这一次为什么又是深圳？

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尽管住房和城乡建设部一再强调中央政府在房地产市场的“住而不炒”的定位，但一些地方的监管措施明显与这一治理目标不一致，使得其具体措施的“副作用”日益突出。一方面，限价指令形成了事实上的房价“双轨制”:新房受政府限制，而二手房则是市场价格。

近日，自然资源部相关人士透露，全国统一的房地产登记信息管理平台已在全国联网，这将是我国建立房地产长效机制的重要基础。

事实上，自2016年9月以来，国内热点城市纷纷启动调控按钮，采取了限购、限售、限贷、限签等多项措施。到目前为止，这一轮全国性的调控还没有停止，一些城市还在增加。

然而，最近一些城市的房地产市场出现了过热的迹象，投机也在上升，因此风险不容忽视。

据媒体报道，在成都，有7万人排队抢购1000套商品房，而二手房却供不应求；在Xi，106套商品房通过人为操作彩票结果被非法出售。相关的区长已经辞职，35名政府官员受到了处罚；在杭州，由于与周边二手房存在巨大的剪刀差，一个房地产摇号吸引了1万多人通过审计参与抢房大战...

住房和城乡建设部多次重申坚持房地产调控目标不放松，并对Xi、成都、海口等12个城市进行了访谈，强调坚持调控不放松。同时，要求各地有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供给结构。

在“依法决策、持续调控”的政策基调下，一些地方的房地产市场“越来越差”。有什么问题吗？如何走出房地产调控的困境？

1.二手房的“天翻地覆”价格引起了不安。

限价单有用吗？

最近房地产市场的不稳定是由于一个简单的算术问题，这个问题在你没有成为金融专业人士的情况下就能被“吃瓜者”清楚地看到。

5月下旬，杭州的一处房产开始摇号，预售证书的平均价格不到每平方米1.9万元，而周边地区的二手房价格已经在每平方米2.7万至2.8万元之间。如此巨大的剪刀差吸引了近12，000人通过审计参与到抢房大战中。

这样的算术问题在杭州并不少见，从奥运核心区江湾市到余杭新城；在全国范围内，从Xi、南京、无锡到惠州，不同的城市共享同一条道路。

这种情况从何而来？

一些媒体认为，原因在于这些城市的新房限价订单，使得市场上一手和二手房价倒挂，从而引发人们的投资热情，形成某种“套利”。

尽管住房和城乡建设部一再强调中央政府在房地产市场的“住而不炒”的定位，但一些地方的监管措施明显与这一治理目标不一致，使得其具体措施的“副作用”日益突出。

一方面，限价指令形成了事实上的房价“双轨制”:新房受政府限制，而二手房则是市场价格。这不仅是对“买新房”不合理投资心态的变相鼓励，也是对供求关系的扭曲。

另一方面，价格限制和贷款限制的副作用也很明显。限价单的初衷是稳定房价，但这一政策降低了开发商的利润，他们转向快速付款，以确保现金流；然而，贷款限制客观上增加了住房购买的成本和资本。因此，高昂的首付甚至全额购房使那些能够动员大量资本的人能够获得第一次机会，造成事实上的歧视，并挤压那些真正需要的人。

这些现象的深层原因在于，面对中央政府的楼市调控要求，一些地方出于各种原因开始尝试玩游戏。此前，房地产市场监管中的钟摆式、运动式和治标不治本的弊端并未消除。

2.强烈投机的高价是不会持久的！

房地产市场监管已进入多目标管理阶段

高房价的“强制”投机往往是不可持续的。

在中国，房地产和城市发展之间有一个“补课”原则。也就是说，住宅开发先行，城市配套设施一般随后补充。在项目开始时，开发商不可避免地会依靠这个概念来提高房价，但房价只能维持一段时间，而不是一辈子。如果城市不支持住房价格的长期和实质性的好处，住房价格将回到原来的形状。

也就是说，这个“类”是可以编造的，而有些是不能编造的。

事实上，在大多数中国城市，要么房价多年没有上涨，如果考虑到通胀因素，它们也可能下跌；要么试图炒作，但最终不成功；大肆宣传之后，那些未能成功恢复原状的人得到了大量支持，并成功弥补了增长。最典型的例子是郑州郑东新区。

从开发商的角度来看，他们支持在二、三线城市进行“房地产投机”的想法，或者认为其他城市可以复制一线城市的成功经验，或者认为一线城市的房价太高，风险太大，因此他们转向中国其他城市。

然而，就像上述情况一样，他们的行为一般都是失败的。有两种失败的情况。一是重庆和苏州“温水煮青蛙”的失败，这也是大多数开发商的结局；其次，温州和鄂尔多斯(600295，临床股票)是“崩溃的失败者”。

以我的家乡为例，一个位于中国东北的三线半工业古城。大约10年前，中国三大房地产企业已经进入当地房地产市场。他们认为房价不可避免地会像一线城市一样快速上涨，所以当他们打开市场的时候，他们的价格是每平方米6000到7000元。但是它是怎么结束的呢？原来他们只是一厢情愿，后来不得不大幅降价。直到10年后，房价才勉强达到他们的预期。

有了这样一个痛苦的教训，为什么开发者今天还喜欢它？

这是因为今天的形势有了新的变化。一方面，一线城市受到严格监管，这使得买家的目标区域下移。另一方面，一些优秀的二三线城市在自身价值上取得了很大的进步，可以支撑每平方米上万元的房价。

但是，高房价的实际影响很难“纠正”；对于一些开发商和“房地产投机者”来说，强迫房价过度上涨是不可接受的。

这给房地产市场的调控带来了更大的困难，调控也进入了多目标管理阶段:房地产市场不能大幅上涨或下跌；银行和大型企业需要去杠杆化，但系统性金融风险不能作为一个整体出现。这不仅是对经济目标的管理，也是对社会情绪的管理。

3.要警惕各种混乱，因为城市政策有不同的规定

各地的房地产市场已经很难监管。未来会发生什么？

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