香港楼市掉头向下 背后有三大因素在推动

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香港房地产市场和美国股票市场被许多投资者认为是世界上两大资产泡沫。过去6个月，美国股市大幅下跌，香港房地产市场也陷入低迷。两个泡沫的峰值和回落趋势已经基本确立。

追根溯源，香港楼市出现了下跌。除了美联储加息导致全球流动性下降的因素之外，还有什么其他深层次的原因？未来前景如何？请看下面的分析。

香港的房价有多高？

根据全球最大的生活成本统计网站numbeo的数据，2018年11月，香港城市地区的平均房价为28，800美元/平方米，郊区为18，500美元/平方米。房价收入比是47.8倍，市区房价租金比高达53倍。绝对房价和租售比位居世界前列，远远超过新加坡、东京和中国内地一线城市。因此，香港连续八年稳坐世界最实惠城市之首。如此高的房价使得香港的人均居住面积只有16平方米。

从房价上涨趋势来看，从1997年到2003年，在亚洲金融危机的冲击下，香港楼市也经历了泡沫破裂和房价大幅下跌。然而，在2003年7月至2018年7月的15年间，香港房地产市场经历了一场超级牛市。在此期间，香港的私人楼宇价格指数由58.4上升至394.8，增幅为5.7倍，其中港岛、九龙及新界的甲类私人楼宇分别上升7.1倍、6.9倍及6.2倍(见下图)，平均每年增幅超过10%。

为什么房价上涨的速度不能放缓？

鉴于房价飙升，香港特区政府出台了许多调控政策，但效果并不理想。

2016年11月，香港特区政府将第二套住宅的印花税提高至15%，非香港公民对购买者的房价额外征收15%的印花税。与此同时，首付比例多次上调，开发商融资贷款收紧。不幸的是，这些措施并没有遏制香港房价的上涨趋势。

在货币政策方面，自2016年以来，香港金融管理局(Hong Kong Monetary Authority)一直紧跟美联储的加息步伐，但仍赶不上房价上涨的步伐。

按照一般逻辑，加息显然会抑制房价。然而，自2016年以来，香港金融管理局的加息被市场称为“假加息”。主要原因是HKMA加息是为了提高贴现窗口利率，即银行从HKMA借款的利率。然而，近年来，大量国内资金流入香港，这使得HKMA加息并没有改变香港流动性充裕的现状。金融机构转向市场整合资金，并以市场利率投资抵押贷款市场。从数据来看，香港金融机构的最优惠贷款利率长期滞后于贴现窗利率的调整(见下图)。

香港房地产市场下跌的三个原因

主要转折点发生在2018年下半年。当时，香港楼市进入“实际加息”周期，主要表现在渣打、汇丰、中银香港等主要银行的最优惠贷款利率在2018年8月10年来首次上调(见下图)。香港金融机构这样做的原因是，在香港银行同业拆息上升和国际资本外流的双重影响下，它们不得不提高实际贷款利率。从那以后，香港的房价开始下跌。

除了“实质利率上调”的影响外，以下两个因素也是香港楼市转折的重要原因。

第一，香港特区政府会大幅增加土地供应。任何一个城市的房价上涨都是由供应短缺和资金充裕这两个因素驱动的，这在香港房地产市场尤为突出。长期以来，由于土地制度、生态保护等原因，香港政府从2000年到2017年共出让土地301万平方米。同期，香港人口从549.9万增加到646.3万，新增人口人均土地供应仅为3平方米。不过，新一届特区政府有意改变这种情况，即使面对楼市低迷，特区政府也无意透过减少土地供应来挽救市场。相反，香港土地供应专责小组于2018年12月31日向特区政府提交的报告建议，特区政府应优先研究和推广主流民意支持的8个土地供应方案，预计可提供3235万平方米土地。特区政府一旦增加土地供应，将会从根本上解决香港拥有全球最高房价的问题。

其次，香港正从资本流入转向资本流出。充裕的资金是推动香港房价上涨的另一个关键因素，但这种情况也在改变。随着美联储不断加息，香港也面临资本外流的压力。与此同时，中国人民银行加强了对资本外流的控制，从内地流入香港房地产市场的资本也大幅减少。2018年第二季度和第三季度，香港国际收支连续两个季度出现大规模资本和金融项目赤字，赤字分别为935.42亿港元和6906.4亿港元(见下图)。也是在第二季度创纪录的赤字之后，香港房地产市场开始走下坡路。截至2018年12月，香港房价指数已连续6个月下跌，香港共有3038份房产销售合同，其中仅售出2026份，同比下降61.4%，成交量达到20年来的最低水平。

综上所述，在土地供应量预期增加、内地资本进入香港减少、香港市场利率上升等关键因素的影响下，以及以往调控政策的滞后效应，香港楼市的超级牛市迎来了一个拐点。在未来很长一段时间内，香港楼市将进入低迷期，房价也将呈现持续下跌趋势。