万科逆势成长“密码”：利润质量稳步提升、规模优势显现

本篇文章3444字，读完约9分钟

虽然房地产企业普遍“抢回资金”来应对成本上升的影响，但万科已经证明了房地产的领先价值，其财务状况良好，规模不断扩大。

8月20日，万科发布半年度报告，公司上半年实现收入1393.2亿元，同比增长31.5%；归属于母亲的净利润同比增长29.8%，达到118.4亿元。

与万科2016年至2018年的中期报告相比，今年上半年万科的业绩增长更加稳定，不仅盈利能力持续增长，而且经营活动的净收入占总利润的95.96%，而其35%的净负债率在行业内仍处于较低水平。那么，万科逆势增长的“密码”是什么？

该行业正面临重大调整

万科继续制造“超级”现象

尽管监管和融资政策背景严峻，但房企在年中并未懈怠，主流房企凭借精准的市场布局和灵活的经营策略，保持了合同销售的增长趋势。根据中国手指研究所的数据，2019年上半年，共有147家房地产企业卖出了超过50亿元的门槛；根据视点研究院的数据，房地产企业前100名销售额的门槛值比2018年增加了95.39%，达到114.1亿元。

《红色周刊》注意到，在上半年排名前50位的住宅企业中，排名越低，其销售额的同比增长率越高。对此，上海中原地产分析师陆向《红周刊》表示，对于销售规模超过3000亿元的“超级房企”，它们不仅面临更大的监管压力，而且规模扩张和业绩增长也比1000亿元更为困难。一级住宅企业规模较大；然而，成交量相对较低的住宅企业，其业绩上升的动能相对较大。“但是，从日益严峻的行业环境来看，目前各种规模的住宅企业的增长情况都不是很好。虽然整体销售规模仍在增长，但后劲相对较弱。”

作为房地产企业销售额排名前三的领先房地产企业，万科本身就有着很大的基础。面对今年房地产行业复杂的外部环境，实际上很难获得更大的业绩增长。但从万科披露的半年度报告来看，万科明显克服了环境和规模的双重考验，业绩一如既往地稳步增长。

根据半年度报告，报告期内万科实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%。其中，“房地产业务”营业收入1329.9亿元，同比增长32.15%；“物业服务”营业收入52.8亿元，同比增长27.05%；从关联公司收取的各项费用中“其他业务”的营业收入出现短期波动，同比下降11.3%，至10.5亿元。

值得一提的是，今年上半年，万科实现合同销售额3340亿元，同比增长9.63%，仍实现正增长，这对于“超级阵营”的大型房企来说并不容易。

卢文喜指出，对于销售排名前五的房地产龙头企业来说，由于项目数量多、范围广，很难在规模上取得大的突破。面对严峻的行业形势，控制经营成本，抵御政策和金融风险，对巩固和提升基础市场具有重要意义。

在运营成本方面，截至2019年6月底，万科销售期间的费用率同比下降0.32个百分点，至8.63%。具体到各项费用，虽然由于R&D规模的扩大和利息支出的增加，万科在报告期内的R&D费用和财务费用有所增加，但其上半年的成本利润率从去年同期的17.13%上升到今年6月的19.20%。

净利润增长了40%以上

“利润质量”稳步提高

虽然已宣布业绩的房地产企业整体销售业绩比预期更为乐观，但上半年房地产企业的盈利能力却不如往年。据中原地产研究中心统计，截至21日，已有30多家房企公布了2019年半年度报告，其中25家房企总收入3619.39亿元，同比增长25.9%；净利润总额达到340.1亿元，净利润增长率为9.4%。根据Cree研究院的数据，2018年上半年，170家重点上市房地产企业实现利润总额5979亿元，净利润2853亿元，同比分别增长42.1%和48%。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，虽然房地产行业整体上仍处于利润和规模不断上升的周期，但房地产企业的业绩增长同时疲软，增速明显低于去年，利润率也有所下降。

许多房地产企业在年中加快了推进力度，销售成本和营销费用增速较往年有所提高，这在一定程度上抑制了净利润的增长。此外，由于“一城一策”政策的影响，一些二三线城市的房企利润也有所下降。以南京为例，南京市房地产协会副会长孟祥远告诉《红色周刊》,南京主城区以外的地区主要受价格限制政策的影响，开发商空房的利润非常微薄。“许多项目的地价往往是2万元，房价往往是3万元。在减少了人力和宣传成本后，开发商基本上赚不到钱。”张大伟还提到，监管的收紧和资本成本的急剧上升是住房企业净利润下降的主要原因。

