政府不再垄断“住房供地”这几种人最受益！

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1月15日晚，新华社《新华视点》栏目突然发布了一条沉重的消息:国土资源部部长蒋大明表示，今后“政府将不再是住宅用地的唯一提供者”！

新华社的稿件比较短，全文引用如下:

国土资源部部长蒋大明今天在此间表示，中国将研究制定符合规划条件的非房地产企业依法取得的宅基地使用权出让办法，深化农村集体建设用地建设租赁住房试点，推进建立多主体供应、多渠道保障租购的住房制度，实现全民安居乐业。政府将不再是住宅用地的唯一提供者。

虽然这段话很短，但它揭示了一个沉重的信息:政府垄断住宅用地供应的时代已经结束。

宪法规定农村土地属于集体所有；这个城市的建设用地属于国家所有。当城市扩张时，政府从农村集体手中征用土地，将集体土地转变为国有土地，并提供给土地使用企业或开发商。没有经过政府征地程序的土地，如果建了房子，就是小产权房或者违法建筑。

由于政府垄断了城市建设用地的供应，中国的房价很容易上涨，但很难下跌。现在政府意识到这个问题，并宣布它将不再垄断。

未来将增加两种新的土地供应方式:

1.政府允许农村集体土地直接建房，相当于“政府许可的小产权房”，一般用于对外出租。这是新闻稿中所说的“深化利用农村集体管理建设用地建设租赁住房试点项目”。

2.该企业获得的工业用地最初不允许建房。现在，经政府批准后，可以为企业员工建房，可以出租，也可以有条件出售。也就是说，在新闻稿中，“研究制定非房地产企业在所有权不变、符合规划的情况下，取得住宅用地使用权的办法。”

最近有报道称，华为将在东莞松山湖为员工建造3万套住房，价格为每平方米8500元，相当于松山湖商品价格的三分之一。此类房屋为上述第二条所述的“非房地产企业建造的房屋”。这种房子通常规定员工完全获得产权的期限和政府允许出售的期限。

显然，在上述两个新变化下，以下个人和机构受益最大:

1.被地方政府认可的大中型企业，特别是国有企业、上市公司、具有良好发展趋势的创新型企业等。，可以获得工业用地进行定向转让和为员工建房。因此，企业的竞争力得到增强，运营成本降低。

2.上述企业的核心员工、中高层员工将优先获得住房，甚至一套以上。

3.大城市郊区的农民将通过集体组织获得“合法建造小产权房”(一般只出租)的机会，并获得大量的土地红利，至少几代人可以享受；

4.受过高等教育、技术娴熟的专业人士和管理人才，他们可以将工作岗位转移到有权建造房屋以分享红利的公司；

5.大城市及其周边城市。只有这样的城市才具有持续的人口吸引力，在上述新政实施后，一线城市和实力较强的二线城市(及其周边城市)对优秀企业的吸引力越强。

总之，当政府不垄断住房用地供应时，大城市及其周边城市的吸引力将大大增加，大企业的人才竞争力将大大提高。远离中心城市的中小城市将面临优秀企业和人才的双重流失；大城市的小企业将会更加困难，因为他们没有权利建造房屋，他们只能通过争取股权和年薪来留住核心人才。

那么大城市的房价会下降吗？恐怕这也很难。原因很简单。当政府放弃对住宅用地的垄断时，财政收入将受到很大影响，而且还会建设住房、人才住房和共有产权住房，因此将更加依赖土地出让收入。因此，为了有可持续的土地收入，房价必须保持稳定，否则地方财政将崩溃，无法履行住房保障的承诺。

然而，在人口减少的中小城市很难说。在大城市的全面竞争下，大多数中小城市都会很不舒服，即使房价不降，也会长期停滞不前。

只有几十个城市有条件通过多种渠道提供居住用地，只有一线城市、一些二线城市和一些周边城市。大多数城市都没有资格这么做，因为他们根本没有经济实力！

有人可能会问:这是否意味着小产权房即将转好？当然不是！政府暂时不会打开这个漏洞。如果它被打开，世界将会混乱。

最后，分析一下新华社也报道过的国土资源部部长的另一段话:

国土资源部部长蒋大明今天说，中国将探索宅基地所有权、资格和使用权的分离，实行宅基地集体所有，保障农民的宅基地资格，适度放开宅基地使用权。他强调，这是一个重大的理论和实践创新。然而，城市里的人不能在农村买房子，在农村严禁用房子建别墅和私人礼堂。

这段话的意思是，在农村生产用地(包括山、塘、牧场)实行“三权分立”后，宅基地也分为三个层次的权利:1 .所有权，即农村集体；2.资格权在第一轮签约中形成；3.使用权。

也就是说，拥有农村宅基地的农民实际上获得了“资格权”。他可以把这项权利归还给农村集体，得到货币补偿，然后住在城市里。你也可以将使用权转让给其他农民(例如，那些刚刚成家或分割户籍但没有宅基地的农民)，并获得经济补偿和设定使用期限。这相当于开辟了实现宅基地的新渠道，有利于盘活农村资产，增加农民收入。

由于国家限制城市居民购买农村地区住宅的使用权，因此复兴的资金很有可能流入城市，这将对城市房价产生积极影响。