北京楼市新房库存高企 促销力度料加大

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《中国证券报》记者近日走访了北京的几处房产，发现房企的降价促销力度并未明显减弱，许多新建房产得到了更优惠的待遇。一些受欢迎的房产在二期和三期项目中主动降价。专家表示，目前，北京市新建住宅市场存量较高，且由于反复流行，恢复缓慢。预计市场热度将在8月和9月回升，但房价不会大幅上涨。

新项目的公开报价增加

“第三阶段的开盘价非常强劲。这比年中售出的二期工程要便宜。平均价格基本上是48000元到49000元/平方米。不同单元的价格略有不同，但每平方米51000元。也停止了。”北京东部一处热门房产的销售经理告诉《中国证券报》记者:“我们的开盘折扣是96%外加3万元。”虽然已经通过了开业，但我们可以申请同样的折扣和其他折扣。”

除了房地产企业主动提供折扣外，许多房地产企业还与中介合作，共同推出优惠活动。同一地点另一处新房产的开盘折扣为91%。“因为开业已经过去了，目前最多可以享受94%的折扣，但是您可以将我们平台的网上优惠活动进行叠加，并获得购买补贴。在线签约后，津贴将返还给客户。”一位中介机构的销售经理看了看说，“除了这些，你还可以减免3年的物业费。”《中国证券报》记者还发现，不同房地产联合中介机构提供的优惠活动并不相同。例如，对于北京南部的一个房地产，中介可以在原房地产折扣的基础上，从收到的佣金中退还客户总价的1%，总价将减少近10万元。

对此，诸葛房产搜索数据研究中心的分析师陈晓表示，虽然房企半年业绩的推广高峰期已经过去，但由于北京疫情的反复影响，住房市场仍然有限。随着当前疫情逐渐得到控制，住房企业加大了促销力度，并通过以价换量的方式增加了销售额。

另外，高库存也是房企持续大力推广的主要原因之一。据Cree研究中心(以下简称Cree)统计，截至2020年6月，北京市新房存量达到新高，存量超过10万套，这使得房企面临着很大的去污压力。

中国指数研究院指数部(以下简称“中智园”)研究总监曹晶晶指出，今年上半年，北京市场销售大幅下滑，房企销售重心回落至下半年，市场竞争销售进一步加剧。一些位置相对偏远或同质化严重的项目希望通过改善优惠待遇来吸引客户，增强项目的竞争优势，加快项目的去转型。此外，购房者的数量是有限的。在高库存、企业业绩目标和资金回笼的压力下，一些项目希望及时抓住分期购房需求，加快资金回笼，通过提高项目的优惠力度来缓解资金压力。

预计今年下半年房价将保持稳定

“总的来说，虽然一些项目提供了更优惠的待遇，而且存在调整房价的压力，但一些改良产品将在下半年逐步进入市场，这将在一定程度上支撑新房价格。此外，受二手房价格倒挂的影响，空新房价格也有所上涨，但总体价格基本稳定。”曹晶晶说道。

7月29日，北京上市并出售了两块无限制的地块。据嘉里统计，从2020年到现在，北京已经有28个无限制的住宅用地交易。克里表示，随着北京无限量土地供应的增加和有限竞争住房用地的逐渐减少，新建商品房市场的供应结构已经发生变化，无限量项目将回归主流。高库存的限制竞争的房子将继续影响市场，没有足够的动机来提高房价。然而，今年下半年，北京的豪宅供应预计将增加，这可能导致结构性价格波动。

陈晓还认为，下半年北京房价将基本保持稳定，但地区差异将越来越明显。

在交易方面，中央参考咨询所的监测数据显示，7月份北京新住房市场的交易规模有所扩大。截至7月26日，北京市新房(不含经济适用房)交易量为48.34万平方米，同比增长14.0%，同比增长6.3%，市场仍在稳步复苏。从1月到7月，北京新房成交量同比下降超过30%。

曹晶晶预测，下半年新房供应量将进一步增加，交易规模可能会有所上升，但不如去年下半年的水平。