楼市为何再现“排队抢房”

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近日，成都、杭州、深圳、上海等地迎来了排队叫号“抢房”的盛况。无法解释的人不断在他们心中打鼓，那么房价会再次上涨吗？这到底是怎么回事？

许多地方“排队买房子”

5月中旬，中国铁路项目“青秀未盖山”开盘销售，该项目已盖盘一年多，有7万多名注册彩票玩家，但只有1000多套新房可供出售。一名媒体记者在现场报道称，“购房队伍绵延数公里”。

5月25日，杭州郊区的两栋热门建筑“华夏四季”和“荣鑫蓝天”进行了抽奖登记，排队的盛况再次出现。据报道:“这几天，杭州西郊的很多银行都发生了这样的事情:有人晕倒，有人打架，排了1公里长的队；他们都打算冻结银行存款，并登记买房；他们大多数人的目标是华夏四季和荣鑫昊天。”

此外，光有时间排队还不够，还要有真金白银。5月26日，招商局地产在深圳发布了“海天双印园三期2、3号楼销售计划”。房地产将以“政府主管部门+监管彩票的公证处”的形式开业，这是深圳市第一个政府监管的公共彩票项目。令买家震惊的是，他们需要支付500万元的诚意金才能获得摇号资格。更重要的是，选房子的时间不应该超过2分钟，如果已经过时就被认为是放弃了。

天啊，在历史上最严格的房地产调控下，开发商的生活难道不应该是“门前丢下鞍马”吗？你是怎么突然变成“马如龙的流水车”的？

还是要从监管入手，本轮监管的最大杀手是“限价”，即限制新碟片的销售价格。然而，二手房的价格是由市场自由决定的，新的限价已经造成了二手房明显的“价格倒置”。

以杭州的上述两大建筑为例。这两个项目位于杭州的繁华地段，周边地铁等交通设施齐全。“融信昊天”最新平均申报价格为18460元/平方米，而最近的“万科未来城”二手房上市价格超过30000元/平方米；“华夏四季”房产精装修均价为26，105元/平方米，而其旁边的二手房均价已飙升至30，000元/平方米。

在这样一个扭曲的市场中，难怪有些买家喊“买就是赚”。

除了价格扭曲的主要原因，还有一个次要因素。最近，许多人放宽了安置人才的政策，甚至竞相以优惠的房地产政策吸引人才。中原地产首席经济学家张大伟认为，低门槛和与楼市直接挂钩的人才引进政策，可能只会吸引限购政策下的买家，甚至房地产投机者。

“排队抢房子”似乎是一场闹剧。表面原因是“房价短期扭曲”，深层原因值得思考。

要理解深层次的原因，我们应该思考以下三个问题。

为什么房价会上涨

第一个问题是——为什么房价会上涨？

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮曾写过一本名为《房地产经济学入门》的书。他在书中指出:“买房确实有抗通胀的效果。”他认为:“无论从理论分析还是国际经验来看，在一个相对较长的过程中，房地产具有最强的抗通胀和保值功能。除非房屋所在城市的经济持续衰退，否则房屋的保值功能在20年或更长时间内是最稳定、风险最小和最可靠的。”

“那从长远来看，买房不划算吗？仍然划算。简单来说，这种“成本效益”主要来自城市发展过程中的地价上涨。当人们抱怨大城市的房价太高时，他们很少认真考虑你买的不仅仅是房子，还有城市的基础设施、文化环境、教育资源、就业条件和工资水平。城市发展得越多，房子的居住环境和生活质量就越好，房价就越高。买房实际上意味着预先考虑城市这些方面的未来改善。”

陈淮的观点，实际上讲，是在一个经济飞速飞跃的发展中国家，房价的上涨有一定的客观现实。

这房子够住吗

第二个问题——房子够住吗？

面对"抢房"的再次到来，许多网民留言说，空的房子在他们的地方随处可见，但价格仍在上涨！许多人说房子太多了，一些专家说中国有足够3亿人居住的房子！然而，唱响了很多房地产歌曲的任志强最近在接受采访时说:“我不认为空有很多房子，因为总量不够。”

