别梦想楼市调控放松了 这些数据会告诉你真相

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最近，随着兰州、合肥等城市限购政策的微调，市场普遍预期新一轮调控和放松周期即将到来。综上所述，当前地方房地产调控政策的微调是中央差异化调控政策的落地，并不代表新一轮楼市放松周期的到来。

最近，随着兰州、合肥等城市限购政策的微调，市场普遍预期新一轮调控和放松周期即将到来。

然而，公众舆论似乎太高兴了。由于房地产市场是一个高资本密度和高杠杆的牛市，只要抵押贷款利率仍在上升，贷款门槛仍在上升，对开发商的金融约束仍在继续，说新一轮房地产繁荣周期即将到来还为时过早。

各城市变相调整限购的两大表现

自2017年第四季度以来，虽然房地产调控政策的稳定性和连续性仍受到重视，但根据差异化调控和地方主体责任的原则，许多省市已经变相调整和放松限购政策，主要表现在两个方面:

第一，变相调整吸引人才的政策。昆山(2017年10月)开始了第一场人才争夺战，随后合肥、石家庄、厦门、Xi、武汉、郑州等城市相继实施了人才绿卡、高端人才购房租房补贴、人才配置安置、人才凭证等政策。2018年初，人才争夺战仍在蔓延，天津、东莞、南京、青岛也出台了相应的政策，鼓励人才购房、优惠租房、定居。

第二，直接微调购买限制或价格限制政策。有人认为，本轮房地产调控政策涵盖了限购、限贷、限价、限售、限购等“五大限制”，其中，除了贷款限制政策由金融机构执行外，其他“四大限制”在不同地方的执行情况也不尽相同。2018年1月5日，兰州市牵头下发文件，取消西固区、九州开发区、高平等偏远地区的限购政策。在继续限购的核心地区，限购的社保和纳税凭证被取消，但同时限购政策被加码，即限购只能在三年后进行交易。与此同时，合肥放宽了高价土地王项目的限价政策。

在后期，仍会有一些城市根据自己的房价水平、存贷比、库存规模、财务状况和租金收益率，逐步微调限购、限价、限售等政策。

放松房地产市场监管的转折点还远未到来

总体而言，房地产差异化调控是大势所趋，但应保持房地产调控政策的稳定性和连续性。城市政策的微调是否真的意味着新一轮监管和放松周期的到来，不应过于乐观。因为放松调控的关键——资金来源受到约束，而资本成本的上升趋势似乎还没有达到转折点。

首先，抵押贷款利率仍在上升。从历史数据来看，商品房销售的增长和繁荣与抵押贷款利率之间存在显著的负相关关系(见下图)。抵押贷款利率的上升增加了购房者的成本，改变了他们的市场预期，从而抑制了市场对住房的需求。

目前，抵押贷款利率仍处于上升通道。据荣360统计，2017年12月，全国首笔住房贷款平均利率为5.38%，同比增长21%，第二笔住房贷款平均利率为5.73%(见下图)。

到2018年初，抵押贷款利率已经上升，而不是下降。大部分银行在大城市的首套房贷利率已经上升了10%，而第二套房贷利率已经上升了20%，这已经成为主流。原因是:2018年，整个金融体系的利率水平上升，使得金融机构的负债(存款)成本持续上升。为了保持抵押贷款业务的财务可持续性，有必要提高抵押贷款利率。

第二，按揭贷款金额越来越低，贷款期限越来越长。对于购房者来说，按揭贷款额与杠杆能力正相关。从数据来看，在过去的十年中，商品房销售和个人按揭贷款余额的变化趋势几乎是完全同步的(见下图)。目前，由于银监会等监管部门仍保持较高的抵押贷款门槛，一套房首付比例和二套房首付比例均处于历史高位，贷款周期越来越长。

与此同时，监管部门严厉打击进入抵押贷款市场的“首付”等非法资金，这使得居民越来越难以用杠杆购买住房。即使对于2018年的去库存目标，住房和城乡建设部、中央银行和其他部门在2017年11月21日的房地产工作会议上明确要求，“三个四线城市和拥有大量库存的县城中的一些应该与以人为本的城市化相结合。”在此过程中，将根据无杠杆原则有序推进去库存化工作。”

最后，房地产企业发展资金的约束越来越强。历史数据显示，商品房销售与房地产开发资金的增长高度正相关(见下图)，且前者与后者相比有一定的滞后期。自2017年以来，房地产开发资金增速持续下滑，年增速仅为8.2%，同比下降7个百分点。相应地，房地产开发投资增长率也下降到7%，与去年的增长率(6.9%)基本持平。预计2018年房企资金来源的减少将导致房地产开发投资减少。

从政策角度看，2018年严格控制社会资金进入房地产市场的政策将继续加大。例如，银监会最近发布了《商业银行委托贷款管理办法》，严格控制资金流向房地产市场。同时，2017年12月发布的《中国银行业监督管理委员会关于规范银行信贷业务的通知》要求:“商业银行和信托公司开展银行信贷业务应执行国家宏观调控政策，不得违规将信托资金投资于房地产等领域。”

此前发布的《中国银行业监督管理委员会银行业风险防控指导意见》将房地产业风险、地方政府债务风险和互联网金融风险列为银行业防控的三大风险源，建议严厉打击“首付”等行为，建立全方位的房地产风险监控机制。 禁止资金违规流入房地产行业，加强房地产抵押管理，重点关注房地产融资比重高、贷款质量波动大的商业银行以及房地产信托业务。 最近，中国银监会主席郭树清在接受《人民日报》独家采访时再次表示，他将“继续抑制房地产泡沫的趋势”。由此可见，2018年房地产开发的资金来源并不乐观。

综上所述，当前地方房地产调控政策的微调是中央差异化调控政策的落地，并不代表新一轮楼市放松周期的到来。对于普通购房者来说，更应该关注的是按揭利率的变化，增加购房杠杆的难度和成本等。在观察房地产贷款决策部门的趋势时，两个月后的“两会”可能是一个重要的窗口期。