房企融资要收紧？上半年已有个别房企发债规模被限制 对楼市有何影响

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继上周房地产企业融资监管收紧的传言之后，另一家媒体8月19日报道称，“央行和住房和城乡建设部将召集部分房地产企业到北京采访，或了解行业对新融资规定的反应。”

尽管上述传言尚未得到中国券商记者的正式证实，但许多接受中国券商记者采访的业内人士表示，房企融资更有可能收紧。更多券商人士表示，上半年，相关债券部门限制了高负债率个人住房企业的发债和融资规模。业内许多人认为，如果新的融资规定得以实施，将对行业产生巨大影响。土地市场将降温，新房销售将加速，这将有利于房企龙头，对负债累累的房企产生重大影响，并加速行业洗牌。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，由于房企半年报即将发布，如果负债率等财务指标触及监管红线，很容易引发问题，需要相关房企积极关注。一是关注下半年融资港与投资港的关系，关注高负债项目的处理。第二，对于一些债务压力很大的企业，要不断设法减少债务，甚至要积极降价促销，以收回资金。第三，我们需要对王迪和其他项目保持谨慎。虽然没有具体的政策来控制这一领域，但在财政政策宽松的情况下，各种资金会非法进入王迪项目，因此我们要防范后续征地中的风险，尤其是在热门地块上。

住房融资更有可能收紧

据报道，央行和住房和城乡建设部将于8月20日在北京召集一些房地产公司开会，或了解行业对新融资规定的反应。目前，许多房地产企业已经收到通知，并将前往北京与监管部门沟通。

据《21世纪经济报道》报道，为了控制房地产企业的生息债务规模，监管部门出台了新的规定，按照“红-橙-黄-绿”四个文件对房企进行管理，并设立了“三条红线”，具体是在扣除预付款之后。资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金与债务的比率不到一倍。

据经纪公司中国记者了解，有传言称，银行间市场交易商协会和交易所新发行的债券只能用于偿还旧债，8月10日后发行的项目只能偿还不超过现有相应债务融资工具的85%。

对于上述媒体报道和传闻，券商中国记者尚未得到官方证实，但许多业内人士认为，房企融资更有可能收紧。

一位券商负责人告诉《中国证券报》记者，今年上半年，为防范高负债风险，相关债券部门主要从流动性指标、整体负债比例以及债务结构是否优化等方面限制了高负债率个人住房企业的融资规模。

至于传言中的“三条红线”，一家国有银行的内部人士告诉经纪公司中国记者，央行去年也做了类似的事情，但是否推出以及如何推出还不确定，尤其是在许多房地产企业表外负债不明确的情况下，这一工具发挥了更大的导向作用。“监管部门收紧了住房企业的融资，主要是为了防止开发商盲目扩张和定向监管高负债企业。”他说。

“这些部委经常要求房地产公司进行沟通。这一次不是什么新鲜事。至于新的融资法规，它不应该是空.不同公司的融资条件肯定有所不同，但媒体报道的计划并不是最终版本。还是不确定。”另一位经纪公司官员告诉该经纪公司的中国记者。

据《21世纪经济导报》报道，鼎诺投资根据2019年的年报数据统计了整个市场的房地产债券发行商，并根据触及的红线数量和公众水平进行了排序。然而，经纪公司中国记者询问了在上述排序中踩了三条红线的几家房地产企业的相关人士，他们都表示没有收到会议通知。

壳牌研究院的高级分析师潘浩认为，收紧房地产金融政策是一件很有可能发生的事情。一方面，银监会6月底的“回望”行动，为下半年金融监管升级和融资收紧提前定下了基调。随着疫情的影响逐渐减弱，上半年相对宽松的金融环境逐渐收紧。另一方面，上半年土地市场活跃。在“房无投机”政策下，防止了土地市场过热，防止了非法资金流入房地产市场，防止了高杠杆土地收购带来的金融风险。这三个指标分别对应整体风险、长期风险和短期风险，是对住宅企业融资端的精确调控。

如果新法规出台，土地市场可能会降温

许多接受中国券商记者采访的业内人士认为，住房融资的收紧与最近一些城市的土地市场过热有关。

该经纪公司的中国记者了解到，最近在许多地方的土地市场的受欢迎程度仍然有增无减，许多地块的溢价超过30%，并有区域土地国王。

华南一家房地产公司的一位高管告诉一位中国券商记者，目前经济并没有很大改善，尤其是在面临国外压力的情况下，但国内的土地和房价仍在上涨，这实际上并没有得到经济的支撑，肯定存在泡沫。如果我们现在继续给房地产输血，泡沫可能会越来越大，这也是监管当局考虑的一个问题。

那么，如果新的融资规定真的出台，会对房企和市场产生什么影响呢？

总部位于北京的一家上市房地产公司的一名高管告诉中国券商记者，目前融资审批的紧张程度没有大的变化，央行可能会像往常一样采取窗口指导的形式。如果它真的像传言中的紧缩方法，它真的非常严重，将对行业产生巨大影响。因为房地产本身就是一个负债累累的行业，无论是上市公司还是非上市公司，每个人的股本都无法得到补充。如果我想在没有债务的情况下发展，我应该怎么做？尽管监管面临压力，但如果以这种方式实施，每个人都不可能像今年上半年那样积极参与征地工作。此外，如果降低融资额度，拖欠问题肯定会更加突出，供应商和施工单位都会出现这些问题。

潘浩认为，如果“三条线”政策得以实施，预计土地市场将降温，新房销售将加速。受新规限制的房企可能会推迟或取消近期的土地投资计划；融资紧缩使得房地产企业销售支付端的压力急剧上升，房地产企业极有可能启动“加速销售模式”。此外，新的融资规定可能会在短期内加速行业洗牌。中小房企比大型房企受影响更大，自身抗风险能力不足。在新规定的影响下，融资是有限的，他们可以选择转让全部或部分股权或土地资源。从长远来看，去杠杆化、减债和系统性金融风险防范是确保房地产金融市场稳定健康的重要保障，而住房企业迟早会面临这一不可避免的问题。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，由于房企半年报即将发布，如果负债率等财务指标触及监管红线，很容易引发问题，需要相关房企积极关注。一是关注下半年融资港与投资港的关系，关注高负债项目的处理。第二，对于一些债务压力很大的企业，要不断设法减少债务，甚至要积极降价促销，以收回资金。第三，我们需要对王迪和其他项目保持谨慎。虽然没有具体的政策来控制这一领域，但在财政政策宽松的情况下，各种资金会非法进入王迪项目，因此我们要防范后续征地中的风险，尤其是在热门地块上。

然而，一位券商房地产分析师在接受一位券商中国记者采访时表示，如果融资收紧，肯定会有利于房地产龙头企业，这对负债累累的房地产企业将产生更大的影响。根据“顶诺投资”的排名，根据触及的红线数量和公众水平，没有踩上红线的基本上都是保利等国有企业和龙湖等少数民营企业。

招商证券赵可团队(600999)也认为，在房地产监管的传言背后，更重要的是行业的大逻辑已经改变，行业已经进入“区间管理”时代。囤积土地模式背后的“增加杠杆和赌博增值”的金融行为将被消除，真正具有造血能力的住房企业的“商业行为”将迎来10年的第二次开花期。这将带来两个结果:一方面，房地产龙头企业的发展基本盘的规模可能会迎来一个明显高于行业增长率的增长；另一方面，这也说明这类住宅企业很容易孵化生态链，也只有这类住宅企业才能做到。