开发商投资大提速！二线城市仍是“热土”

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开发商的投资速度加快了，土地市场的投资也超过了去年的水平。然而，考虑到目前的房价调整仍不充分，该机构预测房价仍存在调整压力。

住房企业增加了投资

当中国的疫情结束时，开发商对未来不确定性的担忧也随之消失。4月份，住房企业开始加大为未来储备土地的力度。

根据中国手指研究所的跟踪监测数据，2020年4月，全国300个城市的土地交易量为2105笔，同比增长55%，同比下降1%；土地出让面积8809万平方米，比上个月增长45%，比上年增长1%。无论交易数量还是面积，今年4月份的土地市场活跃程度接近去年同期水平。

其中，住宅用地(含住宅用地)和综合用地(含住宅用地)出售735处，比上个月增长83%，同比下降1%；交易面积达到3705万平方米，比上个月增长72%，比上年增长3%。对住宅建设用地的需求也恢复到了去年的水平。

正是因为房地产企业急于购买土地，土地价格才被直接推高。数据显示，4月份全国300个城市的平均底价为3328元/平方米，同比增长62%，同比增长28%。开发商不顾成本上涨，敢于以更高的价格收购土地，表明他们对未来市场仍持乐观态度。

其中，住宅用地(含住宅用地和综合用地，含住宅用地)平均楼面价格为5503元/平方米，比上个月增长27%，比去年同期增长22%。

从租赁的角度来看，4月份的投资明显超过了去年同期。数据显示，全国300个城市的土地出让金总额为5369亿元，同比增长133%，同比增长25%。其中，住宅用地(含住宅用地)和综合用地(含住宅用地)总出让金4710亿元，比上个月增长142%，比上年增长24%。

进一步的观察表明，土地价格的上涨不是供给结构变化的结果，而是普遍上涨，各类城市的土地价格都有不同程度的上涨。数据显示，4月份一线城市的平均交易底价为10842元/平方米，同比增长158%(与市中心的高价房地产密集交易有关)。二线城市的平均底价为4174元/平方米，同比增长8%。三线城市的平均交易底价为1966元/平方米，同比增长26%，增幅不小。

同时，4月份土地市场平均升水率逐月上升，宅基地升水率较上月上升，进一步表明开发商的投资热情在不断提高。数据显示，2020年4月，全国300个城市的平均地价为16%，比上个月提高了3个百分点；住宅用地(含住宅用地)和综合用地(含住宅用地)平均地价为18%，比上个月提高4个百分点。

二线城市仍然是“热土”

具有强大人口吸纳能力的二线城市再次受到开发商的追捧。

监测结果显示，2020年4月，中国前20名城市的总营业额为3507亿元，同比增长48%，上榜门槛升至66.3亿元。除深圳外，所有一线城市都入围，并排在前十名。

值得注意的是，二线城市在榜单上占据了14个席位，成为了榜单的主力军，其中南京的收入超过了439亿元，而北京和福州的黄金收入同比大幅增长。

高价地块主要集中在长江三角洲地区。数据显示，2020年4月，宅基地的底价清单价格高于去年同期，同比增长17%。入园门槛升至35782元/平方米。长江三角洲有5个家庭，占总数的一半。

房价仍然存在调整压力

日前，易居研究所发布了一份市场研究报告，称根据历史经验，短期内仍有调整房价的压力。

将狭义货币(m1)的同比增长率与白城市二手房价格的同比增长进行比较，发现两者的总体趋势基本一致，只是m1的同比增长率引领了白城市二手房价格的同比增长趋势。

数据显示，2011年至今，白城市m1同比增速和二手房价格同比涨幅均达到两个高点，其中m1同比增速领先二手房价格11个月。自2011年以来，m1同比增速出现三个阶段性低点，前两个低点分别领先白城市二手房价格同比增速5个月和14个月的低点。

上一次领先持续了很长时间，主要是因为在2014年1月m1同比增速创下新低后，2015年第一季度m1同比增速徘徊在较低水平，并在此期间触及几个低点。

图1 M1同比增长率和白城市二手房价格同比涨幅

2020年1月，m1同比增速创下新低，自2月份以来继续小幅上升。目前，1月份的高概率是本周期m1同比增长率的低点。从历史规律来看，白城市二手房价格同比上涨的低点普遍滞后于m1同比增长的低点一段时间。目前，前者可能不会达到最低值，并将继续收窄。

此外，从同比增幅的绝对值来看，前两轮调整已经进入负区间，且仍处于正区间，表明本轮房价调整还不够充分，预计第二季度或下半年的同比增幅可能会进入负区间。

短期内，房企和房企的判断会有所不同。或许，房企判断的时间较长，所以他们不怕短期调整，所以他们敢于逆潮流而动，加大投资，提前布局。