春节回乡置业？先来了解真实的房价走势

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每年春节期间，对于在外游荡的流浪者来说，除了家人团聚的快乐之外，他们还关心家乡的经济适用房价格。你想用在外打工赚来的钱在家乡买一处房产吗？

在你做出决定之前，让我们看看2019年四线城市的房价趋势。

从长远来看，房价会波动

首先，要分析房价的长期趋势，预计后期房价将呈现波动趋势。

在政策层面，房价上涨和下跌的可能性很低。展望2019年，预计地方政府将根据当地房地产市场情况微调政策，房价上涨或下跌的可能性较低。原因是房价的大幅上涨意味着经济将经历更剧烈的调整，而房价的大幅下跌将导致金融体系的资产质量风险。鉴于政府希望“稳步落实房地产市场稳定健康发展的长效机制计划”，推出长效机制预计只是时间问题。随着长效机制的实施，目前限购限销等临时性措施有望逐步放松，市场流动性将有所改善。

从需求的角度来看，城市化在一定程度上抵消了人口增长的负面影响。2018年，中国城镇化率增长1.06%。五年来，城镇化率平均增长1.17%，城镇人口年均增长2000万人。因此，城市化的稳步推进使得每年都有必要进入房地产市场，这将部分抵消人口的负面影响(见图1)。

从供应的角度来看，投资者的退出将补充新住房供应的不足。房地产去库存化后，目前中国房地产市场的库存处于较低水平，那么2019年会不会出现用钱买不到房子的情况？答案是否定的！由于房价上涨的预期完全逆转，投资市场上的商品销售将补充新房供应的不足，因此市场供应不能仅根据新房的可销售数量来预测，二手房的潜在供应非常大。例如，人们普遍认为空的住房占用率在中国约为20%。以北京为例，2017年第二季度后，北京二手房价格继续调整，除了居民人口减少外，投资股票的抛售也是触发因素之一(见图2)。如果二手房的价格应该下降到新房子的价格水平，以稳定，仍然有5%-10%的调整空二手房在北京。

短期而言，三线和四线房价下行压力较大

从以上对房价长期趋势的分析来看，短期内，一线和二线城市的房价可能会有适度反弹，而三线、四线城市的房价压力较大。具体来说:

下调抵押贷款利率预计将刺激一线城市。截至2018年底，一线城市的交易量和新房价格都出现了适度反弹。在此前严格的房地产调控措施下，一线城市的抵押贷款利率远低于二线城市，而较低的抵押贷款利率是引发入市需求的催化剂。因此，预计2019年一线城市的交易恢复趋势很可能会继续(见图3)。

二线城市的需求继续得到人才引进的支持。二线城市普遍加大人才引进力度。因此，从数据来看，二线城市的房价自2018年第二季度以来表现良好，尤其是郑州、武汉、成都等热点城市。2018年下半年，新房价格大幅上涨(见图4)。在企业和人才的涌入下，二线城市将逐渐向准一线城市靠拢。2019年，房价有望保持稳定，不同城市略有不同。杭州和武汉等城市的房价在2018年下半年大幅上涨，12月份成交。继续保持高位，目前库存低于6个月，预计房价将得到大力支撑；南京等城市的观望情绪变得更重了。12月，交易量略有下降，房价波动；厦门和其他城市的交易量在12月份继续处于底部，目前的销售量达到34个月。预计2019年房价将会疲软。

第三，四线城市的房价极有可能向下波动。第三，棚改货币化逐步退出后，四线城市面临一定的调整压力，尤其是缺乏经济基本面支撑、前期价格涨幅过大、土地供应充足的四线城市，房价调整幅度可能更大。开发商也逐渐淡出了三四线市场。2018年第四季度，三线城市的土地交易同比下降32%。目前，三线城市的房价已从上月开始下跌，预计2019年将继续下跌(见图5)。

因此，房价上涨的大周期已经过去，你只需要能够根据自己的需要冷静地购买自己的房子。你不必担心收入增长率赶不上房价的上涨；受投资者抛售的影响，二手房价格将继续向一手房价格靠拢，市场供应充足；在短时间内，一、二线城市的房价将好于三、四线城市，因此没有必要回到三、四线城市的老家买房。