“业主委员会为何难罢免”

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由于对447万元维修基金的采用产生了疑问，江苏省南京市天正湖滨区的部分业主非常不认同业主委员会(以下简称“业委会”)的方法，双方的矛盾日益激化。

“为了解决矛盾，我们业委会想召开业主大会向业主说明证明，但业主不同意我们的说明。 ”业委会主任孙明生说。

由于对业委会不信任，一点的业首解雇了业委会，要求重新选举。 但是，在解雇的过程中，他们遇到了很多困难。

双方互不承认对方“过半数签名”

年10月，天正湖滨小区召开了第一次业主大会，公布了《天正湖滨小议事规则》《小区管理规约》的表决结果，并选出了小区业委会委员。 年10月，任期4年的业委会顺利完成了跳槽。

今年年初，在维修基金的采用和房地产的更新这两件事上，一些业主和业委会意见不一，矛盾激化。

4月24日晚，业委会召开业主大会，证明维修基金被录用为业主答疑。

业委会副主任崔晓虹表示，当时现场来了94人，部分无法确认身份。 会议刚开始，有业界第一个召回业委员会，会议持续了4个小时，但没有进展。 当晚，业委会召开连夜讨论，通过短信平台向各业主发布消息，就是否暂缓采用维修基金征求业主意见。

5月3日，业委会公布统计结果，多数业主同意推迟聘用维修基金。

另一个矛盾是是否与小区物业进行更新。 小区物业早在3月就提出了更新申请，业委会答复称，如果业主账户数和产权面积“双过半”的业主同意，将续签合同。

4月底，业委会通过访问、电话、邮件的方式向业主征求意见，58.4%以上的业主同意更新。

但是，部分业主不同意这一结果，认为业委会伪造了业主的签名，要求业委会与物业签订延期半年的合同。

崔晓虹认为，维修基金的解决有业主回复的邮件，物业更新有业主签名，可以核实真伪。

5月26日，一位唐姓人士向业委会主任孙明生、街道办、社区分别提出申请，要求召开业主大会，主题为解雇业委员会。

业委会认为，申请中无发起人、无身份证、房产证等新闻，仅20%业主签名，签名也未登记业主身份证新闻、住房新闻等。

根据《南京市业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《规则》)，房地产区域内20%以上的业主提出书面提案，业主委员会应当核实提案人的业主身份及其专有部分面积。

业委会主任孙明生表示，已确认唐姓的人不是业主，因此申请无效。

业主代表们又开始了第二次签名。

6月初，小区业主何勇(化名)和其他几位业主一起带着“解雇天正湖滨小区业委会所有成员”的表，挨家挨户签名。

何勇表示，该表格有50%以上的所有权人签字同意，签字人的权利住房面积也超过了50%。 据他介绍，如果有这两个“双重过半”的业主签名材料，业委会就要下台。

6月22日，业主代表们携签名材料来到南京市鼓楼区中央门大街，要求街道召回业委员会，但遭到拒绝。

“街道没有资格，也没有解雇业委会的权利。 ”。 中央街道办事处城管科科长周雪峰解释说，根据《规则》，业委会换届选举需要原业委会筹备组织召开业主大会重新决定，街道办事处只能从旁边的合作、监督业委会组织展开。 业委会不履行履行组织召开会议的职责的，街道会被业委会责令限期召开，但没有直接解雇的资格。

业主拒绝了第三次解雇申请

何勇等人认为，既然要罢免此次业委会，业委会就不应召集组织召开业主大会。 “我们业主们已经签了‘过半’的字，应该和开业主大会一样。 为什么不能解雇呢？”

周雪峰解释说，根据第一次业主大会表决通过的《天正湖滨区议事规则》《小区管理规约》，签名必须业委会确认同意，召开业主大会也应由业委会召集。

南京市房地产办理法规科科长徐成表示:“业委会的选举、换届都是业主的自治行为，不是行政管理行为，首要取决于园区自身的约定，即《管理规约》和《业主大会议事规则》。

记者了解到，根据住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》，业主委员会由业主大会依法选举产生，执行领域主大会的决定事项。 选举委员会或者交换业委员会委员应当由业主大会决定，专有部分占建筑物总面积的过半数，并须经总人数过半数的业主同意。

