长沙爆出“公寓可落户” 背后没有你想的那么简单！

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公寓似乎与生俱来的“热搜索体质”，每隔一段时间，各种吸引注意力的问题就会爆发出来，引起买家的头痛。

9月4日，长沙又一次确认了“公寓可以落户”，这让很多人心里痒痒的，以为公寓终于迎来了实惠，但真的是这样吗？

事情是这样的。

长沙市公安局在市长的邮箱里回复了公众，大概是说:只要你有购房合同或产权证，你也可以在长沙定居。

长沙确实是中国为数不多的大城市之一，甚至连公寓都可以落户。

长沙为什么执行现行政策？

归根结底，这是严格市场限制的后遗症。

长沙有严格的购房限制，需要使用“2年户口或2年社保或1年户口或1年社保”来购房。因此，许多没有房票的新长沙人和投资者会考虑购买一套无限制的公寓，这已成为住房的另一种需求。

因此，许多开发商在办理房产证之前，先将原来用于建造办公楼的办公用地改为公寓，然后通过政治和商业关系的运作，改变办公用地的产权。最后，造成长沙“公寓围城”的现状。

在长沙，房间票很难买到，不限于购买的公寓比房子更贵。例如，在长沙湘江附近的一个大市场——北辰三角，房子的售价为12000元/㎡，而公寓的售价接近15500元/㎡。

另外，它离长沙高铁站只有一路之遥，拥有一大片绿地——绿地城际空房，而且公寓也比住宅高1000元/㎡。这对于许多从未去过长沙的人来说是荒谬的。

毕竟，在全国其他城市，精装公寓一般比毛坯房至少便宜20%-40%。它们怎么会更贵呢？

在长沙，这是事实。

然而，随着“公寓围城”现象越来越普遍，长沙的公寓库存越来越高，公寓越来越难卖。例如，在上面提到的北辰三角的住宅建筑中，有10，000人在打开市场时摇晃数字，在空被抢劫时摇晃数字，而北辰三角的公寓仍在出售。

长沙这次推出的“公寓可以落户”的举措，足以在长沙掀起一波公寓销售项目，进而掀起一波库存潮。

这真的是件好事吗？

不，实际上，我认为这正是长沙严格限购的后遗症。

以前，我们说长沙可以管理低房价，但不能管理产品质量。这一次“公寓可以落户”只是因为长沙只能报道这个“公寓围城”的全部故事。

当购买公寓的人数达到一定水平时，积累的弊端会越来越明显，现在只有汤可以不煮了，那么如何减少群众的这种不满呢？它只能给公寓增加价值和筹码。

对于公寓，没有户口或学位。

对长沙来说，入户门槛非常宽松。不安定下来是困难的，但要节省足够的时间来安定下来。

此外，长沙一直想成为一个拥有1000万人口的城市，所以它有一个“公寓可以落户”的政策。

但是长沙也很聪明。毕竟，公寓和房子不一样。他们说“公寓可以落户”，但他们没有说“公寓可以入伙”。

按照学生进入长沙的先后顺序，有住房户、无房户、无房户、无房户(第二类)、无房户。居住在商业公寓的孩子属于无房户(第二类)学生，排名较低的孩子仍然很难进入名校。

此外，长沙近年来经历了人才的快速涌入，已经面临学位短缺的问题。

除了长沙，宁波也是全国可以落户公寓的地方。宁波市的学生分为以下几类:“一班学生”，住房与学区内的住户一致，而集体住户隶属于商业和租赁住房，住户不一致。虽然他们可以享受义务教育的权利，但是很难去名牌学校。

