购房摇号：刚需买房者的福音

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近日，杭州三大房地产热点开盘，吸引了大量买家前往银行冻结资产，获得摇号资格，导致指定银行排起了长队。从5月25日开始，所有的银行都加班到凌晨，第二天早上还在继续排队。由于天气炎热，一些买家甚至在排队时晕倒，被紧急送往医院。房地产公司也经历了在线系统的崩溃。

在过去的两天里，在杭州排队买房的人已经打破了朋友圈。

三个热点楼盘的开盘吸引了大量买家前往银行冻结资产，以获得摇号资格，这导致指定银行排起了长队。从5月25日开始，所有的银行都加班到凌晨，第二天早上继续排队。由于天气炎热，一些买家甚至在排队时晕倒，被紧急送往医院。房地产公司也经历了在线系统的崩溃。

据不完全统计，至少有一栋楼登记了5000组客户，另外两栋楼登记了2万多组客户。买彩票不仅在杭州流行，在南京、武汉、成都等城市也很流行。这项新政策已经成为许多买房人(603883，医生)津津乐道的话题。

为什么买房子彩票很热门

主要是因为二手房的价格远低于周围的二手房。例如，这一次，其中一栋建筑被用作地铁房，附近二手房的单价为3万元，而新开的新房的平均价格仅为1.8万元。买家觉得购买它们是一笔巨大的利润。以前，在没有摇号的时候，开发商大多要求买家全额支付，甚至还提高了车位的总价和装修费用。买彩票后，只要你有资格买房子，你就可以摇号。当热门地区的房地产被出售时，将会出现万人空巷的情况。南京率先实施住房彩票后，上海、成都、长沙、武汉、杭州和Xi相继实施了自己的住房彩票政策，这一新政策将在未来更热的房地产城市继续推广。

购买彩票政策的背景

本轮房地产调控始于2016年10月1日，包括限购、限购、限贷等一系列综合政策，控制了全国房价上涨趋势，逐步稳定了房地产投资热情。但是，从不同的地方来看，仍然存在冷热不均的问题，特别是在一些热点城市，那里的房地产投机者预计房价将继续大幅上涨，政策将在近期放松，他们仍然有很强的投资热情。对于房地产投机者来说，第一手的房子是他们投资的重点，因为它们便宜，税费成本最低，可以很容易地发挥他们的资本优势，一次买房子。

目前，在中国房地产热的城市中，一个突出的问题是一手住房和二手住房的价格是上下颠倒的。由于政府的限价政策，二手房受到价格保护，这与房东随意提供的二手房大不相同。如上所述，杭州二手房的价格差距高达40%，其他热点城市也是如此。

政府限价令的目的是抑制房地产价格的过度上涨和非理性繁荣，鼓励那些只需要买房的投资者。然而，这一政策被开发商和房地产投机者所利用，其效果已经大大降低。

一方面，由于按揭政策和融资政策的调控，开发商的财务压力加大，尤其是销售收入增加，银行按揭贷款迟迟不能到位，导致开发商销售回报缓慢。限价订单还导致开发商的售价远低于周边二手房价格，利润下降。开发商采取了许多非常规措施，比如要求买家全额付款，或者变相提高装修和停车位价格，以提高房地产总价格，从而突破监管限制。

另一方面，作为一个专业的房地产投资者，他有财力，可以接受开发商一次性购买的要求。但是，只要投资者普遍需要贷款，他们就不能享受政策优惠，更不用说专业投资者的网络资源和信息资源，他们可以提前锁定内部的房子。在这种情况下，监管和控制的漏洞被钻了出来，真正便宜的房子被房地产投机者持有，但只是需要的房子是不可用的。开发商可以变相增加房地产销售收入，他们有信心进一步囤积居奇，反对调控。