“业主大会的召集权在行业委员会，不是业主。 天正湖滨区业主“双过半”的签名资料只能说是业主们的动议，不能说是业主大会的决议。 ”。 徐成说。

业主对现有业委会不满的，按照《规则》第二十八条的规定，房地产区域内20%以上的业主可以书面提出建议，业委会经提出建议后，有权核实提案人的所有者身份及其专有部分的面积，不能核实所有者身份的提案人无效

“稿件通过后，业委会组织业主大会，根据提出的问题进行表决。 ”。 徐成表示，“无权干涉街道活动”。 业委会未能在规定时间内组织召开业主大会，未指明正当理由的，街道办可以介入，责令业委会召开业主大会并进行监督。

6月24日，根据中央门大街举行的提案，何勇等业主代表补充材料，要求第三次在街道召开解雇业委员会。 但街道回复，将提案资料提交业委会，业委会核实，核实合格后，方可召开业主大会。

6月29日，业委会经初步核实后，对提交材料提出5条意见: 20%的业主签名材料中，38名提案人无小区业主身份的24名提案人未显示房间号等新闻的部分提案人签名笔迹相似的提案人专有面积为

业委会认为，暂时不具备召开临时业主大会的条件。

业主再次找到街道做。 7月9日，街道向业委会下发《限期整改通知书》，要求7天内完成发起人建议材料审核，召开业委会会议，研究发起人建议。 发起人建议符合规定要求的，应当召开业主大会。 作出不召开业主大会决定的，应当向发起人提供符合法律法规的事实和证据。 完成审查工作，不能提出确定意见的，视为同意发起人的建议。

最近，业委会按条回复，业主签名不到20%，没有条件召开业主大会。

7月26日，业主代表再次找到街道，由街道提出建议，业主提出三方会谈申请，由街道牵头与业委会、业主代表共同核实资料，共同决定是否召开业主大会。

"目前业委会还没有确定的法律定位. "

企业委员会是什么样的组织？ 业主可以解雇业委会吗？ 怎么罢免？

中国青年报新闻网记者在查阅相关政策法规后发现，包括《物权法》、《物业管理条例》、住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》，未对业主委员会给予确定的法律定位，也未提及解雇。

“目前业委会尚未确定的法律定位，涉及民法的基本制度，应由立法明确。 ”。 江苏省南京市人大常委会法制工作委员会副主任钟连勇坦率地表示，将采取法规第一补充细则，立足于处理实际问题。

钟连勇认为:“罢免规则可以在业主大会上通过《管理规约》和《业主大会议事规则》约定，如无约定，可以编纂。”

钟连勇承认，在召开业主大会时，业主同意数超过50%，产权面积超过50%，实际操作有困难，但要完全投票系统，以便于操作。

7月1日，《南京市住宅物业管理条例》(简称《条例》)正式施行，业主委员会有了基本概况。 “业主委员会是经业主大会选举产生，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。 业主委员会是代表业主行使业主自治管理权的机构。 ”。

这次的《条例》还赋予了业委会“身份”。 即业委会可以向区民政行政主管部门备案，领取备案证明，开立基本账户管理园区资金。

“该法规看似简单，但实际上非常多且繁杂，是从去年10月立项到年3月表决通过，历时1年多历经3审的地方性法规。 ”。 钟连勇介绍说，《条例》创造了多个全国第一，市级人大首次使用公开招标的方法，委托第三方起草地进行法律规制。 首次由人代会审议通过的民生类法规首次法规出台前，先行试点，在65个不同园区开展试点。 有八项制度创新。

考试期间，将对不同区域和类型的65个小区、1260位业主开展网上问卷调查，同时向人大常委会全体成员和500多名市人大代表发放问卷。 专题网络会议在网上吸引了约15万网民参加，2000多网民参加了问卷调查。 通过多样的玩法，收集了市民的各种意见3400多件，相关内容在50万字以上。

