“土地出让金能否“分期付款””

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备受瞩目的浙江大学华家池校区3块土地9月5日分别以56.2亿元、36.7亿元、43.8亿元成交。 三个地块的楼房价格分别达到19416元/、23828元/、23190元/。 华家池地块毫无悬念地成为杭州新的“地王”。

同一天，上海徐家汇中心地块以217.7亿元的天价拍摄，这个价格也刷新了上海和今年中国总价“地王”的纪录。 据悉，香港新鸿基地产竞相获得的这块土地，溢价率为24.2%，地板价格约为每平方米3.73万元。

果然这一天，苏州金鸡湖地块的两块也拍出了47.25亿元的高价。 业界估算，两个地块的楼价约为每平方米1.5万元，将刷新当地单价“地王”的纪录。

苏州、杭州、上海、三地同日的土地出让总额超过400亿元。 在上海杭州建成的行业内被称为“地王日”的前一天，北京市朝阳区的农展馆地块也以21亿元的总价、楼房单价突破7万元，成为北京土地市场迄今为止的单价“地王”。

“地价”“房价”一直被认为是房地产市场的“面粉”和“面包”。 中国房价逐月上涨15个月后，频仍的“地王”无疑引起各界关注，引发市场担忧。

浙江大公律师事务所主任、律师李旺荣认为，不重复土地出让金的批量租赁制，是高房价的根源。 他提出能否改革现行土地出让金的支付方式:改为从目前几十年不重复的土地出让金每年征收，通过土地出让金的分期支付来抑制土地的疯狂。

“在70年内分散不重复土地出让的巨额收入，在保证政府财政长期稳定收入的同时，大幅降低房价，缓解住房压力，促进居民住房合理支出。 ”李旺荣说。

李旺荣调查表明，如果实行土地年租制，将一次性不重复缴纳的巨额土地出让费用在70年内分摊，商品房开发价格可以降低40%以上。

不一次性重复土地出让金，是高房价的根源吗？

作为一名执业律师，李旺荣表示，自己在日常诉讼工作中，接触了许多与房地产相关的案件，自己也十分关注房地产市场。 他认为，目前不再重复土地出让金的支付方式，是推动土地价格上涨、导致房价上涨的制度原因。

今年50岁的李旺荣是浙江省人大代表、绍兴市律师协会会长，也是中华全国律师协会民事专业委员会、中华全国律师协会建筑工程和房地产专业委员会委员。

去年，李旺荣参与了中华全国律师协会民事专门委员会对“实施土地年租赁制可行性拆解与研究”课题的调查。 在今年浙江“两会”期间，又向大会提出了“为抑制房价暴涨而改革土地出让金支付方式的建议”。

1990年5月国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，确立了城镇土地开采权出让模式，即国家作为土地所有者在一定年限内将土地开采权转让给土地采用者，不让土地采用者重复土地采用权出让金的模式。

李先生认为，这一制度的长时间实行为城市基础设施建设筹集了大量资金，但也引发了一系列问题。

他以北京市和重庆市2008年1月1日至年1月1日期间转让的住宅用地价格状况为例进行了拆除。

在此期间，北京市(市本级和城八区)转让了住宅用地317元。 其中，公布成交价格的233处住宅用地分别以协议、挂牌、招投标三种方式转让。

但是，在协议转让中，住宅用地的转让价格不过是1690元/平方米。 名牌、招标转让后，土地出让价上涨至9795元/平方米和11146元/平方米，分别达到协议出让价的5.8倍和6.6倍。

其中，普通商品房用地协议出让价格仅为1313元/平方米，但在挂牌和招标出让办法下，土地价格上涨至11521元/平方米和12210元/平方米，分别上涨8.8倍和9.3倍。

同样，重庆市(市本级和城六区)在同一期间宣布成交价格的住宅用地107元。 这些出让地块中，未商定出让的土地，总房屋土地出让价格为4238元/平方米。

其中，土地划拨均价1316元/平方米，挂牌和拍卖出让土地均价5192/平方米和5793元/平方米，分别达到住房用地划拨均价的3.8倍和4.8倍。

“在目前的土地转让制度下，未来70年的土地出让金从未重复征收，最终进入房价价格，推高了房价。 ”。 李旺荣表示，不征收土地出让金的方法，实际上是现政权一次也不征收50~70年后的土地收益。 不重复征收未来几年的土地收益，也是现代政府提前收到后的政府收入，等于“透支”了未来几十年的财政收入。

