“冷风”袭来 如何理解近期房价走势？

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一线城市的房地产价格大幅下跌，大连出台限购政策，一些城市的房地产价格“变相下调”...房地产市场的“冷风”不断袭来。这是否意味着全国房价将出现大起大落？

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房地产在一些城市的受欢迎程度并没有降低

根据国家统计局1月份发布的房价数据，一线城市的房价已经大幅下降，但这并不能掩盖其他城市房地产市场的温度仍然无法下降的事实。去年，相当多的城市房价上涨了20%以上:

(图片来自中信证券(600030，诊断)研究报告)

中信证券房地产研究的陈聪团队认为，未来一些热点城市将有可能跟进行政控制限制。从过去一段时间的政策实践来看，行政监管的作用相对较好——它可以迅速为市场降温，而且一般不会导致市场被过度扼杀。

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“变相降价”+大幅下降

此前，《21世纪经济报道》指出，石家庄部分房地产采取了“变相降价”的营销方式。

一位买主解释了他刚买的新房子。“该房产已经取消了之前的精装修套餐，现在的售价约为11000元/平方米，相当于之前的14500元/平方米。它已经下降了3000元/平方米，大约20%。”为了安抚已购房的老业主，开发商还提出了“退精装修包，先买车位”的方案。

从石家庄本地市场来看，2017年本地商品房销售额同比增长58%。2017年3月之后，强有力的政策相互补充，这确实影响了当地的需求。2018年春节后，石家庄市二手房降价上市比例上升，涨价比例下降。二手房价格也有所松动。

这种现象并不存在，其他城市也存在“变相降价”。

近日，恒大集团也宣布，为了获得更多的销售，其项目将以8.8折的低价出售。据《第一财经日报》报道，一位银行家透露:“恒大在银行的信贷几乎用完了，一些信托也用光了。必须迅速偿还，以确保现金流动。”恒大今春的打折销售就是一个信号，很多房地产开发商也有一定的价格优惠，开始慢慢选择以价换量——他们都感受到了房贷收紧对楼市的影响。

陈聪还指出，由于一些一线和二线城市的预售价格控制，一些开发企业可能不愿意在2017年申请销售许可证，但在2018年，他们愿意申请销售许可证，接受低于此前预期的房屋销售价格，这也是一种替代的降价行为。当然，大型开发企业在营销定价方面非常有经验。大多数情况下，企业以降价的名义而不是降价，通过赠送装饰品、配套车库和推出不同形式/批次的产品来实施降价。因此，公众的关注度仍然相对较低。

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房价不可能全面上涨

展望2018年整体楼市调控政策，陈聪认为，2018年楼市将始终面临宽松的政策环境，房价不太可能全面上涨。但是，地区房价的调整并不是全国房价大起大落的前兆。我们判断全国房价不会出现大起大落，整个房地产市场在2018年会保持稳定。

他给出了四个理由:

1.我们认为抵押贷款基准利率不太可能调整，全国面临的形势是信贷紧缩，而不是货币紧缩。在这种情况下，我们相信按揭贷款的加权平均利率在未来不会有太大的增长，最高年利率也不会超过6%。在利率不紧的情况下，全国范围内房价不太可能大幅调整。

2.虽然目前一些企业的杠杆率处于较高水平，但企业对土地投资的热情有所下降。企业资本成本结构性上升，个别企业甚至可能面临信用风险，但风险不会传染。

3.事实上，这一轮降价是企业在高毛利率情况下的一项防范措施。先降价，在市场降价预期形成之前采取行动，最有利于库存的再利用。当降价成为某个地区的共识，当企业的毛利率下降到较低水平时，我们认为降价的势头反而会放缓。

4.政策具有高度的灵活性和差异性。至于大连的限购政策，我们不建议将其解读为全面收紧政策。一旦一些地方的房价继续下跌，我们相信会有上涨和下跌，会有紧缩和宽松的政策。

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监管政策的“差异化”

周四，大连发布了一项房地产限购政策，再次提醒人们楼市调控并未放松，去库存化政策似乎已经结束。然而，并非所有城市都存在这种“过热”现象，在调控政策的方向上也不太可能出现“一刀切”的情况。

连锁数据显示，2018年2月大连二手房平均成交价格同比上涨19.2%，其中限制区价格同比上涨35.3%，限制区1-2月二手房交易量同比上涨22%，市场预期出现波动。新连锁店的数量大幅增加，店主的挂牌价格持续上涨。价格调整中价格上涨的比例从2017年的不到40%上升到近期的60%以上。

自2016年下半年以来，大连出台了一系列新的去库存政策，并取消了一系列限制性政策。到2017年，全国许多城市都出台了限购限贷政策，而大连没有出台明显的抑制性调控政策。根据链家研究所的解释，这一政策的收紧意味着大连的去库存化政策已经基本结束，也反映出目前库存不再是大连市场的主要困难。

针对本轮楼市调控的特点，陈聪在调研报告中进行了总结——常态化、小型化和差异化:

正常化并不是说政策已经完全撤销，也不是说政策中没有新的举措；

小型化意味着政策充分考虑市场的接受程度，一般不引入一次性控制措施来颠覆市场；

差异化意味着不同地方的政策不仅有不同的优势，甚至可能有不同的方向。一些地方可能放宽购买限制，而另一些地方可能增加购买限制。

陈聪认为，中国商品房销售增长率可能先高后低，预计全年商品房销售将同比下降6.2%。房地产行业的销售毛利率可能分阶段达到峰值，整体杠杆率也将在顶部下降。该行业的扩张已经结束，一个空的房间刚刚为企业保留，以巩固他们以前的增长成果。预计大多数龙头企业不仅会成功度过这一周期，而且实际上会迎来利润增长。