全美房租持续走高 住宅型REITs渐成投资者新宠

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尽管美国股市最近大幅反弹，但投资者仍对自2018年10月初以来的这轮大幅调整感到担忧。随着经济衰退概率的增加和股市波动性的增加，高风险投资品种将导致持有者“熬夜”，而低风险品种有望成为投资者的新宠。

最近的一系列数据显示，美国的房租正在迅速上涨。一些分析师指出，reits的红利主要来自租金，而美国是reits最成熟的市场。在美联储加息前景不确定的情况下，房地产投资信托基金，尤其是住宅房地产投资信托基金，将因其高流动性、稳定收益和低风险而具有巨大的投资价值。

房租上涨是显而易见的

根据房地产研究机构zillow最近发布的一份报告，美国居民(家庭)将收入的32%以上用于租房的地区数量正在迅速增加，15%的美国居民居住的地区的房租平均比美国其他地区高29%。

齐洛分析师表示，美国租金上涨的趋势非常明显。在过去5年，美国的租金中位数增加了11%，很多高于美国入息中位数的居民，将收入的28.2%用于租金。Zillow警告说，当房租负担超过收入的22%时，社区里会有更多的人无家可归。如果房租负担超过收入的32%，将导致无家可归率迅速上升。

一些美国媒体强调，美国最近的工资增长率远远落后于租金增长率，对于需要租房的美国中产阶级家庭来说，他们要么住得更小，要么搬到更远的地方。根据全国低收入住房联盟(NLIHC)2018年的年度报告，一个联邦最低工资的全职工人一年需要工作52周，每周工作122小时，他的工资可以买得起市场平均租金水平的两居室房子。

根据zillow美国租金指数(所有房屋)，截至2018年11月，美国房屋的月平均租金达到1449美元，这是自2011年11月数据编制以来的最高值。2013年11月，美国房屋租金中位数达到每月1300美元，五年内累计上涨11.5%。

据研究人员称，美国可出租房屋的数量，尤其是公寓，低于预期，而美国经济状况、美联储的货币政策和资本市场也影响租金水平。考虑到美联储继续加息的可能性很大，高房价和供给不足在短期内难以改善，预计美国的租金上涨将会持续。

住宅房地产投资信托受到青睐

房地产投资信托基金的红利主要来自租金。即使美国利率上升会影响房地产的价值，也不一定会减少reits的收入。分析师预测，由于入住率上升/入住率下降，租金上涨将是推动住宅房地产投资信托基金的主要动力。美国金融网站Real money写道，派息股票每季度派息一次，而一些住宅房地产投资信托基金甚至可以每月派息一次，因此投资者可以满怀信心地持有它们，并“在夜晚安睡”。

根据摩根大通(JP Morgan Chase)发布的2019年房地产投资信托基金研究报告，2019年房地产投资信托基金的总回报率预计约为10%，包括约4%的股息，估值预计将增长约3%。摩根大通(JPMorgan Chase)表示，如果市场“风险被消除”，未来由于市场风格的改变，reits将被视为“防御性”资产，现在是进行干预的好时机。根据该报告，住宅房地产投资信托基金最受青睐，因为“需求广泛”。

摩根大通还强调，“千禧一代”居民更倾向于组建新家庭，并推动住房需求。考虑到近期房屋销售活动低迷、抵押贷款利率上升、房产税上调等因素，住房市场形势更有利于租赁市场。简而言之，“越来越多的家庭正在形成，但他们更倾向于不买房。”

一些基金经理还认为，如果美联储加息周期结束，房地产投资信托基金将是未来最有利的资产类别之一，尤其是房地产投资信托基金在2018年第三季度的表现普遍好于预期。在当前的盈利季节，当许多行业的企业下调未来业绩预期时，预计2019年房地产投资信托基金的业绩将加速增长，其中住宅房地产投资信托基金的增长相对较高，这是目前长期基金的一个很好的进入机会。