上半年哪些城市租房压力大？这个榜单告诉你真相！

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自今年年初以来，许多城市都报告说租金在下降，租房者很难找到。此外，"毕业季节不景气"，各城市的出租率连续两个季度下降，综合住宅出租率连续五个季度下降，这让许多房东感到前所未有的压力。

与此同时，深圳、上海、北京等一线城市的高租金。，也给在这些城市努力工作的年轻人带来了巨大的压力。

尽管住房租赁市场总体上仍呈现稳定上升的格局，但城市之间存在明显的差异。诸葛的半年报显示，2019年上半年，全国20个重点监控城市的平均租金仍上涨了1.67%；上半年，一线城市平均租金上涨3.41%，而重点二线城市仅上涨0.67%。

《国家商报》记者注意到，虽然各城市的平均租金是混合的，但由于部分城市房价持续上涨，已经表现出城市基本面和住房需求的透支，租金收益率和综合住房收益率明显下降。"通过持有房屋赚取租金，性价比不高."一些专家认为。

“毕业季节”租赁市场是短暂的

“在过去的两个月里，租房活动一直很活跃，但最近租金水平保持稳定，没有上升的趋势。”上海市中心的房地产经纪人小刘告诉《国家商报》。

最近，当记者走访上海的一些房屋中介机构时，他发现许多中介商店不再在橱窗上张贴租房信息。中介工作人员说:“租房子的速度很快，现在还不贴吧。”你需要直接问什么？”

在诸葛监测的20个城市中，合肥、北京、泉州、大连、上海等5个城市的平均租金累计增幅最高，其中合肥的增幅为10.23%。然而，广州、深圳、三亚等城市的租金大幅下降，今年三亚的平均租金下降了6.8%，广州下降了5.29%。

诸葛发现，驱动租金上涨的因素是季节性高峰，但根本原因是人口流入导致租金需求增加。北京和上海保持较强的人口吸附能力，平均租金价格呈持续上升趋势；深圳在春节后经历了一个小的租金高峰，然后平均租金在5月和6月略有下降。

上海中原房地产市场分析师陆表示:“这与需求增加有关。例如，合肥的人才引进政策吸收人口进入，住房需求增加，而租赁是一种消费需求，因此反应将快于买卖。”

“租赁不同于买卖。租赁受实际需求支配。如果租金指数下降主要是因为需求不足或供应充足，但结果是一样的，供应过剩将导致租金下降。”卢文喜接着说道。

今年夏天的“毕业季节”市场并不强劲。根据诸葛的找房子数据，各城市的平均租金一直处于相对较高的水平，毕业季节需求的短期释放推动了租赁市场。6月份，大多数城市的平均租金都有所上涨，但涨幅有所收窄。

在一些二线城市，如郑州、南京等城市，毕业季节提前了，5月份的房租呈上升趋势，而6月份的涨幅有所收窄；Xi和其他城市落后了。

今年的毕业季节，出租量也没见重。据我爱我家(000560，诊断股)研究所实时监测的11个城市中，6月份住宅租赁量有所增加，其中武汉增幅最大，达24.5%；同比数据显示，只有杭州、北京和苏州出现增长，其中杭州增长15.7%。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进对《商业日报》记者表示:“武汉的月租金涨幅最高，这表明此类城市的市场需求相对较大，并有一定的增长。从实际情况来看，目前租赁市场的发展仍与毕业季节有关。武汉本地大学毕业生多，行业发展较好，容易带动租房交易。”

综合住宅收益率连续五个季度下降

租金价格的上涨并没有使租金收益率同步上升，住房综合收益率也同步下降。

根据易居房地产研究所的“第二季度50个城市租金率研究”(以下简称“50个城市租金率”)，中国50个城市的房价同比上涨7%，环比上涨1%，租金同比下跌1%，环比下跌2%。

报告显示，第二季度，50个城市的租金率(年租金收入与住房价值之比)环比下降3%，住房综合收益率(过去一年的价格上涨加上过去一年的租金率)环比下降32%，连续五个季度下降。

事实上，自2017年第三季度以来，租金收益率一直在下降。益居房地产研究所认为，主要原因仍然是房价的大幅上涨。从供给角度来看，由于当地房地产市场的持续去库存化和一些城市房地产投机者的投资控股，出租房的供给已经爆满，但居民收入并没有明显增加，导致供大于求和租金下降。

与房价相比，租金可以排除其他因素，客观衡量一个城市真实合理的住房需求。严跃进坦言，“从数据来看，一些城市的房价上涨过快。如果房价达到一定的高度，住房租金就会上涨，住房收益率也会下降，性价比不高。”

在各级城市中，三线城市的租金降幅较大，租金收益率降幅最快，这在一定程度上反映了三线城市房价上涨导致的城市基本面和居民住房需求的透支。

城市租金收益率明显不同

据易居研究所称，一些城市的租金收益率长期以来一直较低，主要是由于房价涨幅过大，而租金涨幅小于房价涨幅。

尽管一线和二线城市的平均租金有所上升，但它们的租金收益率表现仍不如三线城市。

就城市而言，三线城市的租金收益率仍高于一线和二线城市，尽管同比下降了12%。四个一线城市的平均租金收益率为1.7%，一个二线城市为2.4%，15个三线城市为2.5%，同比下降12%。

根据益居研究所的报告，广州的租金在第二季度下降了10%，而房价仅上升了2%，因此租金收益率下降了13%。

严跃进表示:“当前楼市降温、城市吸引力下降等因素都给租赁市场带来了一定影响。例如，在深圳市场，有许多创业型、金融型和互联网型企业，它们受行业波动的影响很大；此外，由于部分城市的产业向周边城市转移，部分租赁需求也发生了转移。”

根据50个城市的租金排名，排名前5位的城市集中在中国东北和西部的二线和三线城市，乌鲁木齐3.6%，韶关3.5%，西宁3.4%，银川3.2%，哈尔滨3.2%。

根据国家统计局的数据，今年6月乌鲁木齐市新房价格同比仅上涨18.2%，韶关市上涨24.6%，远低于其他城市。正因为整体楼价增幅不大，租金稳步上升，租金回报率才高企。

租金收益率最低的五个城市是厦门1.2%、深圳1.5%、三亚1.5%、福州1.5%和青岛1.6%。这五个城市同时显示出同样的变化:厦门房价同比上涨54.7%，深圳上涨47%，三亚上涨48.9%。这些城市的房价水平远远超过了房租水平，而且近年来房价的涨幅远远大于房租的涨幅。

易居研究所研究员王若琛判断:“2019年下半年，50个城市的住宅建筑综合回报率预计将继续下降。一线城市和二三线城市的综合住宅收益率可能会有所不同。一线城市的收益率预计将触底企稳，而二线和三线城市的收益率预计将继续下降。”