钟连勇说，业主委员会不是独立法人，而是由全体业主民主选举产生，只有产权，没有行政权利。 业委会的法律定位问题在理论界还存在争议，“在实践中已经一点一点地推进”。

由于对447万元维修基金的采用产生了疑问，江苏省南京市天正湖滨区的部分业主非常不认同业主委员会(以下简称“业委会”)的方法，双方的矛盾日益激化。

“为了解决矛盾，我们业委会想召开业主大会向业主说明证明，但业主不同意我们的说明。 ”业委会主任孙明生说。

由于对业委会不信任，一点的业首解雇了业委会，要求重新选举。 但是，在解雇的过程中，他们遇到了很多困难。

双方互不承认对方“过半数签名”

年10月，天正湖滨小区召开了第一次业主大会，公布了《天正湖滨小议事规则》《小区管理规约》的表决结果，并选出了小区业委会委员。 年10月，任期4年的业委会顺利完成了跳槽。

今年年初，在维修基金的采用和房地产的更新这两件事上，一些业主和业委会意见不一，矛盾激化。

4月24日晚，业委会召开业主大会，证明维修基金被录用为业主答疑。

业委会副主任崔晓虹表示，当时现场来了94人，部分无法确认身份。 会议刚开始，有业界第一个召回业委员会，会议持续了4个小时，但没有进展。 当晚，业委会召开连夜讨论，通过短信平台向各业主发布消息，就是否暂缓采用维修基金征求业主意见。

5月3日，业委会公布统计结果，多数业主同意推迟聘用维修基金。

另一个矛盾是是否与小区物业进行更新。 小区物业早在3月就提出了更新申请，业委会答复称，如果业主账户数和产权面积“双过半”的业主同意，将续签合同。

4月底，业委会通过访问、电话、邮件的方式向业主征求意见，58.4%以上的业主同意更新。

但是，部分业主不同意这一结果，认为业委会伪造了业主的签名，要求业委会与物业签订延期半年的合同。

崔晓虹认为，维修基金的解决有业主回复的邮件，物业更新有业主签名，可以核实真伪。

5月26日，一位唐姓人士向业委会主任孙明生、街道办、社区分别提出申请，要求召开业主大会，主题为解雇业委员会。

业委会认为，申请中无发起人、无身份证、房产证等新闻，仅20%业主签名，签名也未登记业主身份证新闻、住房新闻等。

根据《南京市业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《规则》)，房地产区域内20%以上的业主提出书面提案，业主委员会应当核实提案人的业主身份及其专有部分面积。

业委会主任孙明生表示，已确认唐姓的人不是业主，因此申请无效。

业主代表们又开始了第二次签名。

6月初，小区业主何勇(化名)和其他几位业主一起带着“解雇天正湖滨小区业委会所有成员”的表，挨家挨户签名。

何勇表示，该表格有50%以上的所有权人签字同意，签字人的权利住房面积也超过了50%。 据他介绍，如果有这两个“双重过半”的业主签名材料，业委会就要下台。

6月22日，业主代表们携签名材料来到南京市鼓楼区中央门大街，要求街道召回业委员会，但遭到拒绝。

“街道没有资格，也没有解雇业委会的权利。 ”。 中央街道办事处城管科科长周雪峰解释说，根据《规则》，业委会换届选举需要原业委会筹备组织召开业主大会重新决定，街道办事处只能从旁边的合作、监督业委会组织展开。 业委会不履行履行组织召开会议的职责的，街道会被业委会责令限期召开，但没有直接解雇的资格。

业主拒绝了第三次解雇申请

何勇等人认为，既然要罢免此次业委会，业委会就不应召集组织召开业主大会。 “我们业主们已经签了‘过半’的字，应该和开业主大会一样。 为什么不能解雇呢？”

周雪峰解释说，根据第一次业主大会表决通过的《天正湖滨区议事规则》《小区管理规约》，签名必须业委会确认同意，召开业主大会也应由业委会召集。

南京市房地产办理法规科科长徐成表示:“业委会的选举、换届都是业主的自治行为，不是行政管理行为，首要取决于园区自身的约定，即《管理规约》和《业主大会议事规则》。

记者了解到，根据住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》，业主委员会由业主大会依法选举产生，执行领域主大会的决定事项。 选举委员会或者交换业委员会委员应当由业主大会决定，专有部分占建筑物总面积的过半数，并须经总人数过半数的业主同意。

