风向标来了！北京下一步楼市调控走向定调！下一步怎么走？

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在今年下半年中央经济工作会议为房地产调控定下基调后，各地房地产市场调控趋势备受关注，尤其是被誉为全国房地产市场风向标的北京。

8月2日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《北京市住房和城乡建设白皮书》(2019年)，明确回答了北京楼市调控的下一个趋势。

其核心定位是坚持“住而不炒”的方向，保持调控政策的连续性和稳定性，以稳定地价和房价为目标，坚决抑制投资性投机性购房需求，逐步形成符合城市特点和市场规律的房地产调控长效机制。

对此，接受中国券商记者采访的业内人士认为，北京的房地产调控是中国最具影响力的代表，各项调控政策不断创新，尤其是供给结构的变化，使得北京楼市持续稳定，房价保持稳定。7月份，市场进入“超稳态”阶段，这也将是下半年市场的主调。在供过于求的情况下，房价是稳定且可预测的。

北京将从四个方面规范房地产市场

根据白皮书(2019年)，北京将在下一步从四个方面规范房地产市场。

一是保持房地产市场监管的连续性和稳定性。

以稳定地价和房价为目标，坚决抑制投机性投资需求，逐步形成符合城市特点和市场规律的房地产调控长效机制。

坚持规划指导，结合经济社会发展水平、住房供求状况、人口变化，科学编制市、区住房专项规划。继续完善一、二、三级市场监管体系，加强市场运行监管，积极解读政策和市场形势，合理引导社会预期。同时，供需双方都在努力增加商品房的供应，推动已收购的商品房项目早日开工，形成有效投资，加快市场供应。

二是规范房地产市场秩序。

规范新建商品房销售场所、机构和人员的管理办法。

简化房屋交易流程，利用“互联网+”手段实现现有房屋买卖从交易、纳税到登记的“一网管理”。取消企业间非住宅房屋销售网上签约，提高交易效率。推进《北京市房地产经纪管理办法》的立法进程，完善经纪行业管理政策法规体系，建立多部门联合的失信激励和惩戒制度。加强联动监管，完善信息共享、综合执法等工作机制，保持执法高压态势，规范开发、销售、中介等全过程行为。

第三，加快培育和发展住房租赁市场。

完善房屋租赁制度和机制，发展和规范房屋租赁管理机构，完善房屋租赁政策法规，出台房屋租赁合同等一系列示范文本，研究制定进一步规范房屋租赁市场的政策措施，继续推进《北京市房屋租赁条例》的立法工作，为房屋租赁市场的长期健康发展提供法律保障。

多渠道增加租赁住房供应，鼓励房屋租赁企业规模化经营，促进长期租赁市场稳定增长，加快集体土地租赁住房建设和出租员工集体宿舍改造。完善房屋租赁监管服务平台，不断提高房屋租赁登记率，为承租人办理公共服务事项提供更加高效便捷的服务。加大对房地产中介、房屋租赁公司、信息发布平台等市场主体的监管力度，规范租赁服务行为，提高服务水平，提升服务水平；推进房屋租赁公益律师队伍建设，完善多渠道租赁纠纷调解机制，让人们安心租房、安心生活。

第四，不断提高现有住房的居住质量。

对共用地下室进行综合整治，实时动态清理分散租户，研究清理空后共用地下室再利用的政策和方法，完善共用地下室长效管理机制。

继续推进“化解、整顿、提升”，做好集体出租屋和出租院的综合管理。推进旧住宅区综合改造，完善改造资金模式，出台财政补贴政策，推动建立旧住宅区物业管理长效机制。加强物业管理法制建设，起草《北京市物业管理条例(草案)》，推动物业管理立法真正取得进展。

2018年，北京楼市成交量稳步增长

白皮书(2019)全面总结了去年北京房地产市场的调控情况。

2018年，北京坚持“无房无炒”的定位，继续严格执行各项调控措施，遏制房地产投机，保障当前需求。大力增加住房供应，满足普通居民家庭需求，稳步提高商品房数量和价格。

2018年，北京市新建商品房上市面积984.1万平方米，84600套，分别增长87.9%和102.4%。其中，共有25，800套共有产权的住房项目被列入清单。剔除共有产权住房后，共有商品房5.88万套，占全市新增商品房供应量的69.5%。

