买房过时了 投资房地产应该这么干！

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谈到房地产投资，许多朋友的第一印象是“买房”。事实上，除了“买房”，小资本也有机会玩房地产投资。如果你对此感兴趣，不要走开，请往下看！

房地产投资工具列表

房地产投资工具分为两个维度:募集方式(公开发行/私募)和权益类型(权益/债权)，如下图所示:

首先，有必要引入两个“分类维度”:

从筹资方式来看，“私募”产品属于富人的游戏。一方面，进入门槛高，投资金额从100万开始。只有经过认证的“合格投资者”才有资格购买；另一方面，产品监管相对宽松，风险相对较高。当然，在同等条件下，预期回报率高于公开发行。此外，顾名思义，“私募”产品不能在公开媒体上做广告和宣传，专业的财务经理通常会提供面对面的服务。

相反，“公开发行”产品的投资门槛较低，散户投资者也可以参与其中。一般来说，它们可以在交易所上市交易。当然，他们的监管也更严格，产品的收益率和风险也更低。

从股权类型来看，房地产投资产品分为两种类型:股权和债权。债权产品获得固定收益。不管房地产行业的盛衰，只要发行人不倒闭，产品收入就相对稳定。股权产品相当于对房地产所有权或公司股权的直接投资。投资收益随着房地产行业的兴衰而波动，风险和收益相对波动。

房地产投资工具分析

下面，对各种房地产投资工具分别进行分析。

1.房地产信托:刚性赎回逐步打破，注重控制风险

众所周知，房地产开发是一个从土地购买、设计、施工到竣工验收的漫长过程，如下图所示:

在项目初期，由于可供抵押的资产有限(可能只有一块空土地)，项目的不确定性较大(可能无法通过计划的施工申请或施工风险)，出于审慎原则，我行发放的贷款额度有限。另一方面，从土地拍卖到设计和建设需要大量资金，开发商对融资有着强烈的需求。在这种情况下，房地产信托应运而生，并成为房地产项目初期最重要的融资手段。

就规模而言，房地产信托的贷款余额保持快速增长，从2010年的0.43万亿美元增长到2019年的2.7万亿美元。特别是自2017年以来，房地产政策收紧，银行资金进入房地产行业受到更严格的限制。相反，房地产信托作为一种替代性融资方式发展迅速，2019年项目余额占比达到15.07%，是近十年来的最高点。

就回报率而言，房地产信托的预期回报率继续下降，从2013年的9%降至2020年初的7%。这一现象与近年来适度宽松的货币政策和市场利率持续下降的趋势有关。

随着近十年来房地产行业的迅速崛起，房地产信托比其他房地产投资工具更早进入市场，并成为许多固定收益产品的投资标准。在早期，信托产品往往支付严格，即风险出现。信托公司一般用自己的资金来覆盖信托投资者。此外，房地产行业处于快速增长期，通过拍卖项目方抵押的土地很容易挽回损失。因此，早期的信托给投资者的印象是“高回报、低风险”。

近年来，情况发生了变化。一方面，房地产政策的收紧增加了信托公司在风险管理和不良资产处置方面的压力。另一方面，在政策层面，随着《资产管理新规定》、《信托公司基金托管管理暂行办法》等一系列新规定的相继颁布，信托的刚性赎回逐渐被打破。如何选择合适的信托公司和项目，在风险可控的前提下获得合理的收益，是目前信托项目投资者需要考虑的问题。

2.公共财产索赔:散户投资者也可以参与的固定收益产品

作为私募产品，100万房地产信托项目的投资门槛令大多数散户投资者望而却步。散户投资者有没有办法投资房地产的固定收益产品？你可以投资一些公共债务产品，包括房地产公司债券、mbs(基于房地产抵押贷款的资产证券化产品)和投资相关产品的债券基金。

房地产公司债券是房地产公司在资本市场发行的债券。截至2020年5月14日，沪深两市已发行房地产企业债券330只，实际发行金额1572亿元。就收益率而言，公司的信用评级对前期债券收益率影响不大，因为在房地产快速发展时期，公司开发的房地产项目无论规模大小，销售都是好的，所有房地产公司的债券违约率都不高，收益率是相等的。2017年，随着房地产政策的收紧，公司债券的表现开始分化。就信用利差而言，实力较强的公司违约风险较小，仍能以较低的利率发行债券，而实力较弱的公司需要较高的利率来获得融资。

当然，除了行业因素，它还与公司治理有很大关系。例如，即使房地产行业再次繁荣，如果公司治理出现问题，高管之间发生内讧或非法挪用资金，房地产企业债券的表现将非常黯淡。

那么，有没有什么金融产品只与房地产项目的利益相关，而不考虑公司运营的风险因素？这就是下面将要介绍的mbs(基于房地产抵押贷款的资产证券化产品)。

mbs的交易结构如下图所示:

住房抵押贷款证券化投资于住房抵押贷款，贷款购买者每月支付的款项为住房抵押贷款证券化提供了稳定的收入来源。当借款人拖欠还款时，他们也可以通过拍卖方式处置抵押财产，以确保投资安全。这样，住房抵押贷款证券化的风险就与房地产公司的经营状况隔离开来。只要市场价格不大幅下跌，产品的稳定收入就有保证。

