中国楼市现诡异一幕！市场拐点真要来了？

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投资股票的朋友不应该是陌生人。当我们选择一只股票时，我们应该关注它的基本面和增长，行业前景和热度，或者市场的结构性机会。

中国的房地产市场以一种奇怪的景象重现。一方面，有频繁的抢购，另一方面，有惨淡的房地产股票。

昨日(5月29日)，在香港上市的内地住房类股大幅下跌。

其中，融创下跌4.79%，徐汇下跌5.17%，恒大下跌5.68%，凯撒下跌3.17%，龙湖下跌3.82%。

此外，万科、碧桂园、R&F和中海均下跌超过2%。

无独有偶，在a股房地产领域，最近接连出现了几大阴线，并上演了一场大跳水。

投资股票的朋友不应该是陌生人。当我们选择一只股票时，我们应该关注它的基本面和增长，行业前景和热度，或者市场的结构性机会。

然而，无论出于何种原因，与房地产热市场相比，地产股的表现是反常的，违背了基本逻辑。

上述“矛盾”通常有两种可能性，

首先，股票市场的投资者，从个人到机构，都对房地产市场的火热市场“视而不见”。

第二，房地产买家或房地产投机者被市场冲昏头脑，忽视或不愿面对房地产市场日益明显的地雷。

总而言之，总有一方判断失误。

但是，考虑到敢玩、会玩股票的人基本上都是社会上学历最高、智商最高的人，他们集体失明的概率基本为零，一定是房地产市场有地雷让他们害怕。

当然，这并不意味着现在买房绝对是错误的。

然而，我们不妨从股票投资的角度重新审视当今房地产市场的投资逻辑和潜在风险。

首先，看看股票市场看到空房地产的原因。分析显示，地产股的集体下跌是由于未来房地产违约的可能性大幅上升，尤其是在行业销售增长放缓的背景下，一些房企脆弱的资金链可能出现断裂迹象。

事实上，住房企业的短期负债正在迅速增加。

例如，截至2018年3月底，在香港上市的内地房地产企业下一年到期的短期贷款逐年增加一倍以上，公司持有的短期债务覆盖率从一年前的平均139%降至95%。

从上面可以看出，“担心开发商资金链断裂”是地产股和楼市走出冰与火的主要原因。

我们不妨继续沿着这条思路深入挖掘。如果将来有大量的开发商打破资金链或上市房地产企业打破合约潮，即使没有这种现象，大量的房地产企业也面临着巨大的资金流动压力，这对房地产市场会有什么影响？

T教授知道，这个因素和假设从来就不在买家或房地产投机者的分析范围之内。事实上，正是因为它以前没有出现，才凸显了这一假说目前的重要性。

透过现象，看到本质，有些事情真的变了。

首先，“去杠杆化”的金融之战还远未结束，指望“政府会再次放水拯救房企”是不现实的。

事实上，这一波房地产市场不应该出现，或者说，现在非常高兴的房企应该在三年前就结束了。

命运的转折点是2015年的“去库存化”，这原本是为了减轻开发商的负担，但开发商火上浇油，烧成了超级市场。(也可以说是被房屋公司绑架了)

在这场艰难的去杠杆化金融之战中，官方对企业资本链断裂甚至违约潮的容忍度正在急剧上升。

例如，从1月到4月，中国有16只债券违约。

涉及的公司包括四川煤业、大连机床、丹东港、益阳集团、中诚建设、神武环保(300156)、福贵集团、何春集团、中安笑等9家公司。涉及金额超过130亿元。

与前几年相比，速度是如此密集，令人恐惧。

另一方面，即使出现违约潮，当局仍无意在血管中心软。

债券市场:大量债券未能发行，融资成本持续上升。截至5月8日，今年取消和延期的债券总数已达304种，包括公司债券、企业债券、中国债券、短期贷款和超短期贷款，涉及金额达1839亿元。

股票市场:ipo门槛提高，越来越多的人将在短时间内被杀。根据央行数据，2018年第一季度，国内企业股票融资为1283亿元，是2017年2596亿元的一半，仅相当于2016年的45%。

这在开发商的融资中也很明显。例如，从1月到4月，房地产开发企业的总资金来源为4.8万亿元，同比增长2.1%，环比下降1%。

这一增长率远低于8.3%的m2增长率和10.5%的社会融资增长率。

这也表明，这位官员这次真的下定决心要关掉房地产的水龙头。这一点也可以从官方对住房企业融资的态度中看出。

最近，一家排名前三的房地产公司的200亿美元公司债券融资被终止；

另一家明星房地产公司，38亿绿色公司债券，也被迫终止，原因没有在公告中说明。

其次，开发商“缺钱”的情况正在加速。

得益于本轮市场，许多开发商的粮仓获得了丰收，债务压力也不太大。

根据风能信息数据，2017年136家上市房地产企业中，约43%的资产负债率低于行业平均水平65.05%；

大约32%的企业资产负债率在行业平均水平和80%之间。

另有25%的企业资产负债率高于80%。

因此，自调控以来，开发商有很多弹药与政府和市场玩游戏，而人工制造供应的短缺在囤积居奇已成为常见的伎俩。

这也是官方监管没有放松的原因，但市场的受欢迎程度是它没有下降的原因。

然而，这种情况正在改变。

例如，自2018年以来，120多家上市房地产企业的平均负债率已经超过80%。

短期债务正在迅速增加。明年到期的短期贷款逐年增加了一倍多，而公司持有的现金对短期债务的覆盖率从一年前的平均139%下降到95%。

另一方面，作为住房企业重要资金来源的销售正在急剧放缓。例如，1-4月，我国商品房销售面积同比增长1.3%，其中住宅销售面积增长0.4%，接近停滞。

这种放缓在居民抵押贷款中更为明显。例如，从1月到4月，中长期贷款(抵押贷款)增加了1.6万亿元，同比下降13.6%。

债务压力的突然加大、融资渠道的收紧和销售的放缓，只会让房企更加捉襟见肘，生存成为他们最重要的问题。

第三，通过降低价格和交易量来“渴死”仍然是一个问题。

接下来，开发商面前只有两条路。一种是降价跑，首先是为了生存，然后是为了排名；

第二，坚持利润，错过机会，导致资金链断裂，或不完整或逃跑。

但无论哪种方式，都会逆转目前的楼市，即供应量会增加，价格会下降，购房者和房地产投机者会踩烂尾楼。

摘要:

看看这一轮的官方规定，实际上有两条线:一条亮，一条暗。

开放线是指针对“买方”的政策，如“购买限制、价格限制、销售限制和贷款限制”。

但大多数人都明白，这些行为无异于搔痒。

暗线是开发商的“财务去杠杆化”，严格控制开发商的融资。

股票投机者和房地产投机者对今天的房地产市场有截然相反的判断，原因是他们对这两条线的重视程度不同。

准确地说，投机是公开的，所以他们越是调整，他们就越高；

股票交易重视黑线。很明显，接下来将会是房地产行业的风头。这时，你跑得越远越好。

对于董事(官员)来说，公开线是为了争取时间和平抑市场情绪，而暗线是管理房地产市场的关键。

因为，只有当开发商是诚实的，也就是说，正如于亮所说，“房地产企业需要把自己看作是制造业和服务业，用双手赚钱，而不是不断上涨的房地产价格”，中国的房地产市场才会真正健康。

毕竟，他们(开发商)是中国最大、最有激情的房地产投机者。

开发商的七寸是融资。