房价暴涨的秘密！有一种城市叫“徐州”

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徐州房价飙升有“大机遇”和“两个基本条件”:

所谓的“大机遇”是政府在2015年发起的“房地产市场去库存化”。房地产市场的第一波去库存化首先点燃了一线和二线城市；随后，该规定于2016年9月30日开始实施，并在2017年春节后全面上调，开始进入第二波去库存化，将热钱从“一二线城市”推至“三四线城市”。

仅仅赶走热钱是不够的，还要“引诱”它！这是通过中央银行向政策性银行发放低息长期住房抵押贷款(psl)，而参与房改的地方政府和房企在收到资金后将通过货币补偿的方式进行“房改”。

说白了，是央行间接为四线城市的房改印钞，点燃了三、四线楼市，热钱从一、二线城市挤出，加入了三、四线楼市的炒作，最终引爆了房价。

所谓两个基本条件，一是徐州人口增长强劲，二是高速铁路带来的内陆交通枢纽的复兴(所谓“土地权复兴”)。

让我们先看看徐州的人口，这是一个非常独特的城市。

在分析人口时，我仍然使用“小学生人数”，这是一个特别准确和有效的指标。

2010年，徐州市小学生人数为53.02万人；

2011年增加到571，000人；

2012年为628，500人；

2013年为661，800人；

2014年为754，500人；

2015年为841，000人；

2016年，这一数字为905，400。

可以看出，从2010年底到2016年底，徐州市小学生人数增加了71%！这个增长率是我咨询过的200多个城市的冠军。这里有一些人口增长强劲的城市。从2010年到2016年，小学生人数的增长率可以被每个人看到:

苏州增长了68%

厦门增长了57%

廊坊增长了52%

深圳增长了47%

郑州增长了36%

东莞增长了34%

泉州增长了33%

南京增长了30%

长沙增长了30%

武汉增长了22%

为什么徐州的小学生人数增长如此之快？这是普通的本地超级生活吗？是移民的持续涌入吗？恐怕这需要当地政府来回答。不管怎么说，2010年底以后，徐州没有扩大行政区域，小学生的数量增长很均匀。统计口径没有突然的变化(例如，它以前没有被包括在私立学校中，但后来被包括在内)。苏州近两三年小学生人数的激增，被怀疑与统计口径的变化有关。

此外，其他经济数据也可以证明徐州的人口正在增长。

从2010年底到2016年底，徐州的预算收入增长了132%，在江苏省市中排名第一。至于金融机构的gdp增长率和存款增长率，也在全省处于领先地位。

为什么徐州的人口增长如此之快？这就引出了另一个“基本条件”——徐州良好的地理位置和“土地权利复兴”。

徐州位于江苏、山东、河南、安徽三省交界处，是淮海经济区的地理中心。徐州的陇海铁路和京沪铁路的交汇，使徐州成为与郑州相当的“铁路枢纽”。由于徐州特殊的地理位置，淮海战役于当年在徐州附近展开。

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过去40年中国改革开放的进程是一个海权崛起的时代，沿海地区利用适当的时间和地点，适应了“引进资金和产能(销售产品)”的趋势。然而，随着中国率先在世界范围内建立高速铁路网，中国开始转向“资本和产能走出去”的时代，中国港口吞吐量实际上已经见顶(中国拥有世界前10大港口中的7个)，而国内需求的上升和高速铁路网的形成给了“内陆交通枢纽城市”一个复兴的机会，这就是所谓的“土地权利复兴”时代。 熊安新区成立后，我率先提出了“内陆交通枢纽城市复兴”(土地权利复兴)的概念，这一概念被广泛接受(只有上海、天津和广州是沿海城市，其他都是内陆交通枢纽城市)。

在未来，虽然“海上力量”可能不会衰退，但复杂的港口城市有未来，如深圳和上海；很难说是一个单一的港口城市，比如连云港(601008)、北海、日照等等。

徐州位于四省交界处，那里没有大城市。所谓“山中无老虎，猴子称王”。徐州是淮海经济区的“山大王”。我们在2017年的一篇文章中分析说，徐州周边有一个“金三角区”，位于山东和江苏的交界处，其增长势头令人振奋(点击查看)。

这个金三角地区和“山大王”的地位成为徐州聚集人口的有利条件。

中央政府显然注意到了徐州的“特殊禀赋”，因此在2017年6月给徐州的“总规定”回复中，徐州市被定位为:

徐州是历史文化名城，中国重要的综合交通枢纽，淮海经济区的中心城市。

第十九次全国代表大会结束后不久，Xi总书记选择徐州作为他的第一次调查。阐述了徐州发展实体经济和制造业的意义。

总书记对徐州进行专项调查绝非偶然。徐州不仅有像徐工集团这样的知名国有企业，还有活跃的民营经济。近两年来，徐州市固定资产投资中民间资本的比重高于70%，这不仅明显高于全国60%的水平，也高于深圳、上海等一线城市的比重。

徐州的反攻告诉我们一个事实:中国确实有许多三线城市，它们不靠近中心城市，看起来很普通。然而，由于他们的良好职业和抓住发展机会，他们往往可以成为区域中心，吸引大量人口流入。类似的城市包括河南的南阳和浙江的温州。

因此，中国的三个四线城市至少可以分为以下几种类型，它们的命运是不同的:

第一类以廊坊、保定、惠州、中山、嘉兴、南通为代表，周边有中心城市，人口和经济增长有保障，房地产市场可以乐观；

第二类以徐州、温州和南阳为代表，远离中心城市，人口增长显著。它正在成为一方的“人口聚集中心”，房地产市场也可以乐观；

第三类以湛江、商丘、汕头、九江为代表，在全国交通(高铁)网络和区域经济中呈上升趋势，但人口仍处于流失或弱增长状态，发展趋势需要进一步观察；

第四类，远离中心城市，不能在全国交通网络中推广，在区域经济规划中意义不大，人口处于流失状态。这种城市比较麻烦，所以应该远离投资。中国三个四线城市中的大多数都属于这种类型。

结论是:徐州是第二类三四线城市的典型代表，其人口增长率令人震惊。我们团队统计了中国经济总量较大的20个省的所有地级市的人口增长，徐州是冠军。徐州有了“超常增长”，未来还会有“超常机遇”吗？让我们拭目以待。