银行收紧房地产贷款 普通人财富增值的机会在哪里？

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近日，中国银监会发布了商业银行最新资产增长数据。数据显示，2018年2月银行业总资产增长率为8.0%，2016年和2017年银行业总资产增长率分别为15.8%和8.6%。

什么因素导致银行资产增长率迅速下降？这是否意味着银行资产的短缺即将到来？银行的资产短缺和负债之间有什么关系？这对我们的投资和财务管理以及买房有什么影响？今天我们来分析一下。

该银行的资产供不应求

理论上，银行只需要创造一笔贷款，它就会自动在其资产负债表的负债部分形成一笔存款。因此，银行的业务是资产驱动的。当银行向企业发放贷款时，银行自身的债务方将有额外的企业存款；当一个企业利用贷款进行生产活动时，贷款将来源于存款，因此它进入了金融放大的过程——贷款具有衍生功能，这将导致更多的存款和贷款。

实际上，在银行经营过程中，资产短缺和债务短缺是相互制约的，如:

1、银行创造资产的能力下降，这将不可避免地导致弱负债。

在资产和负债的不断循环中，资产创造是第一位的。当银行创造资产的能力下降时，银行负债的相应增长也会下降。例如，随着监管的加强，银行通过各种主体扩大自身资产的努力已经变成了泡沫。2015年和2016年，股权和其他投资迅速扩大，银行通过这一科目投资各种资产管理产品，变相提供信贷。然而，自2017年以来，股票和其他投资迅速缩水。

事实上，在银行资产方面的三大主体中，证券投资和股权明显下降，银行创造资产的渠道也逐渐收缩到传统的合规贷款方式(见图1)。

2.负债也会限制资产的扩张。

银行积极的资产创造通常不受负债的限制。只要银行提高大额存单的利率，它们就能吸收足够的负债来为贷款融资。但在国内，这一条件还不成熟，表现在大额存单发行量小，而银行间负债目前受到各种监管约束。这导致了国内银行资产创造中的积压损失，因此当银行的积压率较低时，银行的资产扩张能力也受到限制。

根据央行公布的超额准备金率数据，在2017年去杠杆化环境下，央行有意将超额准备金率保持在较低水平，从而将银行间资本利率保持在较高水平。尽管较高的资本价格将迫使机构去杠杆化，但银行的贷款创新能力也受到抑制(见图2)。

房地产融资变得越来越困难

除了上述监管的加强，资产负债表上银行的信贷渠道只有贷款，还有一个增加银行资产短缺压力的因素，那就是房地产行业和地方政府的信贷供给将逐渐萎缩。具体来说:

1.过去两年，银行表内信贷严重偏向房地产，但未来房地产贷款将迅速下降。

随着房地产去库存政策的实施，房地产周期再次上升，银行也增加了房地产贷款的投资，导致近两年新增房地产贷款的比例快速上升，2016年达到45%，2017年达到41%。基本上，银行已经将大约一半的新增贷款投资于房地产相关贷款需求，包括房地产开发贷款和住宅抵押贷款。

然而，随着房地产周期的下滑，房地产贷款已逐渐从银行的机遇转变为风险。因此，今年以来，银行收紧了抵押贷款的额度，抵押贷款利率不断提高；房地产开发贷款也经历了快速下降。截至2017年底，房地产开发资金来源贷款增速为17.3%，今年前两个月快速降至0.3%(见图4)。

2.财政部加强对地方政府融资行为的监管。

2017年11月16日，财政部发布了《规范政府与社会资本合作(ppp)综合信息平台项目库管理》。首先，条件不合格和信息不完善的项目应清除出库。二是指出利用债务资金作为资本不符合合规标准的操作要求。前者使公私伙伴关系项目的总规模缩小，而后者使银行更难通过净份额和实际债务参与公私伙伴关系项目(见图5)。

2018年3月30日，财政部发布《规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为》，明确国有金融企业不得直接或通过地方国有企事业单位等间接渠道向地方政府及其部门提供任何形式的融资，不得违规增加地方政府融资平台公司的贷款。目前，财政部只允许国有金融企业投资地方政府债券。

此外，新《资产管理条例(征求意见稿)》要求资产管理产品的非标准投资在到期日不能错配，即项目到期日应早于资产管理产品到期日，而地方政府ppp项目主要是长期项目，但银行理财产品大多是一年期的短期产品。 因此，不仅银行将地方政府贷款纳入表外的能力受到监管，银行为表外财富管理提供ppp项目的能力也将受到削弱。

我们有什么投资机会？

在这种背景下，普通投资者有哪些投资机会？

首先，我们可以关注目前房地产信托项目的阶段性投资机会。在这种背景下，开发商普遍采取土地来补充土地库存，但银行收紧开发贷款，房地产公司的资金链是紧张的。在这种环境下，房地产公司将加大从信托等渠道筹集资金的力度，同时，他们将注意加快项目周转，迅速消除现金。

这样，信托产品的利率明显上升，普通投资者可以关注与大开发商合作的期限在一年左右的信托项目。这些项目的违约风险较低，但目前的回报率有所上升，总体成本表现较好。例如，房地产信托产品的预期回报率已经上升到7.8%左右(见图6)。

第二，本轮房地产周期中逢低吸纳的时机将出现在今年年底至明年上半年。从利率与房价指数的历史关系来看，国债利率领先房价指数约一年。例如，在上一个周期中，国债利率的高点出现在2013年12月，二手房价格指数的低点出现在2015年3月，大约相隔一年零一个季度。在这一周期中，国债高利率出现在2017年底，预计这一周期的低价格将出现在今年年底至明年上半年。因此，那些想买房子的人只需要注意上车的时间。

最后，我希望每个人都能抓住这一波市场，让财富增加，活下去，活下去，并与他们保持良好的运气。