楼市“先行指标“出现异动 这些城市房价已经回暖？

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深圳作为一个特殊的城市，不仅是中国经济的一个指标，也是中国房地产市场的一个指标。如果你想观察中国的房地产市场，你不能避开深圳。例如，在2016年的房地产牛市中，许多热门城市的房价大幅上涨，但深圳的房地产市场在2015年已经率先反弹。例如，2018年下半年，全国楼市明显进入寒冬，但在此之前，深圳房价一直在无休止地下跌。

为什么？

2018年下半年，厦门和深圳在主要城市的住房杠杆率中排名第一。2018年6月，厦门家庭存款占住房贷款的178%，深圳占167%，北京在2018年9月仅占58%。家庭存款占住房贷款的100%以上，这表明这个城市贷款多于储蓄。同时，由于住房贷款主要是抵押贷款，这也表明这是该市最活跃的购房资金。

因此，最好用深圳来观察一线城市的房价，用厦门来观察二线城市的房价。

众所周知，自2016年房地产调控以来，房地产市场的整体降温是在2018年下半年，而之前的房地产市场在2017年取代了一、二线城市，并继续上升。最近，万科发布的2018年年报也提到:

之前，我分析了2019年1月至2月的国家财政收支情况，发现今年前两个月国有土地使用权出让收入同比下降5.3%，契税同比下降1.8%；城镇土地使用税同比下降8.5%。这表明房地产市场确实已经降温，但我们应该明白，由于税收数据滞后，这往往反映的是2018年底的情况，而不是今年前两个月的房地产市场。很简单，你买了房子，签了合同，付了钱，但是你可能要花几个月的时间来交税，这导致了数据的滞后。

房价整体降温的一个主要特征是，房价下跌的城市远远大于房价上涨的城市，交易量较低，土地整体溢价下降，拍卖现象增多，房地产相关行业非常困难，这样的日子何时才能结束？

我认为观察中国的房地产市场是非常重要的，除了深圳和厦门之外，还有一个城市，那就是香港，非常有趣。其房价走势与内地一、二级房价呈“涨跌”趋势。香港房价过去三个短期拐点分别发生在1997年东南亚经济危机、1998年国际金融危机和2018年大幅加息期间。同样，这几年也是内地房价的低点。因此，香港的房价走势对内地一、二线楼市有一定的指导意义。

有趣的是，这三个城市最近发生了不同程度的变化:

1.香港:根据中原地产的数据，香港二手房市场的交易已经明显恢复。二月份，香港共有2290宗二手交易，总值177.8亿港元，较上月分别上升4.7%及11.9%。就在三个月前，香港的房价还很低。根据香港土地注册处的数据，2018年11月香港住宅楼宇的销售数量为2，635个单位，较同期的5，694个单位大幅下跌54%。

2.深圳:一线城市(北京和深圳)的交易量同比增长40%，环比增长6%；价格涨幅为27%。

3.厦门:本周厦门的营业额同比增长3.7倍，环比增长40%。年初以来，营业额同比增长3倍，3月份以来同比增长4倍。

可以看出，近年来，一些指标城市的房价确实在升温，有迹象显示全国其他城市正在复苏。话虽如此，许多读者可能会问，你说房价正在降温，而现在你却在升温，这难道不是自相矛盾吗？

我在信息栏里说过，冷却是过去时和现在时，而变暖是将来时。什么意思?这意味着房地产市场正在降温或进入冬天，但这个冬天可能已经过去了。

除了香港、深圳、厦门等城市房价的变化外，这一判断还来自房地产市场外部环境的变化。首先，在利率方面，国家抵押贷款利率已经见顶，而房地产市场对利率最为敏感，甚至超过了监管等行政手段。它甚至更大。例如，虽然香港的监管政策在16年和17年都很严格，但房价直到18年后半期才下跌，主要是因为香港的实际利率当时开始下降，而现在内地市场的利率已经下降了18年。

第二是税收。今年前两个月，国家一般公共预算收入同比增长7%，而去年同期为15.8%，这表明今年在减税的背景下，财政压力相当大。过去，财政收入的很大一部分来自房地产。虽然增加财政赤字、转移部分国有收入和减少政府支出可以缓解今年的一些财政压力，但如果土地租赁和房地产相关产业链过低，也会对金融和经济产生相当大的影响，所以楼市一定不能太冷，但也不能太热，因为居民的高负债率会提高宏观杠杆率，影响金融稳定。

简而言之，2019年的房地产格局可能会在上半年变冷，并在下半年开始回升。