租金高出市场近一倍 万科自持物业真会有人租吗？

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最近，国内房地产行业的领头羊万科地产在中国推出了第一个自持租赁项目——万科翡翠学院，其租金水平几乎是市场的两倍，引起了市场的热议:租金水平如此之高，谁会成为这个项目的客户？这个项目能走出一条独特的发展道路吗？在这条道路上，企业是自我维持的高端产业。

翡翠学院的自持房产租金有多高？

据媒体透露，该项目初步租赁方案为一期提供1290套租赁住房，其中90平方米的三居室月租金为15000-18000元，180平方米以上的四居室月租金为3-4万元。横向比较，租金水平几乎是周围地区的两倍。例如，位于顶层豪宅西山一号院的182平方米住宅的月租金为22000-24000元。

然而，如此高的租金价格带来的租金回报率只有2%-3%，这是由于万科投标该项目的土地价格超高。笔者从北京市规划和国土资源管理委员会的官方网站上了解到，2016年12月1日，万科经过16轮的提价招标，以50亿元的价格中标(见下图)，土地面积83549.617平方米，建筑控制规模138825平方米，相当于每平方米36000元/平方米的底价，并承诺装修标准为12000元/平方米。项目相关负责人向媒体透露，即使在理想的全额租金条件下，项目的实际回报率也只有2%-3%。对于上市房地产企业来说，这样的租金收益率可能难以满足资本成本和股东利益的要求。

谁将成为翡翠学院的客户？

租金几乎是市价的两倍。真的有一个土皇帝有足够的钱出租吗？事实上，从经济角度来看，留在翡翠学院的客户可能是合适的。

这需要从项目的特殊地理位置进行讨论。该项目位于北京市海淀区永丰工业基地，紧邻永丰工业园和用友软件园，紧邻中关村(000931)科技园，周围围绕着百度、腾讯、华为、小米、新浪、联想等高科技、互联网和it巨头，辐射着中国互联网和高科技产业的核心区域以及最活跃的创业活动(见下图)。

目前，该项目已推广到周边70多家企业，其中包括上述高科技和互联网巨头。

问题是:这些企业会租用如此昂贵的自我维持的房产吗？我预测:是的。原因是该项目为企业高管提供了一个合理的个人税收筹划渠道。

举个简单的例子:一家互联网企业雇佣了一名来自海外或其他地方的高管，假设税前月薪为25万元/月，不包括提供高管公寓的福利。按照北京市标准扣除“五险一金”和个人所得税后，高管的税后净收入为15万元/月，其中含税9.53万元/月。如果这位高管以自己的名义从翡翠学院附近的西山一号院租了一套180平米的公寓，价格大约是25000元/月。因此，该高管扣除租金后的实际净收入为12.5万元/月。

假设企业承担的高管薪酬福利费用不变(25万元/月)，但形式为提供玉院180平米公寓的住房福利(按月租金上限4万元计算)，税前月收入为21万元/月。扣除“五险一金”和个人所得税后，净收入为12.8万元/月，其中个人所得税降至7.73万元/月。

可见，员工福利成本扣除的合理税收筹划使个人所得税减少了18000元/月，但高管的收入却增加了3000元/月。在其他条件不变的情况下，翡翠学院将提供更完善、更贴心的物业管理服务，行政人员显然更愿意选择后者的薪酬福利方案。

因此，此类项目非常适合于海外或外地来京工作的大型互联网和高科技企业高管，或从海外归来的互联网和高科技企业创始人和合伙人，或短期内没有购房资格但符合今年3月发布的《北京市引进人才管理办法(试行)》的安置条件的高收入家庭。这是公司和个人进行合理税收筹划的一种方式，类似于许多创始人和合伙人从企业获得零工资或极低工资的事实。

企业自持资产将何去何从？

应该指出的是，翡翠学院与普通人关系不大(603883，诊所股票)，不会推高周边地区的租金水平。与产权住房市场相比，住房租赁是一个完全市场化、完全竞争的市场，企业很难通过租赁自有住房来控制租金价格。

那么，除了地价高、面对高端客户、租金回报率勉强维持在3%左右的自持物业之外，房屋企业可否要求租户一次性预付数十年租金，以达到迅速抽回部分资金的目的，或最终达到“以租代售”的目的？

这两种做法很难从监管层面操作。对此，北京市住房和城乡建设委员会明确回应说，“企业拍卖的自持租赁住房，在70年的土地使用权期限内，开发建设单位只能出租，无论自持项目还是将项目转让给新的受让单位。出售或伪装出租和出售等。；承租人只能获得这类房屋的使用权，无论租赁期限和续租次数如何，但不能获得产权。”。与此同时，房屋及建设委员会亦建议“一次性租金的支付期不应过长，否则产权主体变更等因素可能会给承租人带来不必要的麻烦和损失。”

总的来说，像翡翠学院这样针对特定人群、租金较高的租赁物业，注定是小众消费。那么，如何支持大规模、制度化的长期租赁市场，提高自持物业的租金回报率呢？根本途径是有效降低自住物业的土地成本，放宽各类出租房屋开发用地的准入门槛。同时，大力发展房地产信托(reits)等资产证券化市场，为房企快速回笼资金提供便利，提高房企参与租赁市场的积极性。