多地房贷收紧 房贷利率还会上调吗？

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下半年，强有力的监管形势将更加明显——许多抵押贷款将收紧，抵押贷款利率将上调

最近，房地产市场受到了更多的关注。一方面，房地产贷款的增长率持续下降，另一方面，各地的抵押贷款利率都有所上升。监管政策将如何推广？抵押贷款利率会继续上升吗？针对上述热点话题，记者采访了一些行业专家。

强化房地产融资监管

今年以来，在"无房炒房"政策的基调下，房地产融资不断收紧。根据中国人民银行近日发布的第二季度中国货币政策执行情况报告，截至6月底，中国主要金融机构(包括外资)房地产贷款余额为41.9万亿元，同比增长17.1%，增速较3月底下降1.6个百分点。其中，个人住房贷款余额28.06万亿元，同比增长17.2%，增速比3月底低0.3个百分点。

抵押贷款领域的这些变化与监管政策密切相关。今年5月，住房和城乡建设部向佛山、苏州、大连和南宁发出预警提醒，近三个月来，这些城市新建商品房和二手房价格指数大幅上涨，一些楼市过热的城市加大了调控力度。受此影响，一些受欢迎城市的抵押贷款利率出现反弹。

荣360数据研究所发布的最新监测数据显示，7月份中国首笔住房贷款平均利率为5.44%，相当于基准利率的1.11倍，较上月上升2个基点；二手房贷款平均利率为5.76%，比上个月上升1个基点。从数据来看，今年下半年全国抵押贷款利率水平出现反弹。

下半年，监管更加严格的趋势更加明显。7月底，中共中央政治局召开会议，部署下半年经济工作，明确提出要坚持住而不炒的方向，实行房地产长效管理机制，不把房地产作为刺激经济的短期手段。

随后，监管当局采取了密集行动，从银行、信托、公开市场债券和其他方面收紧房地产融资。最近，中国保监会启动了银行房地产融资专项检查，重点检查了32个城市的房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，严厉查处了各种挪用和挤占房地产资金的违法行为。

在房地产企业融资明显收紧的同时，个人住房信贷业务监管进一步加强。央行近日召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会提出，要保持个人住房贷款的合理适度增长，禁止非法使用消费贷款购房。银监会开始检查银行差别化信贷政策执行情况，落实最低首付比例和贷款限制政策，开展首付资金真实性和贷款申请人偿付能力等评估检查。，重点查处挪用个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷款”和信用卡透支购房等资金，以及房地产行业非法挪用的其他银行信贷资金。

许多地方的利率都有不同程度的上升

值得注意的是，荣360数据研究所的监测数据显示，7月份一线城市和二线城市的抵押贷款利率走势大相径庭。

在一线城市中，北京和广州的抵押贷款利率与上月持平，而上海和深圳的平均水平有所下降。其中，上海许多银行下调了抵押贷款利率，导致上海首套住房贷款利率环比下降7个基点，仅次于海口和中国第二大城市。在二线城市，许多受欢迎地区的抵押贷款利率已经上升。其中，苏州、杭州、宁波、大连和长沙加快了调整频率。最近，抵押贷款利率被多次上调，一些银行供不应求，甚至暂停了抵押贷款业务。

对此，国家金融与发展实验室副主任曾刚认为，有必要加以区分。首先，并非所有的城市抵押贷款利率都在上升，这表明政策调控是准确的，因为正常的信贷应该存在。其次，提高抵押贷款利率是没有必要的，关键是要阻止资金非法进入房地产行业。

"在紧缩的政策环境下，商业银行对个人住房贷款业务往往持谨慎态度."中国人民大学崇阳金融研究所副所长董希淼表示，经过上半年的大规模信贷后，下半年的信贷额度相对较小，适当提高利率将有助于银行提高收入水平。与此同时，近年来，中国住宅行业的杠杆率迅速上升，房地产金融风险不断积累。提高贷款利率将有助于商业银行更好地防范住房贷款风险。

董喜淼表示，虽然市场流动性仍然合理充裕，个人住房贷款利率可能会进一步上调，但增幅不会太大。“但是，不同的银行对个人住房贷款业务有不同的定位，为此投入的信贷资源也大相径庭。因此，贷款利率会有明显的差异。预计大型商业银行个人住房贷款利率将保持适度上升趋势。”他说。

实施差别化住房信贷政策

“结合近期政策，银行将在未来调整信贷结构，以减少房地产业占用的信贷资源，并在制造业、中小企业和国家鼓励的其他领域投入更多信贷资金。”荣360数据研究所的分析师说。

同时，业内专家认为，商业银行应继续实施差别化住房信贷政策。董希淼说，我们可以从四个方面入手。一是调整贷款总额，合理确定银行个人住房贷款总额；二是调整贷款价格，提高或降低个人住房贷款利率；三是调整贷款条件，收紧或放松主要购买者的贷款资格(包括贷款资格和贷款期限)；第四，调整贷款首付，控制购房者的杠杆率。

“下一步，要根据购房的不同领域和主体，综合运用上述四种手段，量价结合、长短结合，既要调控总量，又要调节价格，满足刚性需求，抑制投资投机，着眼现在，引导预期。差异化住房信贷政策付诸实施。”董喜淼说道。

对于监管部门对“首付”的严格调查，曾刚表示:“首付是银行风险控制的手段之一，因为自有资金是衡量还款能力的重要标准。如果客户的首付是借来的，银行的风险敞口将会很大。”

此外，一些专家提醒，关注信贷资金进入房地产市场不应只关注商业银行和消费金融公司。各种网络借贷平台对资金流的监控较少，进入房地产市场的比例可能更高。

“我们必须继续加大对各种互联网平台的清理和整顿力度，并加强对它们所提供的贷款业务在贷款目的和资本流动方面的监督。”董希淼表示，对金融机构和互联网平台而言，监控信贷资金的流动和使用是一个长期存在的问题。应修订相关制度和措施，将虚构贷款用途和挪用信贷资金纳入信贷信息系统，以增加借款人非法活动的成本，从源头上遏制个人信贷资金非法流入房地产市场。