“业主大会的召集权在行业委员会，不是业主。 天正湖滨区业主“双过半”的签名资料只能说是业主们的动议，不能说是业主大会的决议。 ”。 徐成说。

业主对现有业委会不满的，按照《规则》第二十八条的规定，房地产区域内20%以上的业主可以书面提出建议，业委会经提出建议后，有权核实提案人的所有者身份及其专有部分的面积，不能核实所有者身份的提案人无效

“稿件通过后，业委会组织业主大会，根据提出的问题进行表决。 ”。 徐成表示，“无权干涉街道活动”。 业委会未能在规定时间内组织召开业主大会，未指明正当理由的，街道办可以介入，责令业委会召开业主大会并进行监督。

6月24日，根据中央门大街举行的提案，何勇等业主代表补充材料，要求第三次在街道召开解雇业委员会。 但街道回复，将提案资料提交业委会，业委会核实，核实合格后，方可召开业主大会。

6月29日，业委会经初步核实后，对提交材料提出5条意见: 20%的业主签名材料中，38名提案人无小区业主身份的24名提案人未显示房间号等新闻的部分提案人签名笔迹相似的提案人专有面积为

业委会认为，暂时不具备召开临时业主大会的条件。

业主再次找到街道做。 7月9日，街道向业委会下发《限期整改通知书》，要求7天内完成发起人建议材料审核，召开业委会会议，研究发起人建议。 发起人建议符合规定要求的，应当召开业主大会。 作出不召开业主大会决定的，应当向发起人提供符合法律法规的事实和证据。 完成审查工作，不能提出确定意见的，视为同意发起人的建议。

最近，业委会按条回复，业主签名不到20%，没有条件召开业主大会。

7月26日，业主代表再次找到街道，由街道提出建议，业主提出三方会谈申请，由街道牵头与业委会、业主代表共同核实资料，共同决定是否召开业主大会。

"目前业委会还没有确定的法律定位. "

企业委员会是什么样的组织？ 业主可以解雇业委会吗？ 怎么罢免？

中国青年报新闻网记者在查阅相关政策法规后发现，包括《物权法》、《物业管理条例》、住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》，未对业主委员会给予确定的法律定位，也未提及解雇。

“目前业委会尚未确定的法律定位，涉及民法的基本制度，应由立法明确。 ”。 江苏省南京市人大常委会法制工作委员会副主任钟连勇坦率地表示，将采取法规第一补充细则，立足于处理实际问题。

钟连勇认为:“罢免规则可以在业主大会上通过《管理规约》和《业主大会议事规则》约定，如无约定，可以编纂。”

钟连勇承认，在召开业主大会时，业主同意数超过50%，产权面积超过50%，实际操作有困难，但要完全投票系统，以便于操作。

7月1日，《南京市住宅物业管理条例》(简称《条例》)正式施行，业主委员会有了基本概况。 “业主委员会是经业主大会选举产生，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。 业主委员会是代表业主行使业主自治管理权的机构。 ”。

这次的《条例》还赋予了业委会“身份”。 即业委会可以向区民政行政主管部门备案，领取备案证明，开立基本账户管理园区资金。

“该法规看似简单，但实际上非常多且繁杂，是从去年10月立项到年3月表决通过，历时1年多历经3审的地方性法规。 ”。 钟连勇介绍说，《条例》创造了多个全国第一，市级人大首次使用公开招标的方法，委托第三方起草地进行法律规制。 首次由人代会审议通过的民生类法规首次法规出台前，先行试点，在65个不同园区开展试点。 有八项制度创新。

考试期间，将对不同区域和类型的65个小区、1260位业主开展网上问卷调查，同时向人大常委会全体成员和500多名市人大代表发放问卷。 专题网络会议在网上吸引了约15万网民参加，2000多网民参加了问卷调查。 通过多样的玩法，收集了市民的各种意见3400多件，相关内容在50万字以上。

钟连勇说，业主委员会不是独立法人，而是由全体业主民主选举产生，只有产权，没有行政权利。 业委会的法律定位问题在理论界还存在争议，“在实践中已经一点一点地推进”。