断供潮要来？核心数据增34% 越来越多人买房却还不起贷款

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平均工资每年都在上涨，但房价的涨幅远远高于工资的涨幅，尤其是在一线和二线城市。现在，在四线城市，房价总是几万，相当于两三千的工资，压力更大。增加上车的杠杆确实已经成为一种不可避免的选择，特别是对于一些中产阶级的夹心阶层来说，当他们带着杠杆上车时，他们是贫穷的。

10.58亿元。

这是住房和城乡建设部、财政部和中央银行联合发布的《2017年全国住房公积金年度报告》中公布的公积金贷款逾期金额。

10亿美元实际上存在于大银行，这不是什么大不了的事。即便是市值只有100亿左右的上市银行江阴农村商业银行，2017年的逾期贷款额也高达14.2亿元，更不用说这么大的一家工农银行了。

然而，需要注意的是，在2016年发布的报告中，这一数字仅为7.86亿，2017年逾期金额增加了34.6%。但2017年个人公积金贷款发放2547600笔，同比下降22.21%，贷款金额9534.85亿元，同比下降24.93%。

贷款越来越少，但逾期贷款越来越多，这不是一个好兆头。如果公积金贷款逾期，供应中断的浪潮会否来临？

01

最难和最便宜的抵押贷款

在房地产繁荣的时代，公积金贷款并不容易。

除了在一些城市政策法规中收紧信贷之外，为了快速提取资金，开户行还将公积金贷款视为“三等公民”。去年，猫哥写道:“鄙视购房连锁:全额付款！贷款等等！公积金放在一边！公积金沦为“三等公民”可靠吗？，提醒大家公积金不能借出或闲置。

中国只有254.76万笔贷款，那些获得公积金贷款的人是幸运的。

公积金报告也大致描述了个人贷款的情况:

● 70.54%的贷款用于购买新房；

●主住宅面积90-144平方米，占61.43%；

●首套房比例达到86.24%，占绝对多数；

●在发放贷款的人中，双薪员工获得了一半以上的贷款；

主要贷款人是年轻人，其中71.72%在40岁以下，33.31%在30岁以下。

●最重要的是，就收入水平而言，96.05%的贷款人是中低收入人群。当然，如果把公积金的担保性质考虑在内，这个比例对中低收入人士来说，其实是一个好消息。

虽然公积金贷款困难而有限，但它仍然是中低收入人士的首选，因为它足够便宜，而且与商业按揭贷款相比，利率最低。

2015年8月降息后，央行宣布基准利率，个人住房公积金存贷款利率也相应调整，以维持公积金贷款的基准利率。

目前，五年期(含)利率为2.75%，五年期以上利率为3.25%，五年期以上商业贷款基准利率为4.9%。

重要的是要知道，虽然商业抵押贷款也是根据基准利率确定的，但它们仍将根据政策或市场进行调整。2018年4月，中国首笔住房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率的1.135倍，比3月份高0.91%。自2017年1月以来，中国首笔住房贷款的平均利率已连续16个月上升。

与此同时，首套住房公积金贷款的利率一直作为公积金贷款的基准利率，并没有上升，这可以说是购房最实惠的融资成本。

02

说不，但你的身体是诚实的

需要增加低成本杠杆，同时必须增加高成本杠杆。

根据国家金融与发展实验室发布的《2017年中国去杠杆化进程报告》，非金融杠杆率正在下降，金融部门正在加速去杠杆化，甚至政府部门的杠杆率也略有下降，但中国整体杠杆率在上升，因为中国住宅行业的杠杆率已经从2016年的44.8%上升到49.0%，上升了4.2个百分点，所以已经去杠杆化一年了，这个大锅饭必须由住宅行业来杠杆化

住宅行业的杠杆作用在哪里增加了？房子！这是一个可以脱口而出的答案。

不久前，经济学家范刚在电视上提到“六个钱包买房子”。尽管这一声明偏离了范刚的初衷，但它让所有人都喷了一片狼藉，除了对高房价的不满和拒绝增加杠杆率。

但当你拒绝时，你的身体是诚实的。

猫哥之前跟大家谈过房改的话题，房改城市的房价涨幅惊人，尤其是一些热点城市，年涨幅已经达到50%以上。于是很多人都面临着一个两难的境地，比如买房，缺乏能力，不买房，未来的房价可能比现在更高不可攀。

最终，在这种焦虑中，许多人选择在变得更贵之前上车，即使他们增加了超出他们能力的杠杆。你真的可以上车，更不用说六个钱包和六十个钱包了。

尽管调查报告中49%的杠杆率已经很高了，但这个数字可能还是被低估了。

数据显示，截至2017年底，中国的人民币家庭贷款余额为40.5万亿元。如果公积金贷款余额为4.5万亿元，居民的杠杆率将比该机构估计的49%高出5个百分点以上。尽管这一数字没有赶上发达经济体，如美国的79%和英国的88%，但欧元区已经接近59%，日本接近58%。如果与新兴经济体相比，我们是绝对的最高点。

在这个数据中，除了金融机构贷款的杠杆外，首付中七姨和八姨增加的杠杆没有计算在内。

03

是时候测试一下偿付能力了

在众多杠杆中，最便宜的是逾期贷款，这不是一个好兆头，尤其是公积金贷款96.05%的借款人是中低收入人群。

在《公积金报告》中，中低收入是指收入低于当地社会上一年平均工资的三倍，高收入是指收入高于当地社会上一年(含)平均工资的三倍。

以公积金的主要贡献者广东省为例，2017年的贡献额为2035亿元，远远高于北京、上海、江苏等省。广东省工人的平均工资为6071元/月，但在广东所有城市中，只有一线城市广州和深圳的工资高于平均水平。

平均工资每年都在上涨，但房价的涨幅远远高于工资的涨幅，尤其是在一线和二线城市。现在，在四线城市，房价总是几万，相当于两三千的工资，压力更大。增加上公共汽车的杠杆已经成为一种必然的选择，特别是对于一些中产阶级的夹心阶层来说，当他们带着杠杆上公共汽车时，他们是又穷又穷。

然而，上车后，考验买家的是偿付能力。说白了，就是告诉你现金流的珍贵。一旦现金流中断，特别是如果你有抵押贷款，现金流就会中断。除了生活的贫困，还有逾期的抵押贷款，更极端的是，它可能会放弃房子，切断供应。

除了抵押贷款，还有上升的消费贷款和现金贷款，而且利率远远高于抵押贷款。

虽然《公积金报告》只提供了一个简单的逾期数字，却没有一个详细的清单，但这个数字反映了置业人士在按揭压力下脆弱的现金流量。

当然，这也提醒了那些从事房地产投机的人。在这个房地产公司想要现金为王的时代，他们手中的现金也应该小心。一旦他们进入长期下跌区间，你会吗...打破还是保留？