住建部定调2020年楼市：长期坚持房住不炒 三稳仍是重心

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12月23日，全国住房和城乡建设会议在北京召开。住房和城乡建设部表示，2020年，各地将继续坚持“稳”字，全面落实以城市政策、稳定地价和稳定房价预期为基础的长效管控机制，保持房地产市场平稳运行，坚决防范和化解房地产市场风险。

对于2020年的工作，住房和城乡建设部表示，将重点稳定土地价格和住房价格，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持以住为房、不投机、不以房地产为短期刺激手段的定位，继续稳步实施房地产市场稳定健康发展的长效机制方案，努力建立和完善房地产调控体系和机制。

《全国商报》记者注意到，12月10日至12日，中央经济工作会议重申，住房不应投机，并强调房地产的稳定和健康发展；12月17日，国务院副总理韩正与住房和城乡建设部举行座谈会，强调保持房地产市场稳定的必要性；再到这次全国住房和城乡建设工作会议对房地产市场的具体部署，2020年房地产市场的发展方向已经明确。

从“促进”到“保持”房地产市场的微妙变化

“住房和城乡建设部去年召开的年度工作会议和今年12月召开的中央经济工作会议，都指出‘房地产市场稳定健康发展’是‘促进’，全国住房和城乡建设工作是‘保持’，表明当前房地产市场在一定程度上处于相对稳定健康的状态。”方正证券(601901)房地产行业首席分析师夏一峰对《商业日报》记者表示:“2019年，房地产市场总体相对稳定。在2020年，我们努力保持现状。从全球角度看，不太可能出台新的紧缩政策。出现。”

她向记者列举了一系列数据:2019年1月至11月，累计销售面积同比增长0.2%，与去年基本持平；销售价格累计同比增长率为7.1%，远低于去年下半年10.2%的平均增长率，房价在稳定可控范围内略有波动；2019年1月至11月，白城市土地交易累计同比增长率为-2.7%，平均底价上涨20.6%，从2019年5月起，底价稳定在18.2%~22.2%的累计同比增长率。

与此同时，夏一峰指出，“坚持房子是为了居住，不是为了投机”的定位已经多次被提及，但第一次在声明前增加了“长期”一词，并首次明确表示“无房投机”是一项长期政策，预计在未来几年内不会改变。会议还延续了“短期内不把房地产作为刺激经济的手段”的表述。今年7月30日召开的中央政治局会议和12月17日韩正副总理主持的住房和城乡建设部座谈会上也提到了这个问题。市场有一定的预期。"

在住房和城乡建设部2018年度工作会议上，提出“建立和完善房地产市场稳定健康发展的长效机制，坚决防范和化解房地产市场风险”，改为“稳步实施房地产市场稳定健康发展长效机制方案”。具体实施主要是通过供给方改革来解决当前的供需不匹配状况。夏一峰说:“今后，在住房供应方面，要推进差别化住房制度，即‘高档住房有限但市场化，中档住房为主但价格可控，低档住房有保障且可出租’。”"

从增量建设到存量升级

会议提出了2020年住房和城乡建设的五项要求，包括:坚定不移落实新的发展观，坚决打好三个硬仗，做好民生保障工作，着力推进高质量发展，切实改进工作作风。

值得注意的是，会议提出“要以促进高质量发展为重点，坚持以问题为导向、以目标为导向、以结果为导向的政策，推动城市发展和建设由增量建设向存量升级和增量结构调整并重转变，不断满足人民群众改善生活的需求。”以供给侧体制改革为主线，推进住房和城乡建设的政策创新、管理创新和技术创新，推进住房和城乡建设治理体系和治理能力的现代化。”

易居研究院智库中心研究部主任严跃进说:“这个内容有两个方面值得关注。首先，转换股票属性将成为主流。对于住宅企业来说，有必要研究相关的投资机会，尤其是在旧社区改造和城市更新方面。各项财政政策的支持力度有望加大，部分房企也应积极做好存量资产的收购和改造工作。”

“另一方面，会议要求的‘渐进式结构调整’可能与房地产领域的调控思路有关。至少就目前而言，经济适用房、人才房和蓝领公寓将成为更大的投资和建设内容。”阎跃进继续说道:

旧住宅区改建为经济适用房项目

本次会议还有一个值得关注的重要内容——“将旧城区改造纳入保障性安居工程，探索融资方式、群众共建等9项制度机制。总结推广试点经验，进一步完善扶持政策，做好旧城区改造工作。”

自2019年6月19日国务院常务会议根据中央经济工作会议和《政府工作报告》加快推进城市旧住宅区改造以来，这一涉及4200多万户、建筑面积约40亿平方米的旧住宅区改造备受关注，总投资达4万亿元。住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部联合发布了《关于做好2019年旧住宅区改造工作的通知》，明确提出从2019年起，旧住宅区改造将纳入城市保障性住房项目，并给予中央补助资金支持。住房和城乡发展部的这次会议延续了这一声明。

早在7月1日，在国务院办公室召开的政策吹风会上，住房和城乡建设部副部长黄艳就介绍了旧城社区改造的具体工作。2017年底，住房和城乡建设部在厦门和广州等15个城市启动了旧城区改造试点项目。截至2018年12月，试点城市的106个旧社区得到了改造，使59，000名居民受益，并形成了一批可以复制和推广的经验。

夏一峰分析，这将对房地产行业产生四大影响:一是前期房改的资金投入较大，部分地区的过度补偿将导致旧改难度加大和房地产市场过热；二是盘活存量，提高存量房屋的价值；第三，它可能会推迟改善需求的释放；最后，物业管理行业有望迎来巨大的机遇。

棚户区改造预计将在2020年带动投资

夏一峰指出，继续推进棚户区改造有望在2020年带动投资。2017年5月，国务院常务会议决定实施一项从2018年到2020年的三年计划，改造1500万套棚户区。2018年，全国共启动棚户区改造626万套，2019年棚改量几乎减半。截至2019年11月底，已开工棚户区改造315万套，超过289万套的目标任务。

从棚子改造的数量来看，估计2020年棚户区改造将有550万套左右。根据去年的投资完成量和建设量，预计明年将带来1.5万亿元以上的投资。

在土地供应层面，夏一峰向《商业日报》记者分析:“商品房用地应根据具体的供需情况进行调整，一些供应严重不足、房价压力大的热点城市应合理增加住宅用地供应，适当调整土地利用结构。”增加居住用地比例；对于有去库存压力的四线城市，采取措施减少住宅用地供应，以最大限度地保持供需平衡；对于已供应但未开发的房地产用地，可适当合理调整，用于经济适用房建设。”

诸葛房产数据研究中心分析师郭世英指出:“完善城镇住房保障体系建设，发展租赁市场，推进房地产市场住房制度改革。对于2020年的租赁市场，住房和城乡建设部仍在培育结构性和大型租赁企业，这对租赁企业有利；重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。目前，租赁住房市场面临许多问题。加快未来租赁管理服务平台的建设是关键之一。”

同时，会议明确了弱势群体的概念，包括卫生、公共交通等行业，这些都被纳入了住房弱势群体的保护目标。严跃进认为，后续将形成各种配套政策。

"租赁住房的发展实际上面临许多问题，但改革的方向没有改变."严跃进说:“会议明确提出要加快政府主导的租赁管理服务平台建设，同时提出了政策性租赁住房的概念。这也表明，后续的住房供应、定价和运作将继续与此类政策概念挂钩。和组合，这是2020年值得关注的亮点和产品。”