深圳新房均价连续18个月下降 豪宅入市却遭抢购

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根据深圳市规划和国土资源委员会的数据，自2016年10月《深圳八条》发布以来，深圳新建商品房平均交易价格已连续18个月下降。

2018年3月，新建商品房平均成交价格为54185元/平方米，同比下降0.01%，同比下降1.0%。然而，交易量的同比和环比都超过了150%。

4月份，居民购房的热情并没有减弱。

4月4日，万科·富山富二期(项目名称:安多山花园二期)预售，共222套，备案价格约9.7万元/平方米，总价2000万元。去年4月，富山富一期的平均开盘价格约为99660元/平方米，二期的备案价格比一期的平均价格低2000元。即使加上7000元/平方米的装修合同价，仍低于周围二手房12万元/平方米的平均价格。

据《经济观察报》报道，福山大厦一期和二期的开盘价远低于企业最初的预期。在2016年的内部分享会上，深圳万科预测福山的售价为17万元/平方米。

4月9日，富山府二期上线，1分钟内222套房售罄。一些参与领养的买家表示，这“就像从领养中抢劫一样”。

中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松认为，新房价格明显低于二手房，二手房已成为资本的亮点。

河洛咨询公司(Heluo Consulting)首席执行官郑永香用股票来比较这种高价的“限价”:“在牛市中，当私募的消息传出时，股票会继续涨跌，但这并不意味着当市场低迷时，股票价格也可以长期低于固定价格。”

深圳链家研究所所长肖小平嘲笑道:“现在买房的主流只是需要投资的梦想。”

去年华润乐府二期在现场开盘时，由于潜在客户数是开盘时的几倍，造成了“富人排队买房”的现象。今年，万科浮山二期工程在网上开通。

在富山富二期获批前，一个中介爆出“茶费”的高价，深圳万科立即辟谣，向客户发出通知，甚至给举报中介的买家10倍的奖励。

然而，无论如何“低调”，一个近10万元/平方米的楼盘在开盘当天就卖光了，还是引起了很多讨论。更大的背景是整体营业额的上升。

据深圳市规划和国土资源委员会统计，3月份深圳市一手商品房交易量为2029宗，比上个月增长155.5%，同比增长152.7%；在二手房市场，全市共售出6276套，环比和同比增幅都很大。

据深圳中原研究中心介绍，“深圳新住房市场的整体交易在3月份已经恢复正常。”3月底，深圳出台了“三合一”政策，统一了交易价格、评估价格和网上签约价格，并按此价格征税和申请贷款，从而打击了阴阳合同，引起了市场的关注，许多二手业主立即提高了上市价格。

相比之下，市场供应仍在收紧。截至今年4月的第二周，有10个项目获得批准，而去年前三个月有11个项目获得批准。据深圳中原研究中心统计，预计4月份新屋市场将有12个项目，其中9个项目包括住宅产品。

除了受许可审批的影响，供应紧张也有开发商积极调整的因素。位于深圳传统豪华住宅区米香湖的深圳市中心，去年12月宣布出售和转租了420套130-230平方米的大型精装修房屋。深圳中冶城的预售价格曾被业内人士估计在12万元/平方米左右，后来被推迟。该项目价值88亿元，已完成且未出售，直接导致深圳控股2017年销售业绩同比下降约40%，在业绩发布会上得到管理层的认可。

更多的房企选择积极回应。2015年12月，泰和在深圳江岗山以接近8万元/平方米的底价收购了一处低密度住宅用地，成为当时的“平山之王”。然后在2016年5月，泰和以57.2亿元的总价和14082元/平方米的底价赢得了当时的“平山之王”。随着调控的到来，两个地块已经两年没有进入市场了。

去年，泰和完成了43项并购。到去年年底，外汇储备达到6000亿元。庞大的土地储备不可避免地负债累累。太和集团董事长黄启森(000732)去年年底公开表示，他将力争今年上半年将负债率降至79%，全年降至75%。今年年初，泰和正式宣布这两个地块的项目将于今年启动。平山太和金尊居5月上市，江岗山深圳场9月上市。目前，有两个项目尚未获批，无法获得预售价格信息。

关于政府的“限价”是否影响了太和的计划，太和营销副总经理刘伟告诉《经济观察报》:“国家利益高于一切。我相信政府的判断和决策。五年后再看这些可不容易。”

去年底，深圳泰和市场部的一位知情人士曾表示:“深圳市场的行政色彩比北京市场更浓，这给市场营销带来了困难。”

其他开发商选择“绕道”。4月10日，新体育集团有限公司宣布，公司间接全资子公司深圳市宝信实业有限公司拟以现金对价约人民币4.21亿元从宝能城市有限公司收购目标房产。目标物业共有56栋房屋，总建筑面积为6342.3平方米。

根据工商信息，深圳市宝信实业有限公司是深圳市宝信体育产业有限公司的全资子公司，其法定代表人张晓东自2009年9月至2013年12月担任宝能投资集团有限公司副总裁兼宝能商业有限公司总经理。

中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松认为，目前的“豪宅抢购”是受到调控的，一手房价是通过完全强制的手段来关注的。如果这种情况持续下去，新的失衡将再次出现。“恐怕深圳需要尽快解决一个新的两难问题，即不仅要保持调控政策的连续性，避免房价出现非正常的上行突破，还要尊重深圳楼市的客观规律和深圳供需严重失衡的现实，努力落实一个长效机制，落实所需要的住房问题，包括提供大量符合实际需要的人才住房和公共租赁住房。”否则，新房均价将完全被政策挤压，最终可能导致难以解决的新问题。这种监管是不可持续的，今年应该改变。”他说。