李旺荣认为，这种土地收益透支的现象，对今后几届政府也不公平。 在财政压力下，地方政府采取各种手段扩大销售土地，增加财政收入的短期行为也必然发生。

他认为，近几年国务院出台了一系列房地产调控政策，成效甚微，根源是一系列政策着眼于住房，但房地产调控的关键应该是地。 目前，用不重复征收土地出让金的方法控制房价不过是南辕北辙。 ”。

商品房的价格是否会下降

李旺荣表示，一般来说，土地价格在商品房开发直接价格中所占比例平均为48.2%。 开发商在拥有土地阶段向政府缴纳了所有土地出让金，在房地产开发和销售阶段向政府缴纳的税金等，提高了房价。

从中华全国律师协会民事专门委员会收到了《关于可能实行土地年租赁制的解体和研究报告》，在一定程度上也证实了李旺荣的说法。

据报告，2009年，国土资源部开展了房地产项目用地地价专项调查，在对全国620项地价和房价的调查中，销售房价最高45000元/平方米，最低1130元/平方米。 地价占房价的最低比例为5.3%，最高为58.6%。 多数地价占房价的比例在15%~30%之间。 620个项目的平均为23.2%，这一比例在30%以下的约占样品总数的78%。

据介绍，房地产开发价格包括前期工程价格、土地价格(即支付给政府的土地出让金)、建设工程价格、市政工程价格、公共配套设施和不可预见的费用、销售费用、财务费用和开发间接费用等。 但是，所占比例最大的是土地价格，地价上涨是房价上涨的重要因素。 李旺荣表示，目前的商品房在卖价，但实际上也包括住宅未来70年的土地出让金。 “这本来可以分70年支付。 ”。

在我国现行政府垄断供给、不支付土地出让金的土地转让制度下，开发商通过商品房销售，也不在购房者中重复领取。 不仅如此，房地产开发商一次性未还清的土地出让金，还由此产生费用、利息，最终计入房地产开发价格。 “销售税、契税等以价格和价格为基础的商品房税收相关价格也有所增加，同样计入了房价。 ”。

改革支付方法并非完全不可能

李旺荣表示，土地改革出让金的支付方式并非完全不可能。 从目前的现实情况来看，可以借鉴香港的成功方法，实行土地租赁和年费混合体制，建立一系列政策，改革和完善我国现行的土地有偿采用制度。

据李介绍，在香港，土地聘用人员应支付的费用由地价和年薪两部分组成。 初次拍卖时，地价包括征费、土地前期开发费和转让期内各年度“租金差”的折价总和。

这个地价是总额的费用，必须在30天内支付。 除地价外，承租人自批出之日起，每年必须支付当时不动产租金的市场价格判断值乘以固定租金率(实际为3% )的年租金。

“这对调节土地所有者和土地所有者之间的优势关系，为地方政府建立合理的激励机制具有积极的作用。 ”。 他认为，无论使用批租赁出让还是年租赁的采用方法，其实质都是获得国有土地的采用权，是国有土地有偿采用的具体实现形式，对我国法学理论没有阻碍。

根据1999年起施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，国有土地有偿采用办法除转让办法外，还包括国有土地租赁和国有土地采矿权的作价出资或出资办法。 1999年，国土资源部《关于规范国有土地租赁的若干意见》对租赁作出了更具体的规定，为年租制的实施提供了指导意见。

李先生表示，据不完全统计，截至2003年底，中国实行年租制的地方已有近1000处，如广东省、杭州市、哈尔滨市等。 “一点地方立法对租赁期限、租金缴纳方法和标准、土地使用权复印件等有确定的规定。 ”。

杭州出台了《杭州市区土地年租金征收暂行办法》、《杭州市区土地年租金征收实施细则》等相关规定，在征收范围、征收对象、年租金明确标准等方面做出了规定。

德国的地面物权制度使用世界上最典型的土地制度。 其规定是，建设1所家庭住宅时，地租由家庭承担。 如果建造一座居住大楼，地租可以租用所有权制度，由大楼内的全部住户按照所占建筑面积的比例分担，一般家庭也可以承担这样的地租。

抵抗不仅仅是地方政府

李旺荣认为，在法律层面上，可以利用现有的土地出让法律法规实施年度租赁制。 例如，法律法规关于土地出让制度的共同规定可以直接适用于年度租赁制。 法律法规中关于土地租赁制的规定，如果也适用于土地租赁制，通过扩大解释该规定，也可以适用于土地租赁制。 法律法规中专门针对土地租赁制的条款，可以适当修订以适用于土地租赁制，也可以增加相关条款，最后及时制定或修改法律和行政法规，在法律和行政法规中作出确定土地年费的规定，以确保年薪制的法律地位。

