银保监会:险资所投长租住房应具备稳定的当期或预期现金流

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中国金融网6月1日电今天，中国银行保险监督管理委员会官方网站发布了《关于保险资金参与长期租赁市场的通知》，其中表示，为深入贯彻中央经济工作会议精神，规范保险资金投资住房租赁市场行为，防范投资风险。根据《保险资金使用管理办法》、《保险资金投资房地产暂行办法》及相关规定，现就保险资金投资长期租赁住房项目的有关事宜通知如下:

首先，保险公司通过直接投资参与长期租赁市场，保险资产管理机构通过发起设立债务投资计划、股权投资计划、资产支持计划和保险私募基金参与长期租赁市场。投资的长期租赁住房项目应符合以下条件:

(一)具有良好的经济效益和社会效益，具有稳定的当期或预期现金流；

(二)在北京、上海、熊安新区和大中城市试点有净人口流入。如果土地性质为集体建设用地，应当在集体建设用地试点城市建设出租房屋；

(三)产权清晰，无权属争议和限制；

(四)土地出让合同或土地使用权证书载明土地及地上建筑物仅用于出租房屋，不得转让；

(五)在项目立项、规划、建设、竣工验收和运营管理阶段履行必要的审批手续，或者在项目建设阶段履行必要的审批手续。

二、保险资产管理机构发起设立投资于长期租赁住房项目、债务投资计划、股权投资计划等保险资产管理产品和保险私募股权基金，应符合以下条件:

(一)采用债务投资计划的，融资主体自有现金流占全部待偿还债务本息的比例大于100%(含100%)。

(2)采用股权投资计划和保险私募基金的，拟设立项目公司的核心资产为租赁住房项目，项目公司的股权不得为第三方提供质押，应建立有效的退出机制。

3.保险机构投资长期租赁住房项目，应要求融资单位和项目单位加强项目建设阶段的管理，根据项目进度进行资金分配，与融资单位、项目单位和托管银行签订多方账户监管合同或协议，明确各方应实行资金账户管理。 督促存款银行和托管银行监控资金进出的全过程，严格审查资金支付、收购对价等事项，确保资金的封闭运行，资金只能用于所投资租赁住房项目的建设、改造和升级，不得挪作他用。

四、保险公司应当遵循审慎、稳定、安全的原则，综合考虑自身资产负债、偿付能力和流动性要求，制定长期租赁住房项目的投资预算，并纳入年度资产配置计划。

5.保险机构应设立相应的专职岗位，负责投资期内各类长期租赁住房项目的投资后管理，建立全过程管理制度，从债务控制、资金支付、项目进度、租金收取、资产抵押等方面采取有效的风险控制措施，控制投资风险。

六、保险资产管理机构通过债务投资计划、股权投资计划、保险私募股权基金等方式投资长期租赁住房项目，相关登记机构要建立绿色受理和登记渠道，优先受理。

七、本通知自发布之日起施行。