银行利率提高 香港楼市面临下行风险

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近年来，香港的房地产市场积累了大量的增长，这也大大推高了整个过程中的债务水平。

“香港的房价太高，买不起！深圳的房价便宜不了多少！我以为我们要建造粤港澳大湾区。所以我想，让我们看看深圳周围有没有价格合适的房地产。你认为在东莞还是在惠州买房更好？”几天前，一位在香港住了很长时间、准备换香港永久性居民身份证的内地朋友向提交人抱怨香港和深圳的房价太高。

根据香港官员公布的最新统计数据，去年香港私人住宅竣工数量达到1.78万套，比上年增长近22%；同时，估计在未来三、四年内，香港私人楼宇的潜在供应量将高达97，000个。从理论上讲，市场供给的增加(预期)可以稳定高房价，或者抑制楼市只涨不跌的趋势，但实际情况并非如此。反映香港二手房价格走势的“中原城市领先指数”在26日创下新高，最新报告为167.63点。虽然这次近0.07%的环比增幅并不显著，但这表明香港的房价上涨势头仍在持续，高温并未消退。

值得一提的是，美国人口咨询公司demographia刚刚发布的第14次国际人口与住房调查报告显示，香港连续第八年蝉联全球房地产市场负担最重城市的桂冠。去年，香港房价中值是香港家庭税前年收入中值的19.4倍，比此前人口统计发布的数据高出18.1倍。

有学者指出，香港楼市近年累积了大量升幅，亦大幅推高整体债务水平。据有关机构统计，截至2017年年中，家庭债务占香港国内生产总值的比重攀升至68.3%，大部分债务与住房抵押贷款有关；在此期间，家庭抵押贷款支付负担的比例也增加到68%。业内人士预计，如果香港银行加息3%，这一比例将飙升至88%，这将对香港楼市乃至整个社会经济产生巨大的负面影响。

事实上，一些外资银行对香港房地产市场的前景正逐渐由乐观转为谨慎。野村证券预测，2018年，中国开发商在香港攫取土地的情况将放缓。此外，预计特区政府会主动增加新住宅楼宇的供应。因此，整体来说，香港的住宅物业价格预计会逐年持平。野村证券警告称，如果香港银行提供的最佳抵押贷款利率自2008年以来首次上升，90%的现有建筑抵押贷款将受到影响。

摩根士丹利在其最新研究报告中表示，对香港住宅房地产市场的前景持谨慎态度。摩根士丹利指出，即使香港经济好转，加息仍是香港楼市面临的主要风险，预计今年香港住宅价格将普遍保持稳定。摩根士丹利提醒投资者，即使香港楼市的供求关系保持健康，他们也应关注港元贷款利率和最优惠贷款利率的上行风险。如果银行在今年下半年提高按揭利率，香港楼市的价格和成交量将面临下行风险。

另一个值得注意的现象是，最近的房地产开发商仍然享受香港住宅用地招标。最近，位于九龙龙翔道的一幅土地创下该区每平方呎楼面平均地价的新纪录。其后不久，位于秀茂坪附近安达臣道的另一幅土地以市值的上限出售。这现象其实反映了发展商与特区政府之间的博弈。虽然特区政府有意增加土地供应，但地产商认为特区政府增加土地供应的能力有限，所以他们应不惜代价、冒高价格风险，积极竞投土地发展。

事实上，香港特区政府在2017年的财政盈余远远超出预期，这得益于房地产市场和股票市场带动的地价收入和印花税收入的大幅增长。根据香港财政司司长本月7日公布的数据，截至2017年11月底，特区政府的综合盈余为572亿港元，大大超过了此前163亿港元的预测。此外，会计师事务所估计，本财政年度特区政府的土地拍卖和地价收入预计将达到创纪录的1，600亿港元。

新年预算将在下个月底公布。面对高企的地价、高企的楼市和置业人士的失望，特区政府如何合理利用楼市带来的巨额财政盈余，为香港广大市民解决置业问题，已成为各方关注的焦点。