北京118亿元拍出两宗地 顺义最热宅地销售单价不超65208元

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北京的土地市场已经沉寂了很长时间，今天迎来了两次土地拍卖，结束了连续拍卖的困境。两种土地拍卖都采用“限价、竞争性底价和竞争性自持”的方法。

其中，顺义后沙峪地块的起拍价为46亿元。市场分析人士表示，该地块是今年最受欢迎的住宅地块，它曾是2009年著名的“大隆地块”的一部分，以1.01的超低容积率吸引了市场的关注，最终以68.54亿元和16%的价格被中铁拿下。然而，在起拍价下调13.5亿元后，丰台一次拍卖的卢沟桥地块以49.8亿元的价格挂牌，该地块是由唯一的投标单位“华润+电力建设”获得的。

到目前为止，北京今年已经出售了20块住宅用地，计划的住宅建筑面积为201万平方米，其中包括120万平方米的可售商品住宅，所有这些都限制了销售价格。

顺义后沙峪地块的房价可能会降低别墅的平均价格

公告显示，北京市顺义区后沙峪镇21-18-001e地块土地面积为151，738.61平方米，建筑控制规模不超过152，374平方米，起拍价为46亿元。

受招标条件限制，该地块商品房平均销售价格不超过62102元/平方米(含总装修成本)，最高销售单价不超过65208元/平方米(含总装修成本)。

拍摄前，该地块被报价6次，吸引了6个投标人:中海、华润+招商、保利+首开+龙湖、金融街(000402)+金地+卓越、中铁地产和万科。

中原地产首席分析师张大伟分析:“后沙峪镇相对完整，基础教育用地只有3360平方米，其余149014平方米都是有限竞争用地，容积率只有1.01，是北京土地市场近年来容积率最低的纯住宅用地。该地块的面积要求不超过7090平方米，这是北京近期少有的高质量土地。”

最后，经过58轮投标，中国铁路以68.54亿元和16%的价格中标，最终综合底价为54762元/平方米。

值得注意的是，此次出售的顺义区后沙峪镇地块是2009年著名的大隆地块的一部分。

2009年，顺义天竺22号入市，被大隆地产(600159，咨询股)以50.5亿元的价格收购，相当于每平方米29000多元的底价，创下了当时北京宅基地单价的纪录。2010年初，由于未支付土地价格，土地被市国土资源局收回。

2013年9月23日，原“大龙”的一部分——顺义新城21栋21-18-001a和21-18-001c被重新悬挂，首层价格超过21000元/平方米。那一年，该地块的最初底价仅次于农业展览馆地块。不久，为了防止土地市场过热，交易于10月9日暂停。

2018年5月18日，“大隆”地块的另一部分再次出现在北京土地市场。其中，21-18-001e地块规划建筑面积14.9万平方米，容积率1.01；21-18-002是一片教育用地，面积3360平方米。

据思源地产集团首席分析师郭毅介绍，该地块位于中央别墅区的核心区域，南临老别墅龙湾别墅、仍在出售的尤山迪美D区，北邻古澜山和清金园，区位条件优越，国际配套资源丰富。

目前，约塞米蒂D区别墅的成交价格为3000万元/套，单价约为75000元/平方米，而该地块的平均价格与规划条件几乎相同，限制在62102元/平方米，最高不超过65208元/平方米。突出的价格优势有利于降低该地区别墅的平均价格涨幅。

“但是，有山美地D区的地下部分也包括在可销售面积之内，而后沙峪地块的容积率只有1.01，从监管指标的角度来看，不可避免地会发展成为别墅产品。但是，根据目前有限竞争室管理方法的要求，只能适度开发地下区域，如果开发规模过大，很难计入销售价值。因此，从产品到价格，这个项目很可能成为北京最具成本效益的别墅项目。”郭毅分析道。

丰台卢沟桥地块最高价格不超过57097元

北京市丰台区卢沟桥乡小湾窑村Xwy-12等地块今天被华润+电力建设集团以底价49.8亿元收购，底价17123元/平方米。

公告显示，该地块土地面积为90，247.13平方米，建筑控制规模不超过290，836平方米，该地块商品房平均销售价格不超过54，378元/平方米(含装修总成本)，最高销售单价不超过57，097元/平方米(含装修总成本)。

根据张大伟的分析，地块的属性较为复杂，包括建筑标准不低于每平方米5500元的公共建筑110995平方米，限价住房124208.7平方米，企业53232.3平方米，基础教育用地2400平方米。

“到目前为止，北京住宅用地的平均地价约为12%，而2017年为24%，2016年为32%，2015年为37%。它已经连续三年下降。”据张大伟介绍，目前北京土地市场上只有少数相对位置属性好的地块有投标热情。与2017年相比，上半年北京土地市场的投标数量大幅增加，共有6块地块，因此土地市场的低迷将会持续。总体而言，6月份商品房市场供应量为3000套，预计6月份供应量将刷新近几个月的纪录。