央行对存量浮动利率贷款出手！这次事关你的房贷合同怎么变

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12月28日，央行再次发布贷款市场报价利率(lpr)，自2020年3月1日起，浮动利率贷款的定价基准改为lpr。

现有浮动利率贷款是指2020年1月1日前金融机构已发放的浮动利率贷款(不含公积金个人住房贷款)，以及已签订合同但尚未参照贷款基准利率发放的贷款。同时，央行明确规定，从2020年1月1日起，所有金融机构不得参照贷款基准利率签订浮动利率贷款合同。

如何转换浮动利率贷款的定价基准？

一般来说，自2020年3月1日起，股票浮动利率贷款可以将定价基准转换为低利率或固定利率。原则上，转换应在2020年8月31日前完成。

具体操作上，金融机构应与现有浮动利率贷款客户协商定价基准转换条款，将原合同约定的利率定价方式转换为基于lpr的加分(加分可以为负)，加分值在合同剩余期限内固定。它也可以转换成固定利率。

1.浮动利率贷款的定价基准转换为lpr:除商业个人住房贷款外，增加值由借贷双方协商确定。金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可以重新协商重新定价期限和重新定价日期，其中重新协商的商业个人住房贷款重新定价期限至少为一年。

2.将现有浮动利率贷款转换为固定利率:转换后的利率水平由借款人和贷款人协商确定，转换后的商业个人住房贷款利率水平应等于原合同的最新执行利率水平。

但是，借款人只有一个选择，定价基准只能转换一次，转换后不能再次转换。上一个重新定价周期中的现有浮动利率贷款可能无法转换。

如何改变现有商业个人住房贷款的定价基准？

关于现有浮动利率贷款定价基准的转换，与公众最密切相关的是如何确定现有抵押贷款的利率。

对于那些已经买房并申请按揭贷款的人来说，只要他们不在lpr模式下运作，他们就需要关注这一政策变化。

中国人民银行相关负责人表示，为落实房地产市场调控要求，转换时现有商业个人住房贷款利率水平应保持不变。

具体来说，有以下几点:

1.定价基准转换为lpr:lpr的期限种类根据原合同的贷款期限确定，确定后在合同剩余期限内不做调整；增加值为原合同最新执行利率与2019年12月lpr之差(可以为负)，在合同剩余期限内固定不变；借款人和贷款人可以重新约定重新定价期和重新定价日期，重新定价期最短为一年。

2.如果定价基准转换为固定利率；转换后的利率水平应等于原合同的最新执行利率水平；

3.转换时利率水平保持不变；

该负责人还表示，如果同一笔商业个人住房贷款在2020年3月至8月之间的任何时间进行转换，将根据2019年12月的lpr和原利率水平确定增值，增值不受转换时间的影响，银行和客户可以合理分散处理。

据了解，目前大多数现有的商业个人住房贷款的重新定价周期为一年，重新定价日期为每年的1月1日。

央行还引用了以下例子来说明:

商业个人住房贷款原合同期限为20年，剩余期限为8年的，原合同约定的利率为5年以上贷款基准利率的10%，当前利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发行的超过5年的lpr为4.8%。

如果借款人和贷款人在2020年3月30日确定了转换定价基准，且重新定价期仍为一年，且重新定价日仍为每年的1月1日，则加分为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，执行利率仍为5.39%(4.8%+0.59%)。在其后的第一个重新定价日，即2021年1月1日，根据重新商定的重新定价规则，在2020年12月发行的5年期以上，执行利率将调整为低利率+0.59%，此后每年调整一次。

也就是说，在现有的商业个人住房抵押贷款的定价基准转换为低利率后，至少在下一年个人利息支出不会有变化。

易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《国际金融新闻》记者采访时指出，定价基准的改变就是计算方法的改变，但利率本身不会改变，也不会对购房者的月供应量产生太大影响。

如何改变除个人住房贷款以外的其他股票贷款的定价基准？

该负责人指出，除商业个人住房贷款外，其他现有的浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款和个人消费贷款，可以由借款人和贷款人根据市场化原则协商确定具体的转换条款，包括参考lpr的期限品种、增值、重定价期和重定价日，或转换为固定利率。

为什么要推进浮动利率贷款定价基准的转换？

2019年8月17日，央行宣布改革和完善贷款市场利率形成机制。

据负责人介绍，目前近90%的新增贷款都是参照lpr定价的，但现有的浮动利率贷款仍然是根据贷款基准利率定价的，不能及时反映市场利率的变化，不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化利率市场化改革，央行推动浮动利率贷款定价基准的稳定转换。

中国民生银行首席研究员文彬认为，加快将浮动利率贷款的定价基准转换为lpr，有利于深化利率市场化改革，促进降低社会融资成本。

《公告》的颁布，有利于加大对经济薄弱环节和重点领域的金融支持，努力缓解现有民营和小微企业融资难的问题。同时，现有商业个人住房贷款利率在转换时保持不变，有利于稳定市场预期，保持住宅贷款利率基本稳定在合理均衡水平。从目前来看，在“锚改”后，抵押贷款利率水平保持不变，这是为了落实中央经济工作会议提出的稳定地价、稳定房价、稳定预期的要求，促进房地产市场稳定健康发展。”文彬说。

改变锚对银行有什么影响？

文彬认为，自今年8月推出lpr新机制以来，一年期lpr利率下降了16个基点，基于lpr的新信贷利率稳步下降，企业综合融资成本呈下降趋势；金融机构贷款利率市场化明显增强，银行定价能力和资产负债管理能力明显提高，各经营机构运行平稳。

但文彬也指出，个人住房贷款具有受众广、金额小、交易量大的特点，“换锚”将对银行的合同、制度、报表、人员、风险控制等方面产生影响，银行内部管理在短期内将面临挑战。

王新银行首席研究员、国家金融与发展实验室特约研究员董希淼在接受《国际金融新闻》记者采访时表示，银行在按照央行要求做好浮动利率贷款定价基准变更工作的同时，应加强对宏观经济和金融形势的判断，进一步完善和加强风险定价体系建设，加强利率风险管理，提高应对内外部环境变化的意识和能力。

文彬表示，公告的实施将充分发挥低利率贷款市场的报价利率对实际利率形成的引导作用，促进社会融资成本的降低，引导和支持金融机构优化信贷结构，加强经济领域薄弱环节和重点领域的精准滴灌，提高金融资源配置效率，进一步提升服务实体经济发展的能力。