多城加码楼市调控的背后逻辑：稳预期、保刚需、灭乱象

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在过去的一周里，长春、宁波、南京、东莞等城市都出台了新的调控政策，总体形势依然更加严峻。自7月份以来，包括杭州、郑州、深圳和内蒙古在内的许多地方都出台了新政策，以加强对房地产市场的监管。

多位业内人士向《国家商报》表示，自7月份以来，房地产市场的新政策在许多地方频繁出台，这可以视为继今年3月和4月各地调控新房供应后的第二轮“政策加码潮”。本轮的大多数监管政策都是从需求方开始的。

值得注意的是，7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开了房地产工作座谈会，强调要从全局出发，进一步提高认识，统一思想，坚定不移地坚持住用房。不为投机定位，坚持不利用房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳定土地价格，稳定房价，稳定预期。由于城市政策，一个城市和一个政策，并采取不同的控制措施，从当地的实际情况，

多个城市聚集在一起，加大房地产市场监管力度

自今年第二季度以来，一些热点城市的房价一直在高速上涨，而土地市场一直很热，这给房地产市场带来了一些不稳定的预期。根据国家统计局公布的70个大中城市的销售价格指数，新房和二手房的价格已经连续几个月上涨，许多城市的价格已经上涨。

根据中智研究所的100个城市价格指数，6月份深圳二手房价格同比上涨14.55%，位居100个城市之首，而杭州和东莞6月份新房价格累计涨幅最高，涨幅突出的城市都在7月份发布了最新的楼市调控政策。此外，长春、南京、郑州、内蒙古等地也在7月出台了收紧楼市的政策。

例如，自7月份以来，东莞已三次向房地产市场出售房产。7月2日，东莞市发布通知，为申请预售或现售的商品房项目设立3万平方米单推商品“红线”，并进一步更新东莞市限价政策；7月15日，东莞市三部门联合下发通知，建议进一步提高房价透明度，并定期在官网上公布网上新房和二手房销售情况以及新房库存情况；7月25日凌晨，东莞12个部门联合发出通知，要求外国人购买第三套房，在取得3年的产权证后方可转让。

据《全国商报》不完全统计，自7月份以来，近10个城市已经“收紧”了房地产市场的相关政策。这是否意味着房地产市场的“红利”不再处于后流行病时期？楼市“万人震荡”的现象还会出现吗？

2020年7月部分城市出台房地产新政的数据来源:政府网站和中国手指学会综合整理

城市采取的相应策略是基于它们的市场条件。

韩毅智库研究部主任于晓宇表示，近期许多城市出台了楼市调控政策，这表明这些城市的房地产环境已经过了后疫情时期的释放需求阶段，各种救助措施也将进入退出期，回归“紧”状态，这将驱散全国的投机热潮，理性调整预期，有利于市场稳定。

具体来说，南京、深圳、杭州等核心城市经济和产业基础较好，城市建设管理水平较高，疫情后经济恢复较快，物价涨幅最高。此时，提起楼市调控，收紧房地产调控政策，就是要落实“住而不炒”的政策取向，从深层次避免可能出现的投机行为。在房价过度上涨的城市，要警惕随后的紧缩政策，这不仅有利于当地市场的平稳运行，也为房地产市场的持续复苏提供了保障。

跟进或更多城市跟进

值得一提的是，在7月24日召开的房地产工作座谈会上，来自北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市的政府官员出席了会议。

在上述10个城市中，深圳、南京、杭州和宁波都出台了相关控制政策。根据该研究所的分析，在其他城市引入控制政策的可能性仍需根据当前房地产市场的热度来判断。然而，根据该研究所的预测，未来可能会有更多不稳定预期的城市跟进，调控政策将更具针对性。

2020年10月和6月新房价格和二手房价格变化及上半年住宅用地交易情况

鉴于近期许多城市出台的调控政策收紧了房地产市场，房企该如何应对？

在这方面，中智研究所认为，房地产市场的稳定对后疫情时期的经济复苏至关重要，而调控政策的收紧将更多地集中在对房价和地价上涨抱有强烈预期的城市。因此，在短期内，房企应更加关注城市市场变化，判断政策发展趋势，及时做出战略调整。

那么，哪些城市将跟进楼市调控政策？将如何跟进？

58住房研究所所长张博告诉《商业日报》记者，自7月份以来，房地产调控升级的城市有四个特点。

一是识别率过高，甚至出现“万人晃动”现象。杭州、南京、宁波等城市都有反映。由于新房价格的限制，这些城市的二手房价格出现了天翻地覆的变化，非理性和投机性购房需求快速增长，房地产市场的热度在短期内迅速升温。未来，这些城市很有可能出台调控政策，主要目的是抑制房地产市场的非理性增长，稳定二手房市场的房价预期。

其次，要保证无房户的需求。例如，宁波和南京的楼市调控和升级都体现了“无房户优先”的原则。这项政策是结算政策和人才政策的具体体现，也是下半年楼市调控的重点。预计该政策覆盖的城市数量将进一步增加。

第三，房价需要更好的控制。今年以来，由于市场流动性明显增强，资金获取成本大幅降低，部分资金开始通过非正常渠道流入房地产行业。后续政策方面将加大对房地产资金流入的监管力度，加大对金融市场的查处力度，在制度上形成对房价的有效监管。就具体措施而言，可能会有更多竞争有限的地块和“三个有限的房子”。

第四，市场混乱的城市将深入打击不良市场环境。无论是加大二手房交易的信息披露，还是打击房地产市场的违法行为，下一步都要打击市场的非理性行为，甚至恶意炒作。例如，深圳和其他城市将在今年下半年开始对房地产市场进行“严厉打击”，以稳定房价，稳定购房者的预期。