中国究竟有多少空置房？

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最近的一条新闻让深圳市住房和建设局感到紧张。

根据高力国际的一份报告，目前深圳空甲级写字楼的入住率已达23%。特别是，前海成为受灾最严重的地区。截至2019年上半年，深圳甲级写字楼的入住率为福田16.1%，南山21.7%，前海65.7%。

文章甚至称，经济低迷是影响因素之一，尽管今年上半年深圳的gdp增长率没有下降。

8月初，深圳市住房和建设局终于站了起来:我不是，我不是，别胡说八道！

“实际上，深圳写字楼的空平均入住率约为15%，其中钱海地区的写字楼项目正在陆续竣工并吸引投资，部分项目暂时入住空，这是正常现象。”

住房和城乡建设局还解释说，一般办公楼的入住率为10%-20%是健康合理的。因此，深圳的写字楼市场整体上是健康的。

然而，深圳官员没有宣布15%的空比率是如何计算的。这两个数据之间的不一致使人们想知道该相信哪一个。

二

谁的办公室占用率最高building/きだよ 0？

空写字楼的入住率也可以用来观察一个城市的经济发展。

简单地说，空写字楼的入住率是供需不匹配的结果。如果空过高，则表明市场供大于求，这反映出城市经济存在局部泡沫；相反，如果空的比例较低，则表明市场供求矛盾小，需求充足，反映了城市经济发展的动态。

事实上，即使深圳写字楼的入住率是23%，也不是全国最高的。

数据来源:第一太平戴维斯

在第一太平戴维斯统计的11个城市中，截至今年第二季度，空写字楼入住率最高的城市是天津、Xi和重庆，均超过30%,严重超标。空在成都和南京的安置率也在20%左右。

在这些强势的二线城市，空写字楼的入住率显然很高。主要有两个原因:

首先，他们都处于城市化的快速发展阶段。短期来看，写字楼的供应量很大，但需求没有跟上，空的自然入住率偏高；

其次，经济正在衰退。最明显的是天津和重庆。近两年来，这两个城市的经济增长率明显下降，尤其是天津。2018年，国内生产总值增长率仅为3.6%，为全国最低。有大量企业收回租金，空购买率将上升。

然而，空北部、广州和深圳四个一线城市的整体入住率相对较低。其中，深圳的空入住率最高，为18%，其次是上海的11.9%，北京和广州都低于10%，而广州的入住率最低，只有4.1%，这显然要健康得多。

一线城市城市化水平较高，商业需求旺盛，企业总部众多，这也是强大经济实力的体现。

但总的来说，空写字楼在中国的入住率并不乐观。

在中国社会科学院5月发布的《中国房地产发展报告》(2019)中，引用世邦魏理仕的数据，预计到2019年底，中国17个大中城市的平均写字楼入住率将超过20%。

其中，天津、青岛、上海、深圳、武汉、长沙等六个城市将突破10年来空入住率的峰值。天津甚至会超过40%，这真的很可怕。

然而，只有北京、南京和广州的入住率低于10%。

这背后仍然是供需不匹配。

根据上述蓝皮书，2019年，17个城市的新办公楼供应量预计将超过1000万平方米，同比增长超过60%。其中，上海新增供应量将超过100万平方米。

但与此同时，需求正在下降。蓝皮书预测，2019年，全国17个城市对写字楼的总需求将降至约530万平方米。换句话说，实际需求只是新供应的一半。

空写字楼的入住率仍然可用，但要知道中国空住宅的入住率多少有些困难。

三

秘密

在中国的房地产市场，有两个数据一直是神秘的。

中国有多少栋房子？

中国房子在空的入住率是多少？

造成这种情况的主要原因是中国以前的住房制度、民政制度和户籍制度还没有完全衔接起来，在中国获得具体的住房数量是不可行的。

嗯，在过去的两年里，房地产登记系统已经实施，大数据算法也越来越成熟。这些数据可能会在未来几年内统计出来。

然而，空凝固速率的统计更加困难。

首先，中国有多少房子的分母是未知的，很难计算空.

