如何筛选出靠谱的房地产信托？

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目前，房地产企业的生活不是很好。例如，一家相对激进的房地产上市公司被交易所询问，原因是经营现金流出现大幅负值，流动负债大幅增加。

房地产信贷越来越紧，2018年房地产市场面临资金紧张的挑战。对于个人投资者来说，获得房地产行业的份额变得越来越困难。

一个值得注意的现象是，随着房产税立法的逐步推进，投资房地产投机的收入已经非常有限，而房地产信托产品的收益率却在不断上升。目前，一年期房地产信托项目的平均收益率已达到7.9%，许多投资者已转向投资房地产信托。

问题是，不是所有的房地产信托项目都可以投资，而且收益越大，风险越大。那么，我们怎样才能筛选出可靠的房地产信托产品呢？这是本文将要回答的问题。

房地产信贷收紧，住房企业转向信托融资

目前，房地产企业的生活不是很好。例如，一家相对激进的房地产上市公司被交易所询问，原因是经营现金流出现大幅负值，流动负债大幅增加。

为什么房地产公司的资金链突然变紧了？主要有两个原因:

首先，银行正在系统性地收紧房地产行业的信贷供应。房地产业的资金来源只有三种:自筹、贷款和其他，其中其他资金主要是购房者支付的存款和预收款以及住房抵押贷款。目前，银行正在收紧对房地产行业的贷款，包括房地产开发贷款和住房抵押贷款。截至今年2月，银行房地产开发贷款增速为-3.5%，抵押贷款增速为-6.8%，这意味着与2017年相比，银行对房地产行业的贷款总额有所收缩(见图1)。

其次，开发商普遍在补充土地库存。随着行业的去库存化，开发商一直在土地市场上购买土地，以补充自己的土地库存，否则，开发商将面临缺货出售的困境(见图2)。然而，在销售和信贷疲软的环境下，持续的土地收购将增加开发商的财务压力，一旦资金撤出缓慢，持有的土地将成为烫手山芋。

在这种环境下，开发商一般需要拓展各种融资渠道。目前可以观察到两个主要渠道:一是增加信托融资。截至2017年底，房地产信托项目余额同比增长60%(见图3)；第二，增加资产证券化融资。例如，万科、碧桂园等大型房地产企业今年开始发行保理或供应链融资的资产支持证券。

值得注意的是，随着银行收紧房地产信贷，房地产企业融资难度加大，房地产信托项目的平均回报率也在上升。目前，一年期房地产信托项目的平均收益率已经达到7.9%(见图4)，预计在房地产销售反弹之前，房地产信托的收益率将保持较高水平。

如何筛选出可靠的房地产信托项目？

随着房地产信托产品收益率的上升，此类信托产品的参与价值也显著增加。那么，我们怎样才能筛选出可靠的房地产信托项目呢？这种流行科学下的筛选方法:

首先，要注意房地产企业的性质和规模。因为，从偿付能力来看，中央国有企业的偿付能力高于地方国有企业，地方国有企业高于民营企业。以a股房地产上市公司为例。目前，上市房地产企业中约有11家中央国有企业和61家地方国有企业，这些房地产企业的信托项目违约概率相对较低(见表1)。

此外，企业规模越大，偿付能力越强。规模越大，企业的融资来源越多元化，企业用于抵押的资产越多。此外，大型企业的房地产分布在全国各地，受某一地区房地产市场的影响较小，因此综合来看，违约风险相对较小。恒大、万科和碧桂园熟悉的违约风险显然比本地房地产公司小得多。在已发布2017年年报的a股和h股上市公司中，恒大、万科和碧桂园位列资产前三名(见图5)。

第二，关注住房企业的负债规模。因为房地产企业的净负债率越高，违约风险越大。净债务股本比率是公司债务减去现金，然后除以所有者权益的比率。一般住房企业的负债主要包括短期贷款、应付账款、应付票据、长期贷款、应付债券等。在房地产周期低迷的过程中，现金为王，负债较大、现金较少的房地产企业违约风险较高。该分房企业要么折价出售并提取现金，要么合作开发并降低成本。

最后，关注房地产企业的库存水平。房地产企业的库存水平越高，违约风险就越高。具体来说，房地产企业的存货主要包括两类:一类是公司购买的土地储备(待开发产品)，另一类是公司尚未完工交付的在建建筑(在建产品)。一般来说，库存水平可以通过库存与销售额的比率来反映，该比率等于库存减去预收款并除以销售收入。预付款从存货中扣除的原因是预付款反映了房地产公司的预售行为，这部分存货不用担心去转换。股票与销售比率的计算值越高，房屋企业囤积的待售土地和房地产就越多，因此房屋企业收回现金流的压力就越大，违约风险也就越高。

从历史上看，许多土地大王在房地产周期的高峰期以高价收购土地，然后很难将这部分土地进行再转换，这导致企业破产，这在本质上反映了企业库存过多的风险。当然，库存越低越好。房企必须有一定的库存，以保证企业的持续经营。