意外！月租1万5十年租金180万的楼盘 一个月竟租出8成

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4月中旬，北京万科宣布，由北京万科开发的北京首个完全自给自足的租赁项目即将进行预租。预租计划显示，该项目90平米精装修为三居室，月租金预计达到15000-18000元，租户需一次性支付至少180万元，为期10年；另一套180平米的别墅重叠产品的租金为3-4万元/月。

4月初，万科公布了企业自主租赁项目——翡翠学院的长期租金后，许多人抱怨说，他们将来可能连房租都付不起。高额租金在社交网络上引起轩然大波，有些人甚至怀疑万科是在“抢劫”。

出乎意料的是，在各种疑虑和不解的声音完全消退之前，来自北京万科的消息称，截至5月13日，北京万科推出的第一批住房已完成80%以上的综合入住率。

作为中国第一个自给自足的租赁住房项目，翡翠学院已经获得了初步的市场认可。那么，这种“高端出租房”的发展道路会被效仿吗？房屋租赁市场的趋势将会如何变化？

▲图片来源:百度地图

万科在高价租赁项目纠纷中入市

4月中旬，北京万科宣布，由北京万科开发的北京首个完全自给自足的租赁项目即将进行预租。预租计划显示，该项目90平米精装修为三居室，月租金预计达到15000-18000元，租户需一次性支付至少180万元，为期10年；另一套180平米的别墅重叠产品的租金为3-4万元/月。

如此高的租金定价很快引起了市场的热烈讨论，而提前预租和一次性支付多年租金的模式也使其陷入了“以租代卖”的争论。

许多人对项目的实际租赁情况并不乐观。一些业内人士表示，如此高的租金和一次性预付款，远远超出了大多数租户的承受能力。换句话说，如果你有能力支付，为什么不买房子而不是花这么多钱租房子呢？

但是市场总是会给人意想不到的惊喜。根据北京万科提供的数据，翡翠学院刚刚开始租赁运营，并取得了良好的效果，前两栋楼共有48套实现了预期的全租，另一栋则在后期推出，共有72套。

截至5月13日，首次测试的综合占用率最终达到80%以上。在租期方面，万科似乎做了优化，规定租期不一定是最长的10年，而是3-10年的选择范围。

其中，大多数客户更喜欢选择高价、大型和十年期的租赁形式。

北京万科相关工作人员告诉国家商报，在首批推出的72套房子中，约有60套已经出租。其中，55套客户选择了十年租赁计划，公寓类型为180平方米；有5套3年期和5年期项目，相当于90平方米的单元。该工作人员还表示，实际签约用户主要集中在海淀区的金融投资行业、科技行业和高科技行业。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，80%以上的入住率对玉院来说确实不错。此前，该项目产品最大的争议是市场上罕见的租金超过1万英镑。但是，从实际情况来看，这套新房子的质量已经过去了。另外，它主要针对海淀区有住房需求和支付能力的高科技人才。

对高端出租房的担忧

国家商报记者了解到，翡翠学院是北京最具代表性的企业自持租赁项目。在“土地出让竞争自持比例”的土地拍卖规则下，两年来，北京已经为企业生产了四块100%自持的土地，目前由万科、中铁建设、中粮集团与其他房地产企业共同开发。

思源房地产市场开发部副总经理兼首席分析师郭毅认为，无论租金水平、租赁期限和租金交付方式如何，万科的尝试都可以为很多已经取得自持土地的企业提供借鉴。该企业的另一个自立项目——中铁建设理想家园的员工告诉记者，他们的行动应该比维凡科慢，但他们会参考万科翡翠研究院的相关信息。

北京市房地产中介行业协会会长李文杰公开向媒体表示，国家培育和发展房屋租赁市场的初衷是通过租赁市场解决大多数中低收入人群的住房问题。因此，如果这样的高端租赁项目被市场认可，并引起更多的企业效仿，这似乎背离了发展租赁市场的初衷。

中央财经大学房地产法律研究所所长殷飞教授认为，从企业的角度来看，应该从一开始就做好规划和设计，以公寓形式出租，通过提供长期租金或短期租金定期收取租金。个体企业被认为是在“投机”出租或使用房屋的权利，这显然误解了政府政策的目的。如果政策的初衷没有实现，政府有关部门应该好好研究，判断是否可以为土地出让设定其他条件。例如，在收取自持企业的租金时，很清楚是一次性收取还是提前收取。

另一方面，在万科提供的信息中，它引用了经纬中国董事总经理兼投资人钱坤的话，经纬中国是翡翠学院的租户。

政府通过大力支持租赁市场来缓解住房压力的逻辑是正确的。展望未来，政府和企业可以联合推出更多更好的面向家庭的租赁产品，让房屋真正去除投资属性，让每个人都能更自由、更从容地选择居住的地方。

对此，严跃进认为，该万科项目短期内可能会导致模仿其他企业的自持项目或存量住宅项目，但未来趋势在于住宅产品的分类开发。翡翠学院不一定代表主流，未来租赁产品会更丰富，高端、中端和低端产品都会出现。