2019年房价会再涨吗？任志强预测：未来10年内不会大幅下降

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农历新年过后，很多楼市又出现了“天天光盘”的现象，因地制宜的楼市调控政策也出现了“微调”。所以人们不禁要问:“2019年房价还会上涨吗？”

房地产市场再现“抢房子”

3月1日，深圳楼市重现了通宵排队抢房子的情景。

深圳福田区的一个公寓项目于当天上午9点正式开业，但前一天晚上很多中介开始在现场排队，销售现场挤满了人。然而，下午3点，现场传来消息，由于安全因素，房子没有售完，销售突然停止。根据数据，这个项目有1013户家庭，他们是无限制购买和贷款的公寓产品。

就在该项目开盘前一周，华润开发的深圳另一个豪华公寓项目“深圳湾瑞富”开盘，此次开盘采用网上选房方式，销售情况也非常令人满意。据网上备案信息显示，深圳湾瑞福共有146栋房屋，均价约为15.8万元/平方米，单价在9.9万元至20.2万元/平方米之间。据媒体报道，建筑面积400平方米、总价约8000万元的大型豪华住宅“丢失”。

刺激买家神经的“抢房”现象不仅出现在深圳。

据《中国商报》报道，位于南京南部的新“中海城南大厦”近日首次推出142套房，不到两个小时就销售一空，中标率接近27%。中海城南大厦是南京春节后第一个有销售许可证的房地产。根据南京市的限价政策，对于高层住宅，该项目所在的南京市南段改建住宅的限价约为35000元/平方米。

除了深圳和南京，许多地方的房地产市场仍在升温。

根据Cree Real Estate Research的监测，从全国20个典型城市2月份的工程剥蚀率表现来看，大部分城市的剥蚀率仍保持下降趋势，但武汉、南宁、郑州、南京、深圳、常州等6个城市的工程开放剥蚀率有明显提高，其中武汉和深圳2月份的剥蚀率高于过去6个月的平均剥蚀率水平。

研究报告还指出，位于热门行业的高性价比项目仍然受到那些只需要买房的人的青睐。如成都的“泰和广信华富”、“码头时代城”、“保利大都市”、“优品岛锦绣”等项目，基本上以低于周边项目的价格进入市场，开盘后热销。

此外，对于一些购买力相对较强的二线城市来说，精装高品质改良房在空仍有一定的市场空间。其典型代表是南京近期出售的“中海城南大厦”和“高科唐子畏”项目，这表明南京市场仍有一些有待改善的地方。

中国房地产市场的价格走势一直与政策密切相关。那么，与房地产市场和房地产业有关的“政策方面”发生了什么微妙的变化？

变化之一:监管政策的“微调”

据不完全统计，目前全国约有20个城市不同程度地放宽了楼市调控政策，且“因地制宜、分类调控”的特点更加突出，这是过去一年各地楼市“回暖”现象频发的重要原因之一。

从各地目前的宽松政策来看，大多数城市仍通过“放松结算、放宽限购”来刺激短期市场需求。

数据显示，仅在2019年，就有超过16个城市出台了各种人才引进和安置政策，包括深圳、海口、Xi、南京、成都、海宁、浙江等地。这些政策产生了许多新的严格要求，因此被许多房地产从业者认为是变相的放松管制。

例如，Xi市将原来的“在本市长期就业并拥有合法固定住所的人”和“购房定居的人”的政策合并，并放宽了一些准入条件。其中，购房不再受社会保障缴费年限和购房时间及面积的限制。

大连已经取消了对已落户房屋转让的限制。1月23日，大连市人民政府发布了《大连市户籍管理若干规定》，内容包括:1 .参与积分结算的房屋取消结算后，3年内不得抵押或转让；2.取消你在新城市定居5年后可以搬到主城区的限制，只要你在主城区有合法稳定的住所，你就可以搬家和定居。

