新房网签持平、二手房跌超三成 楼市“金九”未现

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“金九银十”过半，楼市还没有回暖。

《今日北京商报》记者采访了多家机构，了解到截至9月23日，北京9月份新签约的住宅网数量与去年同期基本持平；二手房方面，网上签约数量在2019年2月后降至最低点，比2018年同期的12，352套低了30%以上。目前，虽然“金九银十”作为楼市营销的热点节点的说法依然存在，但在房市不投机的基调下，今年的“金九银十”已经成为业界的共识:一方面，由于热点城市的楼市已逐渐下滑，购买力难以支撑市场继续上涨；另一方面，这也表明目前的房地产市场没有旺季，市场交易的表现更多地取决于限价政策是否严格。对于即将到来的“银十”，它将在很大程度上被空落下。

“金九”很酷

今年9月和10月是除“小阳春”之外的另一个重要的房地产营销热点节点，但2019年市场层面上“金九”的声音显然不容乐观。

国家统计局的统计数据显示，今年前8个月，中国商品房销售面积持续低于去年同期的销售水平。8月份，中国70个大中城市中的20个城市的二手房销售价格环比下降，其中包括北京、天津、杭州和重庆等许多一线和强势二线城市。

在北京，我爱我家(000560，诊断股票)研究所的数据显示，总体而言，北京新屋市场目前相对稳定，除了共有房产外，交易量波动不大；二手房市场尚未复苏，整体成交量仍在稳定和下降。

具体而言，就新房而言，截至9月23日，北京9月份新增商品房(不含经济适用房、商品房和共有产权房)2382套，同比下降0.92%，同比下降2.02%。市场与上月基本一致，略有下降；共售出861套房产，同比增长168.22%，同比下降31.61%。二手房方面，截至9月23日，网上签约二手房8275套，同比下降7.01%，同比下降33.14%。同时，机构自身实时交易量环比下降2.9%，同比下降23.53%。

诸葛房产搜索数据研究中心甚至更加直言不讳。从过去五年(2014-2018年)9月(9月1 -22日)的数据来看，2019年9月二手房交易量严重不足，同比下降37.78%，仅高于2017年9月同期。中原地产研究中心的数据显示，截至9月22日，北京二手房签约量为7685套，网上签约量降至2019年2月后的最低点，较2018年同期的12352套下降了37.7%。

根据诸葛房产搜索数据研究中心发布的报告，根据周都二手房交易数据，9月上半月二手房交易量相对较低，37周的中秋节假期对交易量影响较大。然而，在第38周，一些积压的需求已经释放，北京新的按揭利率将于10月8日正式推出(根据新规定，北京第一套房和第二套房的利率分别为5.4%和5.9%，略高于大多数银行之前实施的第一套5.39%和第二套5.88%)。一些房地产卖家将此作为一种噱头，促使一些买家在一定程度上加快购房步伐。

然而，该研究中心也指出，相对而言，央行的RRR降息对房地产市场没有太大影响，其对市场的刺激作用微乎其微。

“银10”预计不会很高

事实上，业界早就预料到今年的“金九”会“毁约”。根据许多机构早前发布的数据，在年初的“小阳春”之后，楼市开始出现后劲不足的现象；在“金九”之初，市场已经枯竭:9月上半月，北京售出了4827套二手房和1428套新商品房。

“从上半年的交易数据来看，9月份北京二手房交易量很可能会跌破10000套市场‘荣耀线’；至于新房，如果月底签约的蚊帐数量在3000套左右，基本上可以达到2019年前8个月的平均销售量。”此前，和硕首席分析师郭毅谈到了北京楼市9月份的交易情况。

就我爱我家的研究所而言，从2016-2019年下半年北京新房和二手房的网上签约数据来看，可以称之为“金九”的是2016年，当年9月二手房(售出3万多套)和新房(售出5000多套)的成交量明显高于其他月份。