购买彩票政策是针对购买者的

对于购房者来说，摇号政策明显区分了两个阵营:那些只需要买房子的人和房地产投机者。

对于那些只需要买房的人来说，他们是这项政策的受益者，公证和抽签的形式给了他们最大的公平。无须担心大住户会全数买断他们的房屋，他们的公积金贷款会否被发展商拒绝，以及发展商会否以不透明的价格暗箱操作。此外，对于无房客户来说，30%~40%的房子一般都是留给他们的，这相当于提高了他们的中标率。

对于房地产投机者来说，第一次严格的购房资格考试是一个门槛；其次，公证公开摇号，使他们无法利用自己的信息优势和网络优势，让开发商为他们预订房屋；第三，他们雄厚的资金优势，特别是全额支付的优势，不能得到充分发挥，他们被迫站在同一起跑线上与那些谁只是需要买房子。

开发商购房抽奖政策

该政策结束了开发商变相限制购房者的措施，突破了提高房价的政策。事实上，这项政策将大大增加开发商的资本成本。与完全买断相比，彩票通过后，不可避免地需要很大一部分银行贷款，这样会延长开发商收回全部销售款的时间，实际销售收入也会大大减少。再加上目前开发商的融资形式非常严厉，据说一些开发商的融资利率已经超过15%，传统的借新还旧已不足以偿还到期债务，开发商被迫采取快速周转、征地、快速开发、快速销售等方式收回资金。不久前，碧桂园强调要加快项目周转，快速发展，快速淘汰，这实际上是背后原因的反应。

对开发商来说，自2018年以来，资本成本飙升。许多中小开发商的融资成本已经超过15%，而几个排名前十的房地产开发商的成本接近12%。监管当局限制了向开发商放贷的各种渠道，这增加了资本运营的难度和成本，因为它们要借新还旧。就销售收入而言，银行普遍缺钱，这导致抵押贷款延期。限价令使开发商遭受利润下降和付款放缓的双重打击，这进一步加剧了资金短缺。开发商只能打破以往的囤积居奇，推迟取得预售证书，加快手头项目的周转，并加速推向市场以获取销售收入。在遭遇购房政策和摇号后，开发商没有办法钻变相提高房价和要求全额购房的空子。它只能加速推和拆，可以预见，大量的第一手住房将在最近上市

二手房购房彩票政策

由于价格差异大，再加上二手房交易中税费的分配，二手房本身比二手房更有优势。买彩票政策出台后，大多数人都愿意碰碰运气。以杭州最近的开业为例。一套90平米的房子，周围的二手房不算交易税，购买成本270万元，而一手房只有152万元。当大量买家转而购买摇号等二手房，而不是与二手房业主讨价还价时，二手房买家数量急剧下降，成为一种严重的无市场价格的局面。

以南京为例，南京是第一个实施房屋彩票的城市。今年以来，南京二手房平均交易周期为101天。随着房屋彩票的开始，周期进一步延长。几个社区也有卖家试图一起提价，但市场反应很少。相反，许多卖家为了达成交易而主动降价。考虑到二手房与一手房相比，库存量大，差价高，没有优势。当那些只需要接管市场的买家都在排队叫价时，这也是缩小二手房和二手房价格差距趋势的开始。

二手房价格有可能飙升吗？

这种可能性非常小。二手房的价格由政府控制，而二手房的价格以市场为导向(但存在泡沫)。作为一个流动性不强的房地产市场，它与股票市场的最大区别在于它不能采用电话拍卖。二手房的价格只是一个参考，并不代表可以出售的真实价格。实际交易价格由最大交易量决定。当绝大多数购买者(无论是急需者还是房地产投机者)购买二手房时，二手房的成交量最大，但代表的是真实的市场价格，这必然会导致二手房价格下跌，消除非理性泡沫，使回归理性化，价格反转现象将会减缓甚至不存在。考虑到房产税正在迅速立法，明年有可能看到房产税的初步条款，但它肯定是针对房产保有环节的，这肯定不会有利于二手房的价格，只会迫使更多的高杠杆持有者尽快出售他们的房子。

买彩票政策不是一项简单的政策，而是一项会对整个房地产市场产生深远影响，甚至影响长期价格走势的政策。未来有可能在26个全国热门房地产城市推广。