长租公寓藏风险 人大代表建议禁止将“租金贷”强加承租人

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自2018年以来，长期租赁公寓呈现爆炸式增长。长期租赁公寓作为一种新的模式，仍然面临着一系列的问题，如盈利困难、市场监管滞后、缺乏行业标准等。在今年的市人大会议上，市人大代表叶提出了《关于促进长期租赁公寓行业健康有序发展的意见》，最近得到的答复是“解决和采纳”。

盈利困难是长期租赁公寓的一个常见痛点

目前，上海已成为集中长期租赁公寓品牌数量最多、整体供应量最大的城市之一。据相关统计，2018年上半年，有22个主要品牌的长期租赁公寓进入上海，约有160个项目开盘，总成交量约为3.5万套；第二季度，长期租赁公寓的月平均租金为133元/平方米，平均入住率为89%。

在叶看来，考虑到上海人口密集、人口日益集中和房价居高不下，长期租赁公寓市场需求巨大。长期租赁公寓作为一种新的模式，如果能够健康发展，将对构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系起到积极有益的作用。另一方面，如果我们不进行适当的引导和监督，这一新业务很容易出问题，这不仅会损害健康的租赁住房体系的建设，而且还会导致潜在的财务风险。

长期租赁公寓发展中存在哪些问题？叶对做了一个调查。

虽然长期租赁公寓市场正在蓬勃发展，但企业很难盈利。叶表示，投资回收期长、利润难是长期租赁公寓运营商的共同痛点。由于购置成本和租赁成本较高，部分企业财务压力巨大，营销和运营管理无法满足新业务模式的要求，长期租赁公寓目前大多维持运营，很少有企业实现盈利。

市场监管滞后。面对巨大的资金投入和较长的回报期，一些企业并没有下大力气提高自身的经营能力，而是非法使用金融工具来加速经营。例如，未经许可窃取租户的身份信息来处理“租金贷款”业务，侵犯了租户的权益并积累了财务风险。“面对这种新形式，我们没有跟上产业支持、政策支持、市场监管等。，而市场监管往往是‘无法依赖的’。”

“长期租赁公寓行业缺乏规范，行业标准仍是空白点。”叶说，有些企业为了追求利润，只想降低成本，加快周转，而放弃质量和服务的底线。“甲醛房”等行业混乱频繁，严重损害了消费者的利益。

力争尽快启动法规修订进程

如何促进长期租赁公寓行业健康有序发展。叶认为，首先要完善房屋租赁的立法，这样才能维护房屋产权人、长期租赁公寓的经营者或机构以及承租人的合法权益。记者了解到，《上海市房屋租赁条例》的修订已被列入第十五届全国人民代表大会常务委员会立法规划(2018 -2022年)，并将成为2019年的重点研究项目。国务院还在制定《房屋租赁条例》，并公开征求公众意见。

市房管局表示，根据本市实际情况，将密切关注国家立法进展，力争尽快启动《条例》修订进程，进一步规范房屋租赁行为，保护租赁各方的合法权益。

为了使长期租赁公寓健康发展，需要一定的产业配套政策。叶认为，对于长期租赁公寓，要制定相应的产业扶持政策，形成租赁市场多元化的供给格局，引导企业通过合法、正常的渠道获得融资和税收政策支持，为房屋租赁企业开辟融资渠道，为企业提供必要的资金支持。

市房管局表示，将加大对融资政策的信贷支持。目前，本市出租房屋开发建设贷款期限已从原来的最高20年放宽到30年。许多市级重点企业签署了银企战略合作备忘录，积极推进大型银团贷款模式，并与租赁住房建设的大额资金和长期需求相匹配；支持发行住房租赁专项债券，推动住房租赁企业发行公司债券和资产支持证券。

禁止向承租人收取“租金贷款”

鉴于长期出租公寓产生的一系列问题，最重要的是规范行业标准。叶尹仲建议制定房屋租赁行业标准，明确建筑结构、房屋质量、装修条件、设施、室内空空气质量等基本标准。

他建议加强对长期租赁公寓的金融监管、安全监管和市场秩序监管。对使用金融产品的经营企业，根据注册资本、经营规模等条件，划分相应的监管层级，采取差异化监管措施。目前，以“租金贷款”监管为重点，禁止长期租赁公寓企业与金融机构或网上贷款平台串通，对租户实施“租金贷款”或类似产品。

据了解，2018年12月，市住房和城乡建设委员会、市房管局联合制定了《关于印发的通知》，从合法权属、结构安全、消防安全、技术安全、环境保护和卫生、配套设施、面积符合性、技术标准等8个方面提出了一套有针对性的要求，引导各区将“非租变”纳入有效管理。

市房管局表示，下一步将研究出租房建设的指导意见，加强出租房规划、设计、建设和运营等全生命周期的质量管理，逐步引导形成符合上海特色的高品质出租房生活方式，加强出租房的安全防范。