房地产市场预期是否正在转向？

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据报道，国内房地产企业最近正在集中出售资产，一些国内上市公司也在出售他们的房子。据分析，这要么是重组房地产企业的资产结构，要么是优化企业持有的资产，国内房地产市场价格上涨的预期正在转向。

据Cree房地产研究中心统计，今年11月，共有11家房地产企业出售资产，共有15个销售项目，总资产560亿元。出售资产的企业主要是国有企业，其他企业也有。就金额而言，仅长江地产就出售了香港中央中心75%的股份，总额达402亿港元(约合人民币336.86亿元)，占比高达60%。

此外，中央企业华侨城在三个地方出售资产，如深圳南山11栋别墅5.04亿元，重庆公司51%股权转让13.95亿元，北京丰台王迪项目51%股权转让56.8亿元，其中重庆华侨城土地项目包括两块。此外，AVIC房地产(000043，咨询股)和AVIC国际控股也在11月份在上海拥有资产。中国金茂以59.98亿元人民币上市转让了上海兴港国际中心大厦50%的股权和丽江紫荆旅游发展有限公司100%的股权；中海地产转让了北京世纪顺龙房地产公司100%的股权和债权。此外，房地产企业出售的资产基本上都在一线城市，出售的15个房地产项目大多处于高负债和亏损状态。如华侨城转让的丰台王迪项目，截至10月底，项目公司资产总额为95.56亿元，负债高达98.32亿元；截至2017年9月30日，2017年前三季度，出售了首创置业100%股权的四川首创远大有限公司净亏损6560万元，总资产5.77亿元，总负债5.79亿元。与此同时，许多国内上市公司也在出售一线城市和二线热点城市的房产。

一些分析师认为，今年年底，房地产企业纷纷出售房地产资产。一方面，他们迫于房地产调控的压力，减轻压力，减轻负担，抽回资金。另一方面，通过剥离不良资产优化资产结构和投资布局。然而，上市公司出售所持有的房地产在很大程度上与房地产调控的持续收紧和对未来房地产市场的悲观预期有关。换句话说，国内房地产市场价格上涨的预期正在转向。

然而，实际情况和这种分析之间有很大的差距。地产企业出售的资产似乎是560亿元，但扣除香港长江地产出售的资产后，只是200多亿元。这个数字对于整个国内房地产市场持有的资产来说完全可以忽略不计。企业的这种行为只是简单而正常的市场行为，根本没有形成趋势。此外，房地产企业的资产调整主要发生在一线城市和二线热点城市。这些城市的房地产调控可能会产生一些影响，但同样的影响并不太大。

因为，根据目前的一些分析，例如，《中国住房市场发展月度分析报告》发现，通过监测11月份的大数据房价指数，一线城市的房价全面停止上涨，其中北京和上海继续下跌，北京地区的累计跌幅较大；除了成都和南京等少数城市，二线城市的房价相对稳定；热点三四线城市，如佛山、东莞、合肥、无锡等地也趋于停止上涨。北京相对强劲的房价已经连续7个月下跌，从2017年4月的最高点到11月累计下跌15.5%，其中包括过去6个月累计下跌11.37%。报告给出的分析结论是，房地产市场在短期内将会下跌，房价有望企稳。预计短期内房价将继续保持目前的趋势，房价将从一二线城市到四线城市停止上涨或下跌。

这一分析中最重要的概念之一是中国房价的总体“停止上涨”。一线城市是这样，四线城市也是这样。另一个概念是房价相对稳定。这两个概念说明了一个简单的逻辑，即房地产市场调整后，房价疯狂上涨的时间提前了(例如，深圳2015年上涨了70%以上，厦门2016年上涨了50%以上)。调控后，房价并没有疯狂上涨，也就是停止上涨，但房价并没有下跌。在房价稳定的城市，房价持续上涨，而且没有再次疯涨，但涨幅很小，没有下降。

事实上，根据国家统计局11月发布的70个大中城市的房价数据，20个热点城市的房价与去年同期相比略有下降，其他19个城市的房价基本上涨。甚至其他50个城市的房价基本上都在上涨。从月环比来看，一些城市的房价略有下降，但下降幅度在0.1%至0.3%之间，与前一年几十年的涨幅相比也微不足道。换句话说，中国的整体房价仍处于上涨趋势，但上涨速度并不像以前那么疯狂。

至于年底陆续出售房地产的上市公司，主要是因为这些上市公司正在调整资产，以确保公司盈利。如果国内上市公司想出售他们的房子来调整他们的利润，他们的房地产市场的问题是可以想象的。这意味着所有人都从事房地产，或者各行各业都从事房地产，或者即使他们不做房地产市场的企业，他们也要投机几栋房子。在这种情况下，国内企业能有动力把主业做好吗？

因此，从上述现象来看，目前国内房地产市场的价格上涨预期并没有太大变化，因为目前各城市的房价仍在上涨，甚至一线城市和二线热点城市也是如此。至于北京周边的房价调整，比如三和，这只能是前期过度炒作的结果。这些地方的房地产泡沫破裂，就像几年前温州和鄂尔多斯(600295)的房地产泡沫破裂一样，不会对全国房地产市场产生太大影响。因为，全国房地产市场的价格上涨预期并没有逆转。