买房贷款 利息多少才划算？

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央行收紧信贷，2018年抵押贷款利率继续上升。据粗略统计，一、二线城市第一套房的平均按揭利率约为5.60%，第二套房的平均按揭利率为5.92%，分别比基准利率高出15%和20%。

因此，每个人都普遍关心一个问题:买房贷款的利率是多少？

当然，贷款利率越低越好，这意味着你的资本成本越低。然而，在现实中，普通人(603883)无法决定利率。我们能决定的是是否按当前利率放贷，以及如何做出决定。

小白告诉你抵押贷款利率有两个最高点。如果你超过这两个上限，你将不得不保持一个神。

首先，抵押贷款利率不能大于gdp增长率

Gdp增长可以理解为“财富创造速度”和“资产回报率”。抵押贷款利率可以理解为买房和借钱的成本。如果借款成本低于资产回报率，那么你的抵押贷款利率是合理的。

例如:

如果市场上只有一套100万元的房子，而当年gdp增长率为7%，那么你的房子当年的回报率为7%，而这套房子是用小白贷款(假设所有贷款)买的，利率为6%。

当小白买下房产时，收入是:

100万×7%-100万× 6% = 10，000

只要小白所有房屋的抵押贷款利率不超过gdp增长率，它就是有利可图的。2017年，中国国内生产总值增长率为6.9%，目前的增长率约为5.26%。你认为它贵吗？

通过观察，在历史上，当中国的抵押贷款利率接近gdp增长率时，往往是房地产市场见顶的信号。例如，2014年9月，抵押贷款利率为6.96%，而当年的国内生产总值增长率为7.3%。当两者接近时，房地产市场立即见顶。原因很简单，因为当抵押贷款利率接近国内生产总值增长率时，买房的收入会逐渐减少，最终为零甚至亏损。

第二，抵押贷款利率不能大于m2的增长率

M2增长率大致理解为印刷货币的增长率。如果抵押贷款利率高于m2增长率，则意味着借款成本超过印钞增长率，因此此时抵押贷款利率过高。

例如:

如果你2017年的按揭利率是8%，那么市场上只有一套房子和100元。

那么:一套房子= 100万元

如果当年印钞增长率为7%，则意味着市场上的人民币增加到100万×107万元(1+7%)。

那么:一套房子= 107万元

如果你在2017年初用人民币100万元买了一套房子，并在年底前卖掉，那么当时的市场价格将达到人民币107万元。

收入= 107万-100万-1亿元× 8% =-1万

也就是说，如果抵押贷款利率超过印钞的增长率，那么此时贷款买房的收入就是负数。

结论:

1.2017年，中国m2增速为8.2%，高于gdp增速6.9%。在中国的情况下，未来印钞增速仍将超过gdp增速，这意味着抵押贷款利率的第一个峰值是gdp增速，第二个峰值是m2增速。

2.抵押贷款利率合理区间的顶点不是一个固定的数字，而是应该结合当时国内生产总值的增长率和印钞情况来考虑。2017年，印钞增长率为8.2%，国内生产总值增长率为6.9%，当前抵押贷款利率约为5.60%，仍处于合理水平。

3.2010年后，中国的经济增长已经从高速降至中高速。未来，国内生产总值可能保持在6%-7%，而印钞增长率将保持在8%-10%，这意味着未来几年抵押贷款利率的峰值将在上述范围内。

4.美联储加息和收缩将迫使中国央行被动加息。然而，由于国内空间增长的压力，未来抵押贷款利率将适度上升，即空在未来几年内将上调抵押贷款利率，但不太可能接近峰值。