房地产大杀器出场 未来买房、炒房的思路要变

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过去，当你想投资房地产时，首先想到的是买一套房子。将来，你只能买一块砖；集体土地应顺利进入市场，建造出租房，并在不改变土地性质的情况下提供住房供应。

期待已久的房地产投资信托基金最终将得到大力推广。4月25日，中国证监会和住房和城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。一群喜欢赚大钱的人，比如猫哥的这位朋友:

他的项目叫做蛋壳公寓，这是一种长期租赁公寓。当然，他很乐意站在风口浪尖上。投资者也在股票市场用钱投票。昨天，出租和购买相同的权利部门高兴地上升。

任志强、孟晓苏和其他房地产老板早就呼吁出台这项政策。当新政策出台时，你的房地产投机和财务管理将在未来受到很大影响。当然，许多人对这一专业概念感到困惑，因为它是许多专业院校的一门独立课程，专业性强，概念复杂。猫哥将减少复杂性，省略那些专业术语，并谈论这个房地产杀手将如何影响你未来的房地产投资。

您的租金将被打包成基金产品！

房地产投资信托基金的全称是“房地产信托投资基金”，于20世纪60年代在美国兴起。例如:

猫妹妹擅长购物。她喜欢几家商店，想开个店，但是她没有足够的钱，所以她打电话给猫哥的猫和妹妹去收钱。然后她装饰商店，找到好的房客，他们每个月可以收很多租金。她把大部分房租给了猫哥的猫和妹妹，这相当于赚了很多零花钱。

在这种组合中，猫妹妹是不动产投资信托。一个简单的reits可能是这样的:

房地产市场有几个特点:资金需求量大，结算时间长，回报期长。Reits产品可以解决这些问题，其基石是持有能够产生稳定现金流的房地产资产，如租金。这种产品有很多优点:

过去，当你想投资房地产时，首先想到的是买一套房子。将来，你只能买一块砖；

长期回报率是稳定的，回报率也不低。在美国，reits基金的年平均收益率可达6.7%，远高于银行存款，与股票市场和债券市场相关性低，风险小；

为了鼓励这种模式，许多政府给予税收优惠；

事实上，其核心功能是将流动性低、证券化程度低的房地产证券化，从而加快资金的流通。

如何在实践中使用它，猫哥。这里有几个例子。

有了房地产投资信托基金，万科10年180万元的租金根本算不了什么！

几天前，最热闹的地产是万科，它不得不一次支付10年的租金，至少180万元。刷了几天屏幕后，每个人都说万科对钱着迷。租金如此之高，它必须有一次性行为，这足以支付首付。

事实上，万科也是冤枉的，因为即使这个价格是完成，收益率将是3%。

你为什么要这么做？

因为房地产行业的核心之一是资金周转，为什么碧桂园强迫设计师疯狂地出版手稿？因为早一天，资本可以多用一天，100亿资本一年转移两次，相当于200亿资本。

万科花了很多钱为这个项目购买土地，他们都是自给自足的。突然，人们发现有必要用数十亿的投资通过收取租金来偿还资本。考虑到中国的低租售比只有1.5%，以这样的速度，需要几十年才能偿还资本。万科要求一次性付款，这是为了追求更高的资本效率，这是房地产的生命线。

然而，有了房地产投资信托基金这个工具，万科就不用那么担心了。有了租金支持，它可以把项目交给房地产投资信托基金，并以现金融资。它不需要急于一次性付清十年的租金，这样房地产公司就能获得更好的流动性，而那些房地产投资信托基金投资者也能从未来租金和房地产升值中获得稳定的收入。

03问题来了，为什么长期租赁公寓站在风口上？

为什么上面提到的猫哥的朋友德里克如此激动？因为房地产投资信托可以解决他们的一个大问题。

有很多人进入长期租赁公寓，有300多家创业公司如自由式和蛋壳式，还有一些房地产公司等着进入，但每个人都有一个疑问，那就是这个行业资金量大，租金低，周期长，很难靠自己的资金快速形成规模效应，因为很难提供资产抵押和获得低息贷款，这大大影响了他们的扩张速度。

reits的出现也可以解决这个问题。例如，要翻修一栋房子，你必须投资一笔钱，而且要花几个月的时间来偿还租金。在过去的几个月里，资金已经存放在房子里，不能转移。这些钱不能用。在“圈地”和“圈地用户”中，每个人都拼命压缩时间以抢占份额。有自由链的房子暴露在许多甲醛超标的情况下，这基本上是安装后让房客留下的结果。