最后，应该提醒的是，大多数公共债券并不经常在市场上交易，它们通常由投资者持有，直到到期，除非是在发行阶段进行交易。对于散户投资者来说，投资房地产债券也可以通过投资相关的债券基金来实现。

3.股权产品:小额资金也可以“买房”

如果说上述债权产品在控制风险的前提下实现了固定收益。股权产品更倾向于“买房”——在基金经理的管理下，采取一定的策略来分配房地产的所有权或房地产公司的股权以获得相应的收益。

在私募领域，私人房地产投资基金一般从富人那里筹集资金，然后找到有价值的房地产对象进行配置。以私人股本巨头黑石为例。房地产投资是其四大业务之一。截至2019年底，管理规模达到1632亿美元，占公司管理总资产的28.5%。

在投资理念上，百仕通强调“买、修、卖”的模式，即先购买有缺陷且被低估的物业，然后引入资源来修复缺陷，如更换物业管理团队，改善周边配置，或合并整合一系列房地产资源，最后出售估值提高的物业来赚钱。这样，黑石的房地产基金将获得10%至20%的年收益率。

除了黑石，开展私人房地产投资业务的知名投资公司还包括kkr、凯雷和华平。近年来，随着国内房地产业的快速扩张，我国发展起来的民营房地产投资基金也在快速增长。

以上是对私募股权基金的更多介绍，100万英镑的投资门槛使它们成为大多数

我相信每个人都熟悉房地产股票，所以我不会在这里重复。房地产投资信托基金的交易结构如下:

从上图可以看出，reits的交易结构与市场上的etf基金非常相似，只是etf基金的基础资产是一组股票，而reits基金的投资对象是商业地产或基础设施资产。

reits基金的交易流程包括以下四个步骤:

(REITs基金获准设立后，投资者可以通过出资认购获得相应的基金份额。

(2)融资完成后，房地产投资信托基金利用募集的资金在市场上购买商业房地产或基础设施。

(3)从基础资产产生的收入中扣除相应费用后，定期向投资者支付股息。根据中国证监会发布的《基础设施证券投资基金公开发行指引》，收益分配比例不得低于基金年度可分配利润的90%。

(4)基金份额可以在二级市场交易。

从以上交易过程分析可以发现，与股票等其他股权产品相比，reits表现出以下特征:

首先，这一时期的收入比较稳定。投资房地产投资信托基金的收益一般来自两个部分:房地产项目的期现金流和房地产增值。其中，本期现金流包括商业地产租金和基础设施使用费(公用事业费、高速通行费)，比公司股票投资收益更稳定。因为水、电、娱乐和交通都是居民生活中的强烈需求，所以房地产项目的收入相对比较稳定，除非出现像流行病这样的极端情况。2019年，香港市场reits产品的平均股息收益率为5.6%，远高于大多数股票的股息收益率。

其次，风险因素更加单一。与股票投资中复杂的公司治理因素相比，房地产投资信托基金的标的资产更简单，风险因素仅限于房地产价值的波动，因此更容易分析和评估。

第三，高流动性。因为有一个二级交易市场，房地产投资信托基金显示出高流动性。也就是说，当投资者需要资金时，他们可以随时在二级市场交易，这比直接投资房地产或私募股权基金更灵活。

目前，reits产品已在发达国家推广，全球市场价值约为2万亿美元，其中美国reits市场价值为1.1万亿美元，占全球市场价值的55%。以日本和新加坡为代表的亚洲市场共有178个房地产投资信托基金，市值为2924亿美元。中国证券监督管理委员会最近发布了《基础设施证券投资基金公开发行指引》，我相信不久将进行试点。

建议:熟悉你的投资

对房地产投资领域的金融工具进行了简单的分类和介绍。以下是投资这些工具时应该注意的事项的简要介绍。

首先，熟悉你投资的行业。每个行业的周期和特点不同，对相关金融产品的影响也不同。以房地产行业为例，它受政策影响很大。最近RRR和利率的持续下调，以及中央政府推动物业税立法的提议，对普通人来说可能只是新闻。然而，房地产金融产品的投资者可能需要保持敏感，能够对政策的影响做出一些判断，并指导他们后续的投资。

其次，熟悉你投资的产品。即使在房地产行业，不同金融产品的风险和收益也是不同的。如何结合自己的风险偏好和需求，选择最合适的产品是每个投资者需要做的功课。这篇文章可以作为熟悉房地产投资产品的入门文章，但学习没有止境。另外，如果有机会，建议阅读你的产品说明书和投资协议。虽然这些术语很无聊，但它们是学习产品的最佳教材。

第三，熟悉你投资的基本资产。渗透行业和产品，它是你投资的基本资产，最终决定投资风险和回报。相关收入可能来自基础设施使用费(高速过桥费、水电费)或商业地产租金。此时，判断基本资产好坏的最简单方法是实地考察，比如，去附近相关品牌的商场看看店铺的开业情况、客流密度和排队情况。理解和判断基本资产的质量并不难。