2月11日，常州市还出台了《常州市户籍准入管理若干规定》，宣布放宽住房购买和结算条件。

随着房地产市场调控政策的“微调”，各地有关银行按揭利率下调的消息越来越多，下调趋势明显。

例如，据媒体报道，春节后，深圳的信贷、新房和二手房明显恢复，许多银行调整了首套房贷利率政策。目前，深圳民生银行首套房贷利率(600016)可以在基准利率的基础上提高8%，特别是优质客户可以申请提高7%。此前，“首套住房贷款利率上调20%”的政策已经实施。

据媒体报道，南京、合肥、厦门、珠海等地的银行也采取了不同程度的“信贷宽松”政策。一些分析师认为，在央行RRR降息等政策的指引下，该行的资本成本大幅下降。抵押贷款作为银行安全优质的资产，利率随着市场趋势而下降。

事实上，随着一系列措施的实施，如年初RRR央行的全面降息和创造新的金融工具补充银行资本，银行流动性处于宽松状态。从银行贷款来看，抵押贷款仍然是一种优质贷款品种，尤其是个人抵押贷款的违约率非常低。在这种情况下，银行仍倾向于增加房地产行业的信贷供应。

变革二:大力发展“都市圈”

2月21日，国家发展和改革委员会发布了《关于培育和发展现代都市圈的指导意见》。

《意见》指出，都市圈是以特大城市或具有强辐射带动功能的大城市为中心，以一小时通勤圈为基本范围的城市化空空间。

根据《意见》,到2022年，大都市圈城市化进程明显加快，基础设施一体化程度大大提高，阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制制度障碍基本消除，成本分担和利益共享机制得到完善，形成了一批结构清晰、城市功能互补、要素流动有序、产业分工协调、交通顺畅的空房。

特别值得注意的是，在土地政策方面，《意见》提出大都市地区城乡建设用地增减挂钩，剩余指标跨地区调整。

近年来，决策层一直强调建立“房地产长效机制”，这无疑是消除我国房地产弊病的正确途径，主要体现在三个方面:一是改革土地供应机制；二是完善房地产税制，包括交易环节的差别税率和房地产税；三是建立成熟的租赁市场。

其中，"改革土地供应机制"是建立"房地产长效机制"的核心，也是各种矛盾的焦点。

目前，像上海这样的大城市有巨大的房地产市场需求，但土地指标不足；一些土地指标过剩的城市已经建起了房子，没有人想去。土地资源的这种错配已经成为扭曲房价的深层原因。

《意见》创造性地提出“都市区土地利用指标跨区域调整”，这意味着上海等城市将释放更多的居住用地，住房供应将大幅增加。

未来，大力发展“大都市圈”必将导致大都市圈核心城市和周边地区的人口集聚。因此，突破“土地瓶颈”有望抑制房价飙升，保持房价稳定。

长期趋势:房地产仍有巨大潜力

2月28日，国家统计局发布《2018年国民经济和社会发展统计公报》，2018年中国城镇化率达到59.58%，比上年末增长1.06个百分点，城镇化率保持稳定增长态势。

40年来，中国城镇常住人口从1.7亿迅速增加到8.3亿，净增6.6亿；城市化率从17.92%上升到59.58%，增长近42个百分点，深刻改变了中国的经济社会结构，实现了中国制造业快速发展、基础设施投资大、房地产和消费升级。

尤其是房地产业，已经蓬勃发展了二十多年。因此，近年来，关于房地产业发展是否已经过了顶峰的讨论层出不穷。

但恒大集团首席经济学家任泽平指出:“目前，中国59.58%的城市化率略高于54.83%的世界平均水平，但明显低于高收入经济体的81.53%和中高收入经济体的65.45%。中国的城市化仍有大约20个百分点的增长空，房地产业正在发展。

根据国家人口发展计划(2016-2030)，中国人口将在2030年左右达到峰值，然后继续下降，届时中国的城市化率将达到70%。因此，与2018年相比，2030年中国城市人口将增加约1.85亿。新增城市人口将带来基础设施、房地产、新零售、医疗卫生、文化娱乐等方面的广泛需求，成为中国经济发展的重要引擎。