“上述实践经验也可以作为推行土地年薪制的参考和依据。 ”。 李旺荣说，从政策层面来看，目前的房地产调控政策都是在土地批量租赁制的情况下制定的，政府可以衔接年租制和批量租赁制之间的政策。 在操作层面，可以先试验，后宣传，因地制宜，必要时实施。

李旺荣表示，土地出让金从一次性不重复支付改为分期支付，可以帮助房价下降，但不得不受到一点地方政府的抵制。 “对于依赖土地财政的地方政府来说，分期付款意味着没有一次也不重复的巨额财政收入。 ”

关于李旺荣的建议，记者采访了一些开发商和商业银行，他们大多对此表示欢迎，认为可以大大降低房地产开发门槛，减少融资压力，缓解房地产开发商的资金问题，随之降低房地产开发的金融风险。

然而，浙江工业大学经济贸易管理学院院长、浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为，土地出让金分期付款理论是可行的，但实际操作困难。

首先，土地出让金分期支付后，房价能否下降，有各种不清楚的因素。 因为房价由建筑价格、土地价格、税费三个方面组成，受到市场供求的调节。

并且，土地采购费按年征收，在土地采购权出让期间，政府在房租支付上，面临着交纳地租主体数量大幅增加、在执行中消耗越来越多的行政价格等诸多不明朗因素。 还存在房地产转让导致支付主体变化、租金支付主体不明确等问题，在具体实施中也将消耗大量公共资源。 如何明确土地年贡，如何确保土地租金的科学可靠性，具有说服力也是一个棘手的问题，也是一大课题。 “土地出让金的缴纳不是统一租赁制，而是一步一步，操作简单。”

李旺荣承认，土地出让制度的改革涉及法学、经济学、社会学、公共政策、公共利益、财政税收等多个学科和行业，影响着社会生活的各个方面，需要循序渐进的过程。 “但可以明确代表性城市为试点，边实施边总结，等条件成熟后再宣传。”

在采访中，在楼市调整越来越高的背景下，许多市民认同“分期付款”的方法，认为土地出让金分期付款无法通过现领导人出售土地获得巨额资金，有利于抑制地方政府的急功近利，也将大大减少城市的大分期建设。

李旺荣认为，从长远来看，作为优势主体之一，政府获得的收入并未减少，而是通过每年的重估租金值，政府持续获得土地增值的收入。

本报杭州9月11日电

备受瞩目的浙江大学华家池校区3块土地9月5日分别以56.2亿元、36.7亿元、43.8亿元成交。 三个地块的楼房价格分别达到19416元/、23828元/、23190元/。 华家池地块毫无悬念地成为杭州新的“地王”。

同一天，上海徐家汇中心地块以217.7亿元的天价拍摄，这个价格也刷新了上海和今年中国总价“地王”的纪录。 据悉，香港新鸿基地产竞相获得的这块土地，溢价率为24.2%，地板价格约为每平方米3.73万元。

果然这一天，苏州金鸡湖地块的两块也拍出了47.25亿元的高价。 业界估算，两个地块的楼价约为每平方米1.5万元，将刷新当地单价“地王”的纪录。

苏州、杭州、上海、三地同日的土地出让总额超过400亿元。 在上海杭州建成的行业内被称为“地王日”的前一天，北京市朝阳区的农展馆地块也以21亿元的总价、楼房单价突破7万元，成为北京土地市场迄今为止的单价“地王”。

“地价”“房价”一直被认为是房地产市场的“面粉”和“面包”。 中国房价逐月上涨15个月后，频仍的“地王”无疑引起各界关注，引发市场担忧。

浙江大公律师事务所主任、律师李旺荣认为，不重复土地出让金的批量租赁制，是高房价的根源。 他提出能否改革现行土地出让金的支付方式:改为从目前几十年不重复的土地出让金每年征收，通过土地出让金的分期支付来抑制土地的疯狂。

“在70年内分散不重复土地出让的巨额收入，在保证政府财政长期稳定收入的同时，大幅降低房价，缓解住房压力，促进居民住房合理支出。 ”李旺荣说。

李旺荣调查表明，如果实行土地年租制，将一次性不重复缴纳的巨额土地出让费用在70年内分摊，商品房开发价格可以降低40%以上。

不一次性重复土地出让金，是高房价的根源吗？

作为一名执业律师，李旺荣表示，自己在日常诉讼工作中，接触了许多与房地产相关的案件，自己也十分关注房地产市场。 他认为，目前不再重复土地出让金的支付方式，是推动土地价格上涨、导致房价上涨的制度原因。

