楼市库存半年考：宁波的房子不够卖 三亚的房子仍“凉凉”

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半年来，疫情给大城市的新房存量带来了“额外的问题”。

益州研究院昨天发布了“百城盘点报告”，这可能不可信。上半年库存积压最严重的不是武汉，而是福建漳州；卖得最少的不是深圳，而是宁波。

漳州的去化学化周期已达45个月，是宁波的20多倍

上半年，100个城市新增商品房供应量为2.1966亿平方米，交易量为2.2392亿平方米。总体而言，供不应求，但白城的库存规模仍同比增长6%；新建商品房的库存销售比，即库存消除期为12.8个月，这也意味着市场消化库存需要一年多的时间。今年上半年的去库存周期数据总体呈上升趋势，明显超过2016-2019年的低水平。

在半年一度的考试中，各城市之间存在明显的差异。报告显示，四线城市的库存风险正在逐渐积累。上半年排名前十的城市中，除武汉外，其余9个城市都是三个四线城市，这表明这些城市面临着更大的去库存化压力。例如，漳州、日照、三亚、香河、包头的去库存期都在40个月以上，而烟台、景德镇、武汉、芜湖、泉州的去库存期都在30个月以上。

相比之下，宁波的去库存期仅为2.3个月，赣州和杭州不到4个月，成都、清远、柳州、郑州、合肥和马鞍山不到6个月，大连不到6.1个月。

易居房地产研究所所长严跃进告诉《商业日报》记者:“原因有很多。一些城市的市场交易不佳，一些城市最近增加了供应。例如，三亚一直受到严格限制，投资需求下降，因此去化学周期相对较长；武汉显然受到了疫情的影响，随着疫情的减弱，一些城市将得到改善，一些城市将继续承受压力。”

“香河显然已经进入了存量房时代，新房子的供应需要特别警惕。”严跃进说。

在一些城市，报复性复苏来得非常快。今年3月，疫情控制取得了一点成效，宁波的销售办公室恢复了小阳春的面貌。宁波海曙区的高端房地产顾问李星(音译)曾告诉记者:“这里有很多房子可看，周末也非常热闹。通常每天卖一到两套，周末可以卖十几套，所以一个月卖80~90套。去年，《小羊春》的月销量是120套。”

根据国家统计局的数据，6月份宁波新房价格同比上涨6%，二手房价格分别上涨8.6%和1.2%。除了存贷比最低的城市宁波，杭州和成都上半年也显示出强劲的复苏势头，甚至出现了“万人摇号”的景象。

严跃进指出，“总的来说，去化学循环是衡量一个市场消化能力的尺度。周期短表明城市房地产市场过热，有必要防止房地产投机上升；周期过长也会对市场造成一定的伤害，或者说有必要将去库存放在最关键的位置。”

警惕资本流入二线城市的房地产市场

值得注意的是，在100个城市中，有61个城市的库存同比出现正增长。一些二线城市的库存大幅增加，包括杭州、呼和浩特、青岛、郑州和南宁。

记者注意到，在一些库存快速增长的城市，房价上涨非常活跃。根据国家统计局7月16日公布的70个城市新建商品住宅价格变动情况，呼和浩特市以12%的同比增幅位居全国第四，而南宁市的房价涨幅分别为第六和第八。

根据中国社会科学院财经研究所的魏芳指数，资本已经开始流入二线城市的房地产市场。6月，在27个二线城市的样本中，只有5个城市的房价环比下降。除宁波外，南通、成都等城市的增长速度明显加快，而东莞、无锡等城市仍保持较高的增长速度。

“在宽松的货币环境下，市场信贷利率迅速下降，放贷难度大幅下降，大量低成本信贷资金希望找到资本市场的出路。”根据中国社会科学院住房大数据小组的分析，“这间接地为一些城市低迷的房地产市场注入了一剂兴奋剂。”

据住房大数据集团预测，2020年下半年，在贷款限制失败的背景下，为了避免部分城市，特别是二线城市对房价的资本投机，将有更多的城市效仿深圳，升级限购政策。

克里认为，随着前期疫情积压导致购房需求逐步释放，宁波、深圳、杭州等局部过热市场已经面临监管升级，短期内市场热难以持续，未来整体供需将保持稳定。主要是7月份库存规模将保持稳定增长，预计库存消化周期略有下降；鉴于部分项目堆积如山，供过于求，库存风险将在中部三个四线城市逐渐积累，整个市场将承受压力。