从货币供应的角度看房地产。

根据恒大研究院的数据，货币供给和货币需求指标显示，过去18年，特别是2008年后的近10年，中国出现了严重的货币超调，m2广义货币也从40万亿元攀升至167万亿元，而同期gdp增幅不到一倍，城镇居民收入和全国房价增幅远低于m2增幅。

数据还显示，过多的资金最终流入实物市场和以房地产为代表的金融市场。近年来，我国房价和地价快速上涨，总体复合增长率低于广义货币；然而，一线城市的房价和地价涨幅高于二线和三线城市，这与货币增长率基本相同。

总体而言，自1998年以来，中国新增住房销售年均复合增长率达到7.72%，比同期m2的增长率低近8个百分点，而一线城市的房价基本与m2的增长率持平。

因此，从人口和货币这两个最重要的核心因素来看，中国的房地产业将会有一个持续快速发展的时期。

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任志强再次预测房价

去年底，房地产专家任志强在各种论坛上反复预测了2019年的房价走势。

当时，他表示:“从2018年房地产市场的新建筑量来看，已逐渐跟不上房地产行业的销售规模，因此2019年很可能出现供应短缺。因此，如果你有钱，最好快点买房子。到2019年，如果你有钱，你可能买不起房子。”

他还认为，房地产市场调控政策主要是为了控制房价的过度和急剧上涨，而真正的意图是将房价控制在合理的涨幅范围内，而不是抑制房地产市场。房地产业在促进经济发展中发挥着不可替代的作用，因此房地产业必须稳步健康发展。

他认为:“未来房价的趋势将继续上升，房价不可能在10年内大幅下跌。在中国房地产市场的调控政策和市场主导下，房价将分阶段波动，并在短期下跌后不久继续上涨。房价上涨的主线在很长一段时间内都不会逆转。”

任志强对房地产市场保持乐观的最大原因是，中国房地产市场的巨大发展前景不容忽视。他说:“中国要发展，要富裕，城市化是一个基本条件。”但是现在，我们的城市化率还是比较低的。在未来20年左右，中国的城市化仍将是一个快速发展的过程。”

简短评论:

伟大的过程

从短期来看，房价的起伏可能不是很重要。重要的是我们应该看到中国的经济发展正处于一个伟大的过程中。

根据最新统计，以美元计算，2018年中国人均国内生产总值为9769美元。根据世界银行的标准，主要发达国家的人均国内生产总值门槛约为20，000美元。

截至2018年底，中国人均国内生产总值超过2万美元的城市有15个，分别是深圳、东营、鄂尔多斯(600，295)、无锡、苏州、珠海、广州、南京、常州、杭州、北京、长沙、武汉、上海和宁波。这些城市的总人口超过1.45亿。

此外，从发达经济体的发展过程来看，人均国内生产总值从10，000美元增长到20，000美元通常需要5到12年的时间。因此，未来10年将是中国进入初级发达国家行列的关键。

如果发展顺利，中国人均国内生产总值将在10年内达到2万美元，中国有望摆脱“中等收入陷阱”，进入稳定的“发达经济”发展阶段。

经济学家还估计，根据中国目前的发展速度，中国有望在2027年左右成为世界最大的经济体。因此，在未来10年左右，中国的经济总量和人均gdp将达到一个“历史高度”。

为应对这一经济发展趋势，未来10年，股市、楼市和人民币汇率都有望保持稳步上升趋势。

在人类历史上，一个拥有14亿人口的大国进入初级发达国家的行列，无疑是一个前所未有的伟大过程。这一过程也将给中国人民带来难得的财富机会。

现在，我们正沉浸在这个伟大的航程中，面对股市的大起大落，房价的大起大落，人民币汇率的双向波动，让我们满怀信心地放眼长远。