长沙的“公寓能进户”肯定会让很多韭菜掉进坑里，但我还是要三思。这只是目前的一项政策，并不意味着将来会执行。

一旦进入长沙公寓，不仅是度的问题，背后的涨幅也不及住宅，税费高，流动性差，背后的不确定性大。

所谓的“公寓”是怎么来的？

这从城市规划开始。

正常情况下，根据城市规划规范和标准，根据小区的位置，有科学比例的商业、商业、教育、绿化、工业、住宅等一些配套用地。

在城市建设之初，每一个小区域都是事先规划好的，这里有工业，那里有商业，还有人住在这里。

然而，一个城市如何发展并不是由简单的规划图决定的。无论商业综合体的规划有多好，没有企业落户并不罕见。

空的商业办公楼让他们去空吗？不可能。开发商想出了一个办法——“业务变生活”。

说白了，就是以“卖房”的名义取消商业实体的库存。

长期以来，城市严格控制商住公寓的建设和营销混乱是一个主要的市场趋势。

厦门发布了“最禁止公寓令”:2019年8月14日，厦门发布了一项政策，禁止将商业项目改造成公寓等“高档住宅”。

北京:2017年3月26日，北京限制了商业和办公项目的购买、销售和贷款，切断了需求侧商业和住宅公寓的房地产投机渠道。

厦门一直缺乏土地供应，所以很多开发商把商业用地变成了公寓，这减少了市场混乱，也有利于城市的工业和经济发展。

在2016年至2017年北京楼市的高峰期，许多没有北京门票的投资者热衷于投机公寓，开发商也非常聪明地将办公用地转为公寓，这导致了北京五环路上大量公寓的建设，这也变相削弱了住宅监管的效果。

后来，北京颁布了公寓管制政策，要求公寓不得出售给个人，而只能出售给企业。

到目前为止，北京的公寓价格已经下跌了近30%，投资者遭受了严重的损失，二手商店也不承接公寓业务。许多人的公寓不仅遭受严重损失，而且无法出售。

在“3·26新政”(2016年3月27日至2017年3月26日)前一年，北京共有67，673套新公寓在网上签约

2017年，这一数据“下降”至3366套，下降了95.0%

2018年，尽管同比增长57.4%，达到5299台，但仍比政策实施前低92.2%。

未来加强对公寓的监管是大城市的趋势，长沙也不例外。

剥去公寓营销的糖衣，这是收获房地产最锋利的镰刀，没有人。

公寓的宣传被夸大了:

你是外国户口吗？没关系！公寓的购买和贷款没有限制。

你想投资吗？租赁平台准备好了，租金可以用来支付每月的付款。

最吸引人的是它很便宜！面积小，总价低。阁楼设计还可以让你“买一送二”，而新的“双钥匙设计”既方便了两个人分摊租金，也方便了刚刚需要一个有孩子的已婚家庭。

但更多的事实是，当你买一套公寓时，你会想到挣钱和收房租会有多酷，一旦买了就会后悔。

公寓还是住宅

(1)多年的产权

公寓:40/50年

居住地:70年

但是如果你买了一套有70年历史的公寓，恭喜你，这篇文章中提到的所有问题都不是你所关心的。

(2)生活费用

公寓:商业水电、停车费和物业费都很高

住宅:水电、停车费和物业费都很高

(3)沉降/度

公寓:没有学位，无法安定下来

住宅:可以定居，有学位

在长沙定居的情况纯粹是个案，如果你能定居下来，你可能无法进入学校。

(4)首付款/抵押

公寓:首付50%，按揭利率上升30-40%

住宅:第一套房首付30%，按揭利率上升10-20%；第二套房首付为40%，抵押贷款利率上升了20-30%

(请注意，银行利率因地而异，以上数据仅供参考)

40万套公寓首付20万元，这是按照基准利率上调30%计算的。贷款期限为10年，月还款额为2257.75元。

首套100万元的住房需要首付30万元，按基准利率上浮10%计算。贷款期限为30年，月还款额为3926.35元。

(5)转移税费

公寓:契税(总价的3%)+营业税(利润的5.5%)+土地增值税(50%以下为30%，50%-100%为40%，100%-200%为50%)+个人所得税(增值部分为20%)

住宅物业:契税(从总价的1%到3%不等)+个人所得税(一般为利润的20%，免缴“五免一补”)+增值税(利润的5.5%)。

(注意各地规定的税费有细微差别，以上仅供参考)

如果一套价值40万英镑的公寓提高到60万英镑，其税费将高达12.9万英镑，占利润的64.5%。

如果一套价值100万英镑的公寓被提高到150万英镑，即使它不是“五元整”，必须缴纳20%的个人所得税，其税收也只有142，500英镑，占利润的28.5%。

你认为公寓便宜吗，可以住、租、卖？

你认为你赚了钱，但事实上，是开发商赚了你。你认为你在购买资产，但事实上你正在收获。

此外，私人出租公寓在未来能否超越品牌长期出租公寓？

如果它被卖了，二手中介不会告诉你公寓不能卖，也不会有韭菜愿意支付你的超高税费。他们宁愿多付一点钱买房子。

当你想按下信用卡机的密码去买房子，幻想着变得富有时，停下来想一想:我是一个强壮的韭菜吗？