马光远：央行第三次降准如何影响房价？

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无论从实体经济还是流动性现状来看，这次RRR降息可以说是完全满足了市场的需求，也就是说，正如我在微博上说的，不要为了去杠杆化而去杠杆化，不要渴死防洪。在去杠杆化的过程中，如果我们无视企业的生死，为了去杠杆化而盲目去杠杆化，其危险性和杀伤力将大于杠杆化本身，那么去杠杆化的意义将会丧失。

6月24日，央行决定从2018年7月5日起，将大型国有商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行和外资银行的人民币存款准备金率下调0.5个百分点。

鼓励5家大型国有商业银行和12家股份制商业银行按照市场化定价原则，利用定向RRR减持和市场融资实施“债转股”项目。支持“债转股”实施主体真正行使股东权利，参与公司治理，推进混合所有制改革。

与此同时，邮政储蓄银行、城市商业银行、非县级农村商业银行等中小银行应主要将减少的资金用于小微企业贷款，努力缓解小微企业融资难的问题。

这是继1月和4月RRR降息后，中国央行在2018年第三次降息，总共释放了7000亿元人民币。对于RRR被央行降息一事，我第一次在微博上说:

“RRR降息是对的，企业流动性非常紧张，去杠杆化的目的是降低风险。然而，如果所有企业都去杠杆化，直到资本链出现问题，那么风险就比杠杆本身更大。要去杠杆化，我们应该有一个长期计划，要现实，不要为了去杠杆化而去杠杆化。当然，RRR降息也是由于经济面临巨大的下行压力。这对房地产有利吗？不可能说这不是不可能的，但目的绝对不是为了房地产。”

与前两次RRR降息不同，应该说央行此次RRR降息基本上是在外界的预期之中。无论是降低RRR的必要性还是时机，都不是突然的。

首先，就宏观经济而言，自5月份以来的主要宏观指标显示，经济下行压力大于想象。投资增速仅为6.1%，比4月份低0.9个百分点，基础设施投资增速仅为9.4%。

消费形势不容乐观，社会消费品零售总额达到30359亿元，同比增长8.5%，增速比上个月下降0.9个百分点。创下15年来的新低。

其次，中美之间的贸易战增加了今年中国经济的不确定性。中美两国已经基本决定对彼此的500亿美元商品征收关税，这将不可避免地影响今年中国的对外贸易。中美贸易战爆发时，包括欧盟、俄罗斯、加拿大、印度、墨西哥等国对美国的单边主义，都宣布了对美国征收关税的措施。全球贸易摩擦升级，全球经济蒙上阴影；

第三，中国的流动性很紧张，这已经从各个层面得到了证明。今年私营企业的违约越来越严重。第一季度的违约规模已经超过150亿，预计今年的违约规模可能达到500亿。4月份出台的新资产管理规定打击了企业表外融资，但表内融资渠道并不宽松。在去杠杆化的背景下，去杠杆化倾向于“过度”。

也就是说，无论是从实体经济还是从目前的流动性状况来看，这次RRR降息都可以说是完全满足了市场的需求，也就是说，就像我在微博上说的那样，不要为了去杠杆化而去杠杆化，不要渴死防洪。在去杠杆化的过程中，如果我们无视企业的生死，为了去杠杆化而盲目去杠杆化，其危险性和杀伤力将大于杠杆化本身，那么去杠杆化的意义将会丧失。在这方面，我仍然支持这一RRR削减。

当然，正如外界猜测的那样，尽管RRR降息是在股市持续下跌的情况下实施的，但几乎可以肯定的是，RRR降息不会改善股市。同样，尽管RRR降息名义上与房地产无关，但可以肯定地说，此次RRR降息的最大受益者仍是房地产。

根据我们观察到的事实，RRR的每一次降息肯定对股市没有影响，但RRR的每一次降息总是与房地产产生强烈的共鸣。

在4月份RRR降息后，我们可以看到，房地产的许多关键指标都有明显反弹，一些地方的房价仍有强劲支撑。我相信这次在心理预期方面也不例外。

特别是在今年中国经济面临巨大压力的情况下，作为稳定经济的重要工具，政府绝不会让房地产出现大幅波动。保持房地产市场的稳定对今年的宏观经济非常重要。

然而，就目前房地产的基本面、短期趋势和宏观环境而言。房地产的趋势无疑处于最尴尬的境地。

此次RRR降息对房价走势的影响

就价格本身而言，在经历了2015年以来的三年上涨周期后，大城市、中等城市和小城市的房地产市场经历了一次房价的大幅度上涨。短期内，房价基本处于历史高位，各种需求得到满足。

特别是，由于货币化改革的推进，即使是库存巨大的五、六线城市也翻了一番，变得炙手可热。可以肯定地说，基于政策救助的房地产三年历史即将结束；

其次，就高层对房地产的态度而言，虽然房地产仍是稳定增长的不可替代的选择，但高层对当前房价上涨明显持负面态度。一些城市存在明显的短期泡沫。如果他们再次受到刺激，房地产可能会危及中国实体经济的安全。高层不想再次上涨，但也不希望房地产价格波动。实际上很难达到这样的平衡；

各种需求基本到位，短期内许多城市房价已经处于高位。如何避免房地产价格的波动，防止价格波动是唯一的选择。

在这种情况下，虽然我认为中国90%以上城市的房价不高，但就短期市场的基本面而言，除了我多次说过的一些城市房价明显偏低外，其他城市的房价在短期内不太可能再次上涨。如果你买房子是出于投资原因，你可能暂时不需要把它放在议事日程上。

特别是对于一些房价高的城市(包括一线)，现在最重要的是考虑机会成本；对于其他城市来说，现在显然不是投资房地产的最佳时机。

RRR降息只是为了稳定房地产预期，避免快速扩张后的快速调整，维持房地产市场的现状，而不是为了再次吹起泡沫。我的建议是安心看球，喝啤酒。世界杯之后，看看市场发生了什么变化还不算太晚。

最后，我需要提一下，在过去的十年里，我从未如此担心过中国的经济。我希望我的感觉是错误的，我的担心是不必要的。