监管为房地产信托“踩刹车”6月成立规模环比大幅缩水

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虽然仲夏已经到来，但今年前五个月风光无限的房地产信托产品已经感受到了凉意。

最新统计数据显示，今年6月，在监管更加严格的背景下，曾经引领集体信托市场的房地产信托的成立规模开始大幅萎缩。分析师认为，房地产信托监管的升级释放了房地产信托业务正在降温的信号，将成为后续信托公司开展业务创新、为房企提供多种融资渠道的行业主流。

房地产信托“刹车”

在今年上半年的集合信托市场上，房地产信托无疑是信托公司和投资者青睐的信托产品。

据受益信托网上统计，今年上半年，集体信托市场设立的信托项目总计9272.85亿元，其中房地产信托脱颖而出，募集资金3634.39亿元，占近40%。其投资额居集体信托五大投资之首。

另一个值得注意的现象是，统计数据显示，从2018年6月到今年6月，房地产信托的月度设立规模连续13个月在集体信托中排名第一，成为支撑信托公司发展的重要支柱业务。

然而，5月中旬，银监会下发了《关于开展“巩固控乱促达标建设成果”工作的通知》(以下简称“23号文件”)，监管部门停止了对不符合“432”条件的房地产项目进行融资输血的四项做法，房地产信托市场开始迅速降温。

受益信托数据显示，虽然6月份房地产信托的发行规模比5月份增加了43.8亿元，但成立规模明显下降。6月份房地产信托成立规模为465.83亿元，比5月份的693.44亿元减少227.61亿元，下降32.82%。

在不久的将来，这种趋势会更加明显。据统计，6月最后一周，房地产信托募集规模为34.72亿元，比上个月下降35.10%，房地产信托收缩迹象已初步显现。

寻找新的转型方向

“房地产信托融资规模的下降，一方面与监管的收紧有一定关系，另一方面也与房地产企业通过其他渠道扩大融资有关。”福利信托的研究员帅国郎说:“毕竟，信托融资的成本仍然相对较高。”

相关统计显示，2019年，房地产企业海外发债数量和融资规模呈现大幅增长趋势。截至今年6月底，境外房地产企业发行债券95只，金额2661.36亿元，分别比上年上半年(去年下半年)增长106.52%和104.71%。与去年上半年相比，数据也分别增长了17.28%和21.64%。

除了海外发债对融资规模的影响，资深信托研究员袁继伟认为:“在房地产宏观调控力度加大、监管力度加大的背景下，投资者变得更加理性和谨慎。”他认为，房地产信托基金规模的下降也应该从基金的角度来观察和分析。

然而，监督的方向绝不是一个可以忽视的因素。一位从事房地产信托业务较多的信托公司人士告诉记者，虽然公司的相关项目正在按照监管要求正常有序地进行，但对于房地产信托业务来说，“大家都在寻求转型”。

据了解，在房地产信托的前期融资被禁止后，目前大多数信托公司都在尝试一些房地产股权项目。“例如，我们最近做的一个房地产信托项目是无担保的，没有信用增级，纯股权，投资期限也很长。”一位来自一家大型信托公司的人士告诉记者，“但前提是业务部门有很强的控制能力，而合作的交易对手也是大型央企。”

袁继伟认为，传统的债务融资型房地产信托将提高信托公司的专业能力，以及面对股权项目转换时对交易对手的要求。“毕竟，信托投资者的风险偏好较低。他们不仅要看项目的位置，还要看信托公司的专业能力和资金实力。对于中小型住房企业来说，这类股权融资项目更难从信托公司获得资金支持。”

他进一步表示，未来房地产信托的转型方向不会止于股权化方向，一些运营能力较强的信托公司可能会向振兴现有房地产项目的方向扩张，投资目标不再局限于住宅项目。商业地产、养老地产、物流地产和其他子行业可能是信托测试水的新方式。“当然，随着reits的发展道路越来越清晰，这个方向也值得期待。”袁奇伟说道。