成交量连续三周上涨 北京7月租房市场回暖了吗？

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疫情防控形势正在向毕业生回归，因疫情延迟的租赁需求逐步释放。根据壳牌研究院7月20日发布的每周租金报告，在7月的第三周，在中国18个重点城市中，北京及周边地区的租金营业额增幅最大，北京的月环比增幅为14%。从长期来看，自7月份以来，北京的租金在过去三周内上涨了14%以上。在经历了6月份的传统旺季后，7月份的租赁量已经连续三周上升。这是否意味着北京的租赁市场真的有所好转？

连锁增长率超过14%

根据壳牌研究院7月20日发布的每周租赁报告，全国18个重点城市的租赁市场在7月的第三周有所增长，比7月的第二周增长了1.2%。就城市而言，营业额增幅最大的仍是北京及其周边地区。由于市场仍在复苏，北京的租金同比增长14%，廊坊的租金同比增长20%。

北京租赁市场人气回升，这已经出现在周度自7月份以来的交易数据中。

根据壳牌周都研究所过去的租金数据，《今日北京商报》记者发现，自7月份以来的三周内，北京租赁市场的环比增幅一直处于较高水平:第一周的营业额增长了14.8%，第二周的营业额增长了16%。

7月，“止跌止涨”成为中国主要城市租赁市场最重要的特征，尤其是在北京。据了解，上半年，受疫情影响，我国重点城市租赁市场的季节性规律被打破，传统的旺季不旺。在北京，企业招聘需求旺盛，大学毕业生租房需求旺盛，六月一直是全年的旺季。然而，由于新冠肺炎肺炎的影响，北京的租房市场已经在今年传统的毕业租房季节“黯然失色”。6月份，营业额同比下降近20%，租金同比下降5%。

周租金略微下降了0.4%

据机构数据显示，自7月份以来，北京租赁市场交易量出现反弹，市场交易量基本恢复。根据壳牌研究院的数据，北京排名前三的城市依次是朝阳区、海淀区和丰台区。

《今日北京商报》记者了解到，以上三个地区一直是北京出租屋量的前三名，这是因为出租屋存量大、商业区集中以及出租屋需求量大。

壳牌研究院高级分析师黄辉表示，近两周营业额增长最快的地区是大兴、丰台和西城区，主要是因为这些城市地区在6月份受疫情影响最大。从成交价格来看，大兴和海淀的租金价格有所上涨，而其他城市地区的租金在7月的第三周仍逐月下跌。

从城市和地区的租金水平来看，根据壳牌研究院的监测数据，7月的第三周，18个重点城市的租金水平继续小幅上升，环比上升0.9%，同比下降12%。具体到北京，第三周7月份的房租水平为86.2元/㎡，比上个月下降了0.4%，比去年同期下降了6.3%。

“租金趋势仍主要取决于租房需求，短期内波动性很大。”黄辉说。

疫情导致的租赁需求的延迟释放和在北京工作的毕业生的回归被认为是7月份以来北京租赁市场复苏的主要原因。

黄辉今天告诉《北京商报》，自7月份以来，北京租赁市场的交易量已经反弹。主要有两个原因:一方面，由于疫情的控制，6月份被抑制的需求被推迟；另一方面，随着毕业季节的到来，毕业生带来了租房需求的增加，从而导致交易量的增加。

和硕首席分析师郭毅也指出，目前北京租赁市场回暖是由于毕业生和部分外籍员工回京就业造成的。

“周度租赁的交易数据环比增长的主要原因是，疫情好转后，应届毕业生开始逐渐找到工作，而返乡农民工来到大城市后，他们选择了在工作的同时选择自己的租赁场所。”此外，郭毅补充称，租金下调不会刺激租赁市场过度需求。"因为租房本身已经是最低的生活需求了."

市场整体升温

尽管人们普遍认为北京的整体租赁市场正在回暖，但许多行业专家预测，7月份将很难达到年租赁高峰。

“北京7月份第三周的交易量已经超过了6月份疫情爆发前交易量最高的一周，但7月份前两周的交易量仍低于5月份的平均水平。因此，市场在7月份处于复苏状态，但很困难。达到租赁的顶峰。”黄辉做出了这样的预测。

《今日北京商报》记者从壳牌研究院了解到，北京历年租赁高峰基本上集中在7月至8月的毕业租赁旺季。租赁市场淡季和旺季的交易热度有很大差异。根据去年的交易数据，壳牌研究院的数据显示，租赁旺季的交易量高峰在8月，比正常时期的月交易量高出45%左右。

黄辉认为，北京的租赁市场在今年下半年将保持低迷。市场表现将是:延迟的租赁需求持续释放，业主的租赁期望持续处于低水平，租户议价空价格上升，市场供求趋于缓和。

北京租赁市场的表现大多被认为是“稳定的”。诸葛搜房高级分析师王小妮指出，北京已连续14天无新发病例，应急响应级别已降至三级。预计随着疫情的逐步控制，市场活动将会增加。

郭毅还指出，目前，随着就业高峰的到来，经济和市场消费回归正常，市场需求将继续增加。“预计在目前的基础上，北京的租赁市场可能会保持需求升温的趋势。”

至于租金水平，黄辉认为，从中长期租金水平来看，北京租赁市场对租金上涨的驱动力不足，可能会继续保持底部稳定。

这一观点也得到了东方公寓学院创始人李权的认可。李权指出，就北京而言，大学生的毕业季节确实可以催生出一些租赁复苏的迹象。然而，长期以来，尽管新房价格仍在上涨，租金的缓慢下降是一种趋势。“租赁不同于房地产交易。这是一个消费属性。房子越来越多，出租房越来越多，但租房者实际上并没有增加多少。”