第二，也是目前最有区别的，很难统一空制定率的统计标准。

国际公认的空安置率概念可以分为广义和狭义。

广义的空占用率是指只要房子在某个时间没有被占用，就是空占用率，所有装修中的房子和不适合居住的危房都被认为是空占用率，这往往被高估

狭义的空占用率是从广义的空占用率中推导出翻修后的房屋和危险建筑，这种方法更科学合理。

如何界定无人居住和无人居住时间的长短成为空入住率统计的关键。每个国家或地区的实施标准也大不相同:

美国将在空购房统计中包括度假屋、周末屋和活动房屋；

日本空对住房的定义是，没有人长期居住并且连续五年没有使用自来水和电；

加拿大温哥华将空客房定义为每月25天或一年中4个月无人入住；

在香港，正在装修的住房被列入空购房统计。

中国从未有过明确的官方定义。大多数人使用“干燥电表”、“干燥水表”和“计数灯”的形式，但数据不能准确。

为什么政府不计算空的安置率？

涉及的利益相关者太多了。如果空的购房率过高，就意味着一个城市对房地产投机和投机性购房的需求超标，或者意味着这个城市的经济活力太差，人口不足，比如东北和西部的三个四线城市。这对开发商和城市管理者来说不是好消息。

那么，中国的空购买率是多少？

四

真正的空就业率是多少？

按照国际标准，空的住房占用率通常为5%-10%，供需基本平衡；10%-20%是危险区域。

目前，有四个版本的中国空投资率数据可供参考。

(1)国家电网调查数据:空设置率超过10%。

国家电网将每户每年用电量不超过20度的住宅视为“空住宅”。原中央农村工作领导小组副主任、办公室主任陈锡文透露，2017年大中城市住房空率估计为11.9%，小城市为11.9%。

根据这一结果，中国的空设置率刚刚达到临界点。

(2)腾讯调查数据:空主要城市入住率超过22%。

2015年，Tencent.com对全国196个城市的网民进行了抽样调查。结果显示，空住房整体水平在中国主要城市的入住率在22%至26%之间，其中一线城市空的入住率为22%。二线城市24%

根据这一结果，中国的空安置率已经严重超过了国际标准。

但令人困惑的是，腾讯基于这份报告得出的结论——30%的空购买率在中国是一个合理的水平，它的可信度直接落到了地上。

(3)根据中金公司“盘点中国存量住房”的报告数据，2017年底中国城镇广义和狭义housing/きだよ 0的入住率分别为16.9%和12.1%。

在这份报告中，CICC还计算了中国的住房总量。截至2017年底，中国城镇住房总存量为261亿平方米，共计2.7亿套(不含集体宿舍)。普通家庭住房是1.13，但普通城市家庭只有1.07。

报告更倾向于狭窄的空住房占用率，即中国的城市住房空占用率为9.7%，而整体城市住房空占用率为12.1%，这基本上仍然存在

我也倾向于相信这个数据，这更真实。

(4)西南财经大学《2017年中国城市住房空住房分析》报告数据:2017年，中国城市住房空住房率为21.4%。

本次调查覆盖29个省、市、364个县，样本丰富。在报告中，空住房被定义为调查时无人居住的住房，包括两类:

首先，只有一套住房的家庭因为外出工作和其他原因而拥有自己的住房；

第二，由多套房家庭拥有的房屋，这些房屋既不是由他们自己居住也不是由他们自己租用的(包括正在装修的房屋或拍卖行)。

该报告还计算出，2017年中国城市住房总量为3 . 05亿套，空为6500万套。

就城市结构而言，二线城市和三线城市的入住率分别高达22.2%和21.81%，远远高于一线城市的16.8%。

因为包括装修和拍卖，空的购买率自然要高得多。按照这个标准，中国在空的安置率远远高于其他欧美国家。

不管你更相信这四个版本中的哪一个，它们都指向两个结论:

首先，中国的空配售率至少在10%以上，这需要关注；

其次，三线以下城市的空入住率远高于一线和二线城市。

城市化的步伐仍在大步前进，特别是近两年来，棚改货币化导致的三、四线房价飙升，购房热潮，都导致三、四线空入住率上升，埋下隐患。

然而，中国的空比率较高，其背后的干扰因素极其复杂。

开发商的销售欺诈、低租金收益率、缺乏监管政策等。，都生出了大量的空房屋。

例如，房产税、空购房等政策无法长期实施，导致空购房几乎没有持有成本，这也直接助长了住房市场的投机情绪，特别是在2016年的这波市场之后，投资性房地产已经众所周知。

如果空的购买率继续上升，是时候对房产税和空采取大政策了。

这篇文章最初是由公开号米宽头子写的，作者是老队长