“2017年和2018年的‘金九银十’显然不够好，新二手房的交易量也不比7月、8月或年底多多少。就今年而言，截至9月23日的新房和二手房交易量低于8月份。显然，今年的‘金九’不能讨论。”就今年的“金九”而言，我喜欢我家的研究所。

此外，值得一提的是，当“金九”在2019年信守承诺时，业界对即将到来的“白银10”并不太乐观。

“今年以来，房地产市场继续保持高压态势，市场持强烈的观望态度，买家入市谨慎；加上新屋供应增加，以及二手房市场对房屋需求的分流，今年二手房市场的受欢迎程度持续下降。”诸葛房产搜索数据研究中心首席分析师郭世英表示，从截至9月份的二手房交易量来看，与上月相比仍呈下降趋势。今年“金九银十”的到来并没有明显刺激住房需求的释放和入市步伐。据预测，在没有优惠政策或新闻刺激等大幅折扣的情况下，“银10”的交易量将保持稳定或略有下降。

“随着人们生活观念的改变，大多数人会选择在国庆假期去旅游和游玩，而不再把全部精力投入到买房上。从北京的历史数据来看，“十一”期间的日成交量往往不到10台，这不会带动“银十”的成交量。”郭世英解释道。

我爱我家的研究所，指出2017年和2018年“十一”期间有7天，经纪机构二手房交易量不高。但是，今年9月份的市场成交量略低于7月和8月份，预计“十一”国庆期间的交易量不会超过前两年，因此“银十”基本不会出现。

价格政策是关键

在业内人士看来，业内人士对9月和10月楼市“金九银十”的判断在近几年已经名存实亡。所谓的“小阳春”和“金九银十”，实质上是房地产从业者为了促销而炒作的营销理念。准确地说，原则上，楼市交易的热点主要集中在年中、年末，这是房企业绩冲刺和“做好报告”的关键时期。

此外，过去的交易数据显示，在近几年的9月和10月，显然没有信心拥有“金银”的称号。根据其他媒体的统计，9月和10月从来都不是最高的年营业额。在某些年份，9月和10月的交易量只能达到当年的月平均水平。过去三年(2016-2018年)第二高的月营业额发生在6月。

中原地产首席分析师张大伟表示，2019年北京楼市没有出现“金九”。一方面，热点城市的房地产市场开始逐渐走弱，购买力难以支撑市场继续上涨；另一方面，这也表明，目前的房地产市场不存在“金九银十”，房地产市场也不存在淡季，市场的交易表现更多地取决于限价政策是否严格。

“当消费者买房时，他们主要看价格是否合适，首付比例，以及按揭利率是否有利。春天和秋天确实是最舒适的季节，但是没有人仅仅因为天气好就出来买房子。”张大伟说。

郭毅进一步指出，回顾往年，“金九银十”也缺乏色彩。据介绍，2016年，以“9·30”为节点，北京推出了“北京八条”，全国19个城市相继出台调控措施，开启了当前的紧缩周期；2017年“金九银十”，全国数百万中介经纪人遭遇“最冷的冬天”，大量店铺关门，二手经纪人面临下岗；2018年9月和10月，全国房地产市场表现平平，甚至被称为“铜九铁十铁”。

从我爱我家研究所的角度来看，“金九银十”的主要原因不再在于近年来楼市的严格调控。2016年9月市场火爆后，北京推出“9·30新政”，10月份市场开始转向；2017年“3.17新政”后，市场一路下跌，并在9月和10月企稳；2018年9月，北京出台了新的公积金政策，导致刚刚稳定的市场再次下跌。虽然今年9月和10月北京没有什么大的政策，但目前的政策压力一直很大，自然很难再现“金九银十”。

“房地产的营销节点不再是‘金九银十’、‘金三银四’，而是从年底开始，从年初开始。”郭毅承认，在监管政策的严格控制下，“金九银十”不再是房地产营销的“灵丹妙药”。从另一个角度来看，年底的晋级仅仅代表最后的冲刺，一个项目的最终排名是由包括日常训练、阵容组合和战术体系在内的整个过程决定的。