北京实施“多校划片”等措施 学区房面临价值重估

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近日，北京市西城区义务教育招生政策出台。西城的“六年一学位”和“多校文士”的靴子落地了。根据政策规定，2020年7月31日以后，在西城区购房并取得房产证的家庭适龄儿童申请小学入学时，将不再入学，全部以多校划线方式在学区或相邻学区入学。

专家指出，这意味着一套一个校区的时代已经结束，这有利于校区的降温，对促进教育公平和“无房炒房”起到积极作用。

从长远来看，这一系列措施将有助于在一定程度上缓解招生压力，抑制学区价格上涨。然而，在短期内，可能会有一个小高峰，在学区住房交易和户籍政策带来的。

专家建议，资源平衡是大势所趋，学区住房的价值将被重估。建议谨慎投资。

“赶上最后一班公共汽车”

五一假期期间，北京校区的房屋交易量大幅增加

北京许多家长称西城区红庙小学为“宇宙中心小学”。据了解，作为北京市的一个重点，80%的红庙小学直接去了北京师范大学实验中学。

记者了解到，北京的一位家长花了1200万元，以30万元/套的单价，在北京的一个配套社区——丰辉花园购买了一套39平米的地下室。咨询后发现，与红庙小学相对应的丰辉花园、红辉花园和虹影花园没有一居室的小公寓单元。

西城区一名中介销售员告诉记者，五一期间，参观人数明显增加，而且每个人买房的意愿都比较强烈。除了一些需要它的顾客之外，看着学区的顾客似乎都聚集在一起。因为政策即将实施，我们必须抓住最后获得学位的机会。

他告诉记者，在五一期间，该店已经卖出了几个学区的住房订单，其中一些价格超过20万元。现在合同已经签署，下一个过程正在进行。他承认，在价格谈判过程中，卖方与买方相比还是比较强势的，尤其是不占学位的学区。根据经验，在未来，拥有学位的学区的价格会逐渐下降，而没有学位的房子仍然会很受欢迎。

根据壳牌研究院发布的数据，五一期间北京校区的房屋交易量大幅增加。在此期间，北京二手房的日成交量约为900套，同比大幅增长。除了线下恢复和延迟需求释放，另一个重要原因在于西城区新校区住房政策的出台。一些家长为了“赶上末班车”，加快了进入市场的速度。五一期间，西城区平均交易面积为61平方米，平均每平方米价格超过12万元。西城区的交易量同比环比增长100%以上，其中金融街(000402，咨询股)和德胜区成为热门。

实行“留而不投机”

北京校区房屋价值将面临重估

新的入学政策真的能让西城区的学区降温吗？北京校区住宅迎来了最后的疯狂吗？

据业内人士称，为了确保在7月31日前进入指定的小学，短期内购房或换房的需求可能会加快。从长远来看，未来买房将不再与划线学校相对应，这将有助于落实“无房无炒”的定位，为“学区房”的炒作降温。

中原地产首席分析师张大伟表示，西城区的政策已经给出了一个窗口期，根据正常的二手房交易，时间非常充裕。因此，在接下来的两个月里，西城区的热学区数量肯定会继续上升。

此外，必须指出的是，西城是北京最后一个没有多校文士的优质教育资源区。2019年，北京市海淀、东城等区实施了义务教育多校划线政策。

根据壳牌研究院提供的数据，经过半年多校制的实施，海淀的房价下降了11%，东城下降了7%。

一些中介告诉记者，高质量的学校是稀缺资源。一旦实行多校制，原有学区的价格将不可避免地下降。然而，由于学区分布的诸多不确定性，该地区普通学校的价格可能会相应上涨。同时，这也取决于政策的具体实施细则能否真正到位。

「过去，为了确保有更佳的入学名额和机会，很多置业人士会选择一些小型的学区，这亦导致这些学区出现价格投机和其他混乱情况。通过调整，客观上冷却了学区，促进了教育和教学资源的更合理配置。”易居研究中心的研究主任严跃进说。

资源平衡是大势所趋

“多校划线”改变房价的定价逻辑

“学区房”不仅是房地产市场的衍生物，也是“择校热”的副产品。归根结底，这是高质量教育资源的分配。

即使在全国教育资源最集中的北京，由于各地区教育水平的巨大差距，一些买家直言不讳地表示:“购买高价学区是必要的，而不仅仅是投资。”

业内人士指出，教育资源的非均衡配置和学校之间的差异是历史形成的，消除它们需要一个过程，这也决定了学区的出现有客观和现实的因素。

近年来，教育部要求包括北京和上海在内的中国许多重点城市为热门小学和初中推广多校文员。通过缩小学校与其他措施之间的教育差距，可以减轻家长选择学校的焦虑，并可以冷却发高烧的“学区”。

壳牌研究院(Shell Research Institute)首席市场分析师徐小乐表示，校区内的资源平衡是大势所趋，未来价格将趋于稳定，尤其是高价校区的地价将大幅下降。此外，多校区划地政策的调整改变了房价的定价逻辑，校区房价将经历一轮调整，旧校区和残破校区房价支撑将进一步减弱。