今年50岁的李旺荣是浙江省人大代表、绍兴市律师协会会长，也是中华全国律师协会民事专业委员会、中华全国律师协会建筑工程和房地产专业委员会委员。

去年，李旺荣参与了中华全国律师协会民事专门委员会对“实施土地年租赁制可行性拆解与研究”课题的调查。 在今年浙江“两会”期间，又向大会提出了“为抑制房价暴涨而改革土地出让金支付方式的建议”。

1990年5月国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，确立了城镇土地开采权出让模式，即国家作为土地所有者在一定年限内将土地开采权转让给土地采用者，不让土地采用者重复土地采用权出让金的模式。

李先生认为，这一制度的长时间实行为城市基础设施建设筹集了大量资金，但也引发了一系列问题。

他以北京市和重庆市2008年1月1日至年1月1日期间转让的住宅用地价格状况为例进行了拆除。

在此期间，北京市(市本级和城八区)转让了住宅用地317元。 其中，公布成交价格的233处住宅用地分别以协议、挂牌、招投标三种方式转让。

但是，在协议转让中，住宅用地的转让价格不过是1690元/平方米。 名牌、招标转让后，土地出让价上涨至9795元/平方米和11146元/平方米，分别达到协议出让价的5.8倍和6.6倍。

其中，普通商品房用地协议出让价格仅为1313元/平方米，但在挂牌和招标出让办法下，土地价格上涨至11521元/平方米和12210元/平方米，分别上涨8.8倍和9.3倍。

同样，重庆市(市本级和城六区)在同一期间宣布成交价格的住宅用地107元。 这些出让地块中，未商定出让的土地，总房屋土地出让价格为4238元/平方米。

其中，土地划拨均价1316元/平方米，挂牌和拍卖出让土地均价5192/平方米和5793元/平方米，分别达到住房用地划拨均价的3.8倍和4.8倍。

“在目前的土地转让制度下，未来70年的土地出让金从未重复征收，最终进入房价价格，推高了房价。 ”。 李旺荣表示，不征收土地出让金的方法，实际上是现政权一次也不征收50~70年后的土地收益。 不重复征收未来几年的土地收益，也是现代政府提前收到后的政府收入，等于“透支”了未来几十年的财政收入。

李旺荣认为，这种土地收益透支的现象，对今后几届政府也不公平。 在财政压力下，地方政府采取各种手段扩大销售土地，增加财政收入的短期行为也必然发生。

他认为，近几年国务院出台了一系列房地产调控政策，成效甚微，根源是一系列政策着眼于住房，但房地产调控的关键应该是地。 目前，用不重复征收土地出让金的方法控制房价不过是南辕北辙。 ”。

商品房的价格是否会下降

李旺荣表示，一般来说，土地价格在商品房开发直接价格中所占比例平均为48.2%。 开发商在拥有土地阶段向政府缴纳了所有土地出让金，在房地产开发和销售阶段向政府缴纳的税金等，提高了房价。

从中华全国律师协会民事专门委员会收到了《关于可能实行土地年租赁制的解体和研究报告》，在一定程度上也证实了李旺荣的说法。

据报告，2009年，国土资源部开展了房地产项目用地地价专项调查，在对全国620项地价和房价的调查中，销售房价最高45000元/平方米，最低1130元/平方米。 地价占房价的最低比例为5.3%，最高为58.6%。 多数地价占房价的比例在15%~30%之间。 620个项目的平均为23.2%，这一比例在30%以下的约占样品总数的78%。

据介绍，房地产开发价格包括前期工程价格、土地价格(即支付给政府的土地出让金)、建设工程价格、市政工程价格、公共配套设施和不可预见的费用、销售费用、财务费用和开发间接费用等。 但是，所占比例最大的是土地价格，地价上涨是房价上涨的重要因素。 李旺荣表示，目前的商品房在卖价，但实际上也包括住宅未来70年的土地出让金。 “这本来可以分70年支付。 ”。

在我国现行政府垄断供给、不支付土地出让金的土地转让制度下，开发商通过商品房销售，也不在购房者中重复领取。 不仅如此，房地产开发商一次性未还清的土地出让金，还由此产生费用、利息，最终计入房地产开发价格。 “销售税、契税等以价格和价格为基础的商品房税收相关价格也有所增加，同样计入了房价。 ”。

改革支付方法并非完全不可能

李旺荣表示，土地改革出让金的支付方式并非完全不可能。 从目前的现实情况来看，可以借鉴香港的成功方法，实行土地租赁和年费混合体制，建立一系列政策，改革和完善我国现行的土地有偿采用制度。