任志强之所以有这样的看法，是因为“孤独家庭”正在成为一种趋势。据统计，中国约有7500万家庭独居，其中老年人约4000万，年轻人超过3500万。任志强指出:“即使你独自生活，北欧现在是40%，而中国现在是6%左右。如果将来上升到40%，会有多少个独居家庭——大约2.5亿个，或者更多；从2015年到2017年的三年中，独居家庭的数量每年增长30%以上，并且还在继续增长。据估计，中国独居家庭的数量将很快超过2亿；我们知道我们现在的房子是不够的。”

此外，任志强还强调，美国的房地产业已经发展了100多年，房子还在建，而中国的城市化进程还远未结束，随着房地产本身的贬值，房地产业仍将是中国未来最重要的产业之一。

按照任志强的思路做一个计算可能是值得的:根据目前的住宅面积(约240亿平方米)和3% (70年产权的新建房屋，折旧率为1.4%，而大量的旧非商品房折旧率会比较高，综合考虑取3%)，计算出年综合折旧率，每年产生7.2亿平方米的住宅需求；如果我们想达到70%的城市化率，我们至少需要440亿平方米的建筑面积来居住；如果贬值3%，年需求量将达到13.2亿平方米。

2017年，商品房年成交量创历史新高，总成交量为14.4亿平方米。通过比较13.2亿平方米和14.4亿平方米的数字，我们可以对中国住房是否够住的问题有一个明确的预期。

也就是说，在未来中国城市化进程的基本末期，对新建住房的需求仍将是每年巨大的。尽管这一数字将逐年下降，但一个明显的结论是，现在谈论住房还为时过早。

“限价”不起作用

第三个问题——限制性政策有效吗？

上一轮房地产调控(2010年至2015年初)的杀手是“限购”，而自2016年以来这一轮强有力调控的最大武器是“限价”。

让我们回顾一下历史，看看“限购”在最后一轮强有力的监管中是否有效。

根据国家统计局2015年2月发布的数据，上海二手房固定基数指数为114.9。“固定基准指数”是以2010年为比较时间点(100)的指数。

粗略计算:从2010年初到2015年初的五年间，房价上涨了15%左右。换句话说，2010年上海一套价值100万元的二手房，到2015年初已经涨到了115万元。根据复利算法，这相当于每年增长约2.8%。在过去的五年里，房价的上涨只是超过了通货膨胀，所以可以说，过去五年调控的效果非常显著。

然而，自2015年第三和第四季度以来，房价大幅上涨(因为在2014年底，监管政策已经放松，转而鼓励购房)。以国家统计局的数据为例:2015年12月，上海二手房固定基数指数飙升至141.1。

2016年，房价继续大幅上涨，并持续到2017年初。在过去的两年里，上海许多地区的房价上涨了一倍，北京和深圳的房价涨幅也差不多。

为什么增长如此激烈？这是因为在过去的五年里，需求受到抑制，而在鼓励购房的政策改变之后，需求就涌出来了，那么房价怎么可能不大幅上涨呢？如果持续观察市场表现，2010年至2015年的限购政策并未稳定房价。

目前的“限价令”政策已经实施了两年多，涉及到中国许多受欢迎的城市。

由于新房备案价格有限，开发商无法自行定价，但周边二手房由业主以固定价格买卖，不受监管限制。二手房价格随着市场而上涨，而新房则受到严格抑制。因此，许多城市的二手房都是上下颠倒的。新房和二手房之间这种严重的倒挂现象将催生投资需求，许多人将以“摇奖赚钱”为目的参与摇号。

这种市场扭曲对未来房地产市场的影响仍有待观察，但在金融专栏作家马光远眼中，它的前景并不美好。马光远发布了一份文件称:“不断发生的抢劫房屋的闹剧让每个人都失去了对市场真实温度的基本判断。在那些不了解真相的人眼里，市场依然火热，新房子基本上已经开放了一秒钟，这加剧了市场的焦虑；摇号等方法会导致各种寻租和套利现象；一些开发商面临严格的价格限制，只能选择减少建筑面积，这反过来又使新房库存严重不足，导致新的恐慌。”

他还表示:“从房地产市场的实际情况来看，这些限制性措施有的在短期内发挥了作用，有的在表面上发挥了作用(如限价措施)，但它们带来了更多的副作用，使得整个市场扭曲和面目全非。因此，有必要继续修补此类政策。”