大跌45％！监管出重手 房地产信托大跳水！这类信托暴增70％

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房地产信托可能已经进入“黑暗时刻”。

近两个月来，监管更加严格，集体信托市场的发行和建立规模持续下降。8月集体信托产品累计发行规模1690.86亿元，比上个月下降16.93%。具体来说，房地产信托在其中处于领先地位，业务萎缩趋势明显。当月共筹集资金402.68亿元，同比下降45.37%。

不仅如此，9月初“RRR降息”的消息使信托产品的预期收益率进入下行通道。从长期来看，金融供给方改革进一步推进，货币政策传导渠道逐步开放，企业融资成本有望进入下行通道，空.集体信托产品收入可能进一步下降

面对房地产信托大幅减少的现实，信托公司积极寻求其他业务来支撑其业绩。数据显示，8月份，基础产业信托和消费金融信托成为工作重点，其中基础设施信托募集资金高达373.31亿元，同比增长70%。

房地产信托继续“降温”

中央政府的房地产调控和银监会的政策及窗口指导直接导致了房地产信托的收缩。8月，银监会向各银监局(辽宁、广西、海南、宁夏除外)信托业监管办公室下发“64号文件”，积极推进下半年信托业监管工作。监管目的明确，房地产信托和渠道业务采用平衡控制。数据显示，房地产信托的建立规模持续下降。8月份，共筹集资金402.68亿元，同比下降37.83%，同比下降45.37%。相比之下，8月份金融信托募集资金规模为432.23亿元，比上个月增长30.61%；同比增长11.10%。工商企业信托也快速增长，募集资金105.96亿元，比上个月增长30.61%。

集体信托的发行和设立规模已经连续两次下降

与今年上半年相比，今年下半年前两个月的不佳表现给未来六个月的表现蒙上了阴影。

根据福利信托的数据，截至9月6日，8月份共有63家信托公司参与发行集合信托产品，共发行集合信托产品1528件，比上个月同期下降28.33%；本月集合信托产品发行规模1690.86亿元，同比下降16.93%。

除了发行市场，建立集体信托的市场数据也不容乐观。8月份，共有56家信托公司设立了1608种集合信托产品，同比下降4.35%；8月份，集体信托产品的设立规模为1370.71亿元，同比下降11.29%。

图2:近年集体信托产品数量变化趋势单位:人民币，%

相比之下，光大信托这一老牌信托公司表现最为突出。本月集体信托产品数量和规模排名第一，共有212种集体产品，募集资金165.29亿元。然而，除了排名第一的光大信托之外，外贸信托、AVIC信托等深度参与金融信托的信托公司的融资规模均有不同程度的下降。

预计信托产品的收益率将进一步下降

从信托收益率和产品期限来看，8月份建立的集合信托产品平均预期收益率为8.13%，与上月持平。9月份，产品平均期限为1.76年，比上个月同期缩短0.2年，产品流动性持续增加。

受益金融信托研究所于之研究所表示，集体信托产品的平均期限有所下降，主要是由于房地产信托产品比重下降和金融信托比重快速上升。与此同时，他表示，“RRR降息”的消息是在9月初传出的，预计未来产品的收益率可能会进一步下降。从长期来看，金融供给方改革进一步推进，货币政策传导渠道逐步开放，企业融资成本有望进入下行通道，空.集体信托产品收入可能进一步下降

图4:近年集体信托平均预期年收益率和期限变化趋势单位:年，%

基础设施和消费金融等信托业务爆发了

数据显示，8月份投资于房地产信托，占比29.9%，比上个月下降12.76个百分点；但是，信托资金在金融领域的比重达到32.1%，比上个月增长10.3个百分点，筹资规模达到98.26亿元，比上个月增长39.69%。基础产业信托增长较快，占设立规模的27.72%，比上个月增长2.25个百分点，募集资金规模为373.31亿元，同比增长72.47%。

在房地产信托收缩已成定局的背景下，信托公司被迫告别传统的路径依赖。目前，基础设施建设和消费金融可能是未来集体信托市场的主力军。两者各有特点，基础产业信托的区域投资相对集中。8月份，基础产业信托表现稳定，江苏省成为资本投资的龙头，贵州、陕西、湖南等中西部省份也表现良好。

在消费者金融信任方面，随着外部环境变化的影响逐渐减弱，股市经历了调整，但总体趋势一直稳定向上。在经济低迷和人民币贬值的背景下，债券市场表现强劲，投资于金融市场的信托基金出现反弹。国内短期消费贷款呈现快速上升趋势，消费金融需求不断释放。信托基金是许多消费信贷机构的重要资金来源。

于之认为，房地产信托监管收紧后，基础产业信托在集合信托市场中的地位上升。从短期来看，信托公司存在“资产短缺”的问题，基础产业可能是信托公司集中精力的领域。

然而，他也认为，作为国家反周期调控的重要手段，基础设施业务的发展更需要政策的支持。然而，在银行、专项债务等多渠道融资的情况下，基础产业中的信托展览业仍难以实现大幅增长。