据李介绍，在香港，土地聘用人员应支付的费用由地价和年薪两部分组成。 初次拍卖时，地价包括征费、土地前期开发费和转让期内各年度“租金差”的折价总和。

这个地价是总额的费用，必须在30天内支付。 除地价外，承租人自批出之日起，每年必须支付当时不动产租金的市场价格判断值乘以固定租金率(实际为3% )的年租金。

“这对调节土地所有者和土地所有者之间的优势关系，为地方政府建立合理的激励机制具有积极的作用。 ”。 他认为，无论使用批租赁出让还是年租赁的采用方法，其实质都是获得国有土地的采用权，是国有土地有偿采用的具体实现形式，对我国法学理论没有阻碍。

根据1999年起施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，国有土地有偿采用办法除转让办法外，还包括国有土地租赁和国有土地采矿权的作价出资或出资办法。 1999年，国土资源部《关于规范国有土地租赁的若干意见》对租赁作出了更具体的规定，为年租制的实施提供了指导意见。

李先生表示，据不完全统计，截至2003年底，中国实行年租制的地方已有近1000处，如广东省、杭州市、哈尔滨市等。 “一点地方立法对租赁期限、租金缴纳方法和标准、土地使用权复印件等有确定的规定。 ”。

杭州出台了《杭州市区土地年租金征收暂行办法》、《杭州市区土地年租金征收实施细则》等相关规定，在征收范围、征收对象、年租金明确标准等方面做出了规定。

德国的地面物权制度使用世界上最典型的土地制度。 其规定是，建设1所家庭住宅时，地租由家庭承担。 如果建造一座居住大楼，地租可以租用所有权制度，由大楼内的全部住户按照所占建筑面积的比例分担，一般家庭也可以承担这样的地租。

抵抗不仅仅是地方政府

李旺荣认为，在法律层面上，可以利用现有的土地出让法律法规实施年度租赁制。 例如，法律法规关于土地出让制度的共同规定可以直接适用于年度租赁制。 法律法规中关于土地租赁制的规定，如果也适用于土地租赁制，通过扩大解释该规定，也可以适用于土地租赁制。 法律法规中专门针对土地租赁制的条款，可以适当修订以适用于土地租赁制，也可以增加相关条款，最后及时制定或修改法律和行政法规，在法律和行政法规中作出确定土地年费的规定，以确保年薪制的法律地位。

“上述实践经验也可以作为推行土地年薪制的参考和依据。 ”。 李旺荣说，从政策层面来看，目前的房地产调控政策都是在土地批量租赁制的情况下制定的，政府可以衔接年租制和批量租赁制之间的政策。 在操作层面，可以先试验，后宣传，因地制宜，必要时实施。

李旺荣表示，土地出让金从一次性不重复支付改为分期支付，可以帮助房价下降，但不得不受到一点地方政府的抵制。 “对于依赖土地财政的地方政府来说，分期付款意味着没有一次也不重复的巨额财政收入。 ”

关于李旺荣的建议，记者采访了一些开发商和商业银行，他们大多对此表示欢迎，认为可以大大降低房地产开发门槛，减少融资压力，缓解房地产开发商的资金问题，随之降低房地产开发的金融风险。

然而，浙江工业大学经济贸易管理学院院长、浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为，土地出让金分期付款理论是可行的，但实际操作困难。

首先，土地出让金分期支付后，房价能否下降，有各种不清楚的因素。 因为房价由建筑价格、土地价格、税费三个方面组成，受到市场供求的调节。

并且，土地采购费按年征收，在土地采购权出让期间，政府在房租支付上，面临着交纳地租主体数量大幅增加、在执行中消耗越来越多的行政价格等诸多不明朗因素。 还存在房地产转让导致支付主体变化、租金支付主体不明确等问题，在具体实施中也将消耗大量公共资源。 如何明确土地年贡，如何确保土地租金的科学可靠性，具有说服力也是一个棘手的问题，也是一大课题。 “土地出让金的缴纳不是统一租赁制，而是一步一步，操作简单。”

李旺荣承认，土地出让制度的改革涉及法学、经济学、社会学、公共政策、公共利益、财政税收等多个学科和行业，影响着社会生活的各个方面，需要循序渐进的过程。 “但可以明确代表性城市为试点，边实施边总结，等条件成熟后再宣传。”

在采访中，在楼市调整越来越高的背景下，许多市民认同“分期付款”的方法，认为土地出让金分期付款无法通过现领导人出售土地获得巨额资金，有利于抑制地方政府的急功近利，也将大大减少城市的大分期建设。

李旺荣认为，从长远来看，作为优势主体之一，政府获得的收入并未减少，而是通过每年的重估租金值，政府持续获得土地增值的收入。

本报杭州9月11日电