谁推高了北京房租 品牌长租公寓的AB面

本篇文章2420字，读完约6分钟

北京的房租一直在上涨。据《今日北京商报》记者调查，许多地区的年租金水平已经提高了20%以上。除了传统毕业季节带来的短期集中释放需求之外，北京楼市的调控和升级以及新房供应有限也将部分住宅需求转移到了租赁市场。与此同时，以市场价格换取长期租赁公寓的策略也推高了租金。

住房需求转移到租赁市场

无论是在核心城市还是在远郊，房租上涨已经成为普遍现象，尤其是地铁沿线地区的住房更是成为抢手的资源。住在北三环即门桥附近的张先生深受感动。今年5月，因为他租的房子是待售的，他不得不选择改变租金。在看房的过程中，他发现一套一居室公寓的租金一年多前可以以每月5000元的价格租出去，现在已经涨到了每月6500元，好房子也不多了。

张先生是因房地产市场调控和升级的影响而不得不继续租房的"急需客户"的代表。2012年夏天，毕业后，他选择留在北京工作。最初，他计划在社保五年后，于2017年8月买下自己的第一个“窝”。然而，由于某些原因，社会保障中断了五个月。新政出台后，他也失去了买房的资格，不得不继续租房。

事实上，自去年“3.17”北京出台“有史以来最严格的楼市调控政策”以来，“认房认贷”政策得到落实，购房资格审查更加严格，首付比例提高，抵押贷款利率由贴现转为基准。上升...一系列“检查和填补空白”式的监管政策相继出台，导致一些消费者失去了购买资格和购买力。这部分有买房的顾客。

在这种情况下，这群客户只能在租赁市场上寻找合适的居住产品，作为过渡选择，等待合适的时机购买房子。

思源地产首席分析师郭毅表示，在楼市调控收紧的周期中，住房需求向租赁市场的转移并不是租金需求上升的唯一原因。此外，这也与近年来北京土地市场的供给情况有关。根据数据，在2015年和2016年，北京的整体土地市场供应急剧下降。其中，2016年北京仅有17处住宅用地，比2015年下降63%；17个地块的建设用地总面积为128.22万平方米，比上个月下降67.1%。

“土地供应减少也意味着商品房供应减少，这也挤压了住房租赁市场的住房需求。加上监管方面的收紧，对住房的需求已转向租赁市场，这在一定程度上推高了住房租金。水平已经上升。”郭毅说道。

供求矛盾推高了租金

根据壳牌研究院的数据，今年5月，北京连锁出租房的月租金为每平方米86.9元，同比增长14.2%，环比增长2.4%。在过去的三个月里，每月租金的上涨呈现出扩大的趋势。从各商业区的租金逐月上升来看，五月份租金增幅最高的20个商业区，基本上都在10%以上。其中，知春路商圈上涨26.9%，排名第一。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，影响房屋租赁市场租金的最重要因素是供求关系。在租赁需求上升的情况下，租赁住房的供给并没有显著增加，这也导致了供需失衡，进而推高了住房租金的上涨。

如今，租赁住房已经成为住房供应体系中不可或缺的一部分。早在2016年，国务院办公厅就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出支持租赁住房建设，培育市场供给主体，鼓励住房租赁消费；2017年4月，住房和城乡建设部、国土资源部下发了《关于近期加强住房和土地供应管理和调控的通知》，明确要求增加租赁住房的有效供给，在租赁住房供需矛盾突出的超大城市和特大城市开展集体建设用地建设租赁住房试点。

根据北京市政府的规划，从2017年到2021年，北京将建设50万套出租房。2017年，北京已确定39个集体土地租赁住房项目，主要涉及朝阳、海淀、丰台、顺义、昌平、大兴等12个区，建设用地约203公顷，总建筑面积约321万平方米。2018年，北京将继续推进200公顷集体土地租赁住房项目进入市场。同时，在贷款和融资方面给予支持。

但是，上述出租房尚未大规模进入市场，目前北京出租房的供应仍然不足。严跃进认为，随着北京市政府规划的出租屋集中入市，将有助于缓解出租屋市场的供需失衡，有利于出租屋市场未来的稳定发展。

值得一提的是，北京壳牌研究院5月份发布的月度租赁市场报告认为，随着毕业季节的临近，市场上将会出现一波较大的租赁需求，供需矛盾将会加剧，房东的期望值将会进一步提高，租金也将面临一定的上涨压力。

品牌长期租赁公寓的Ab面

除了供需两端的因素外，一些业内人士认为，这两年是长期租赁公寓市场快速发展的一年。出于成本和利润的考虑，制度化的长期租赁公寓的租金一般会高于周围个人租用的房屋，大量长期租赁公寓进入市场也刺激了租金的上涨。

对于租户来说，长期租赁公寓的多样化选择确实提高了他们的生活质量和租赁体验，但长期租赁公寓的较高租金也是他们选择租赁时要考虑的一个关键点。据了解，长期出租公寓的租金一般比周围房屋的平均租金高出15%以上。

东城区和平里一套长期租赁公寓的最低月租金为5500元，约20平方米的复式房间的月租金达到6900元，而公寓周围50平方米的两居室的月租金约为6000-6500元。价格/性能比存在明显差异，但该公寓项目以“全租金”证明了市场的认可。

“长期租赁公寓解决了一般租赁市场的许多棘手问题，例如避免了与房东沟通的麻烦，更不用说担心有一天会被房东驱逐。”一名即将毕业的大学生选择了长期租赁公寓，但他自己的工资不足以支付租金。

在一线和热点二线城市，以自持物业为主的长期租赁公寓企业的征地成本普遍较高，企业经营的长期租赁公寓价格自然会高于市场价格；主要分布在各地的长期租赁公寓的运营成本也很高。首先，他们需要向居民收取房款，但居民不能提供发票，企业也不能扣税。其次，大部分住宅需要维修，而且成本也不低，这也使得长期租赁公寓项目的租赁价格高于周边地区。

然而，行业分析师认为，长期租赁公寓的发展与租赁住房的增加之间没有直接关系。目前，房屋租赁市场也呈现出明显的“层级性”。长期租赁公寓对应于中高端租赁客户，或改善的租赁需求，而普通住宅对应于初级租赁需求。然而，以长期租赁公寓为定价参考，提高租金要求是不可避免的。