这类资产将成为未来reits的目标。在未来，没有必要收取租金和提取资金，但房地产投资信托基金可以转得更快。可以想见，这种reits运营公司也是长期租赁公寓项目商业模式中的一个必不可少的环节，而且它已经成功进入了金融业，所以不要高兴。

04集体土地入市与土地供应新思路

众所周知，房价的根源在于土地，而70%的房价实际上是地价。许多人建议首先增加土地供应来控制房价，但是这种资源太稀缺了。

但事实上，中国还有一种遗留的财产问题，这就是所谓的小产权房，即没有支付土地出让金的房屋。这些房子大多建在集体土地上，它们的地位令人尴尬。

随着城市化进程的推进，一些集体土地已经成为城市的核心区域，基本上完成了七通一平，但是土地的性质是无法改变的，所以过去的大部分用途都是租给企业建工厂或者仓库，企业和村委会可以签订协议，收入很低。

现在政府准备用集体建设用地来建造出租房。此前，根据当地自愿原则，首批试点项目已确定在北京、上海和沈阳等13个城市进行。reits基金可以聚集这些以前分散的资源，解决资源配置和利益分配问题。

集体土地应顺利进入市场，建造出租房，并在不改变土地性质的情况下提供住房供应。

主调应该记住

话虽如此，事实上，每个人都可以理解，房地产投资信托基金的引入仍然导致更多的资源在明确的房地产主调下想出租房屋的制度。

过去，如果我们说钱不够，流动性差，周期长，回报率低，现在我们有工具，所以让我们努力工作。

因此，这种主调必须重新审视和审视。在你买房子和卖房子之前，你必须考虑:

不要在房间里投机；

加快建立多主体供应、多渠道保障、租购住房制度。

在过去的一年里，房地产受到了许多限制，主要是因为房地产业一直在蓬勃发展。金融系统的各种资金通过各种渠道和金融创新流入房地产市场，房价居高不下。每个人都受不了房价飙升的刺激，六个钱包都得买房。泡沫是无止境的，包含许多风险。因此，长期机制一直被人们所听到和租用。现在，房地产投资信托基金政策的引入有了一个强劲的风向标，这将改变住房供应的格局。

未来的房地产公司会是什么样子？

这项政策也将极大地改变房地产开发商的面貌。猫哥认为，未来富豪榜上的房地产开发商数量将大幅减少。

出售的土地几乎是一样的，房地产市场已经慢慢变成了一个“股票房时代”。

在古典房地产的爆发期间，房地产开发商赚了大量的钱，主要是通过“拿土地卖房子”。我们通过银行贷款、发行债券和发行非标准产品的方式获得资金，然后我们到处购买土地和建造房屋，所以我们拼命借钱来扩大规模，资金变得越来越多。

未来，房地产商的定位是“出售与控股并举”，这是在土地销售环节中规定的。在过去，我们仍然可以讨论它，但这条路在未来将行不通。

因此，大型房地产公司正在经历转型，如保利集团，它已经在租赁住房领域建立了四个品牌:玉景阁商务公寓，诺亚酒店式公寓，n+青年公寓和席晖。项目布局为十多个城市，由保利集团的租赁住房管理运营平台“保利商业公司”和“安平养老公司”运营。

今年年初，万科的于亮表示，万科未来将是一家运营型公司。当时，每个人都很困惑。现在明白了。

将来如何买一个房间？

因为爱房子，中国人有一个挥之不去的买房子的情节。未来会发生什么？

一方面，未来的政策值得拭目以待。如果市场限制措施继续下去，许多人没有资格也无法投资房地产。房地产投资信托产品是未来房地产投资的主要渠道。如上所述，你可以买砖而不是套房。

在美国，以租赁住房为目标的房地产投资信托基金的市值占总市值的13%。因此，我们计算出以租赁住房为目标的房地产投资信托基金的市场价值至少为1.56万亿元。

房地产投资信托产品的风险是什么？因为他有稳定的现金流支持，我们通常将其定义为中低风险、中等收入的投资产品。