从上图可以清楚地看出，2018年北京新建商品房供应量大幅增加。在这种情况下，交易量也增加了，而价格保持稳定。

2018年，北京售出19.8万套商品房，同比增长11.9%。其中，二手房15.2万套，新建商品房4.6万套，同比分别增长13.4%和7.0%，比例为3.3:1，比上年略有增长。二手房继续占据交易市场的主导地位。交易市场由第一套房屋、本地房屋和中小型房屋主导。从交易价格来看，新建商品房同比和环比价格指数基本稳定，二手房同比和环比价格指数总体下降。

根据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格指数，2018年1-10月，北京新建商品房价格指数保持在-0.3%-0.2%之间，11月和12月分别上涨0.6%。%，1%；上半年同比增速继续下降，下半年以来有所上升，12月同比增长2.3%。从1月到12月，北京二手房价格指数上涨了-0.6%至0.4%，12月份下跌了0.2%，连续四个月下跌；与去年同期相比，自2017年10月以来，该指数已连续15个月下降，12月份下降了1.9%。受2017年“317”政策影响，二手房在3月和4月跌幅最大，分别为6.8%和6.9%。

从新建商品房销售价格变化来看，在四个一线城市中，北京和上海的月环比和年同比变化不大，但价格相对稳定。今年前四个月，深圳新建住房同比略有变化，但保持在4%以内。广州市新建住宅价格变化相对明显，近四个月来价格同比上涨较快，12月份涨幅达到8.3%。

从二手房销售价格变化来看，四地价格变化较小，全年价格基本保持稳定。就同比价格变化而言，这四个地方有所不同。北京和上海的二手房价格同比基本下降，北京的下降更为明显；深圳和广州的二手房价格同比上涨，深圳从2月到12月的同比涨幅超过4%。

北京的房价未来将保持稳定

在多年来全国房地产市场的调控中，北京是政策最强、执行最严格的城市，调控效果也最明显。2018年，对北京楼市影响最大的政策是今年9月出台的有史以来最严格的住房公积金贷款政策。实行“贷贷并举”的政策，提高首付比例，贷款与存期挂钩，每存一年贷款10万元，每存12年最高贷款120万元，起到了抑制投机性购房投资的作用。与此同时，北京市还开展专项整治，对房地产投机倒把、中介和开发企业违法行为、虚假房地产广告等乱象进行重点打击和联合整治，规范市场交易环境。

今年上半年，北京楼市延续了去年底的降温趋势。目前的最新情况是什么？

据中原地产研究中心统计，今年7月，北京新建住宅总量达到4836套，为2016年10月以来的最高值，创下三年来的新高，同比增长140%；二手房售出12744套，与6月份基本持平。

壳牌研究院(Shell Research Institute)首席市场分析师徐小乐在接受一位中国券商记者采访时表示，北京二手房市场在7月份继续保持“低波动”趋势，网上签约量结束了三个月的下滑。北京链家二手房实时成交环比下降4%，7月份平均成交价格为62190元/平方米，环比下降0.1%，同比下降0.9%。多个口径和维度的数据波动很小，市场已经进入“超稳态”阶段，这也将是下半年市场的主调。

徐小乐认为，市场在7月份显示出触底的迹象，预计8月份交易量将稳步上升。“从需求方面看，客户交易周期缩短了1.2天，发布速度略有加快；此外，新客户数量已经停止下降并出现反弹，与上月相比增长了7.1%。预计8月份市场仍将保持稳定状态，交易量略高于7月份(绝对量处于历史水平，12000-15000套)，月价格波动稳定在2%以内。”他告诉经纪公司的中国记者。

对于北京房地产市场的未来走势，中原地产首席分析师张大伟对经纪公司中国记者表示，北京房地产调控是中国最具影响力的代表，各项调控政策不断创新，尤其是供给结构的变化，使北京房地产市场保持稳定，房价保持稳定。与其他城市强调“控制”不同，北京注重“调整”，调整市场结构和市场需求。北京还在建立保障体系方面进行了创新，率先在中国试点公共租赁住房人脸识别、人才住房和共有产权住房。从未来趋势来看，北京的房价有望保持稳定。在供过于求的情况下，租赁市场相对稳定。