虽然行业整体盈利能力不如前几年，但万科还是突破了这一趋势。上半年实现净利润192.9亿元，同比增长42.6%。净利润同比增长8.11个百分点，同比增长10.2个百分点。毛利率较2018年同期增长1个百分点，至28.3%。此外，万科归属于上市公司股东的净利润同比增长29.8%，达到118.4亿元，投资回报率(roic)也比去年同期提高了0.94个百分点。

值得注意的是，近年来万科营业收入占比稳步上升，反映出其盈利质量不断提高。2016年至2018年，万科经营活动净收入分别占总利润的86.64%、87.16%和89.97%。截至2019年6月，上述比例上升至95.96%。这表明万科的利润大部分来自常规业务活动，盈利能力稳步增长。

净经营现金流增长超过308%

新项目遍布“粤港澳”等黄金地带

在房地产行业融资的寒冬，现金流管理成为下半年房企的一项重要任务。作为住宅企业从营业收入向经营现金流飞跃的关键一步，销售回报情况也成为检验住宅企业生存能力的重要指标。一些房企甚至发布内部指示，要求“下半年暂停征地，并向所有员工收取返还款”。特别是随着外部融资的收紧，房地产投资资金尤其是土地收购资金的来源越来越依赖销售回报。

必须说，在保持业绩稳定增长的同时，上半年万科的薪酬也较往年有了明显改善。商品销售和劳务收入同比增长9.7%，达到1980.55亿元，经营活动净现金流量同比增长308.06%，达到88.5亿元。此外，在万科合并报表范围内，已出售资源4403.7万平方米尚未结算，合同总额约为6215.5亿元，分别比去年年底增长18.7%和17.1%。

值得注意的是，自2019年5月房地产融资政策收紧以来，土地市场的交易热情也有所下降，许多房企的发展口号也从“扩大规模”转变为“抽逃资金”。财经评论员严跃进在接受《红色周刊》采访时表示，由于“资金短缺”，预计下半年房企征地速度将继续放缓，但也不排除一些资金相对充裕的房企会选择项目合作方式征地。

即使房地产企业都集中在土地收购上，万科的规模扩张也没有受到很大影响。虽然征地规模与去年同期相比有所下降，但仍处于行业前列。根据万科中期报告，集团上半年共收购54个新项目，总规划建筑面积1372.8万平方米，股权规划建筑面积941.8万平方米，总股权溢价约649.8亿元，仍占据规模优势。根据建筑面积，82.0%的新项目位于一、二线城市；根据股权投资额，88.4%位于一、二线城市。值得一提的是，近年来，由于一、二线城市的供需活跃，已成为房企抢占资源的主战场。

具体到新项目的城市分布，万科项目位于长三角(南京、宁波、苏州、温州)、粤港澳大湾区(广州、佛山)、环渤海(天津、大连、济南、沈阳、青岛、石家庄等)黄金城市带。)，这也将受到未来政策和人口的积极影响。

财务结构合理

计息负债的规模已经缩小

面对融资环境的不确定性，优化财务结构，实现财务杠杆降低是下半年房企的又一主题。在实现业务稳步增长的同时，万科也保持了资金使用的高效率、良好的财务和资本状况以及相对稳定的信用评级。

剔除预付款后的万科资产负债率与2018年末持平，均为76.98%，但与去年同期相比上升了1.82个百分点，总负债规模同比略有增加。但是，公司的生息负债规模已经缩小，债务结构相对更加合理。

截至6月底，万科的计息负债为2253.2亿元，较年初减少358.9亿元，占总资产的14.3%；计息负债占总投资资本的比例也从2018年底的52.64%收窄至2019年6月的49.66%，收窄了2.98个百分点。从计息债务结构来看，万科一年内到期的短期贷款和计息负债合计666.5亿元，占29.6%；一年期计息负债1586.7亿元，占70.4%。

截至6月底，万科持有货币资金1438.7亿元，远高于一年内到期的短期贷款和长期负债总额666.5亿元；净负债比率(计息负债减去货币资金，除以净资产)为35.04%，保持行业低位。

在金融监管继续收紧、房企将进入融资寒冬的背景下，继续巩固和提升“基础运营”，保持金融稳定，将是万科的一张重要王牌。