重磅突发！深圳楼市放大招 取消商务公寓“只租不售”

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刚才，深圳楼市又被刷了！在调整“豪宅税”标准后，深圳的房地产市场调控政策出台了新的重大举措。

12月12日中午，据报道，深圳市住房和城乡建设局证实，深圳已经取消了去年推出的“只租不卖”的商品房政策。一些市场分析师指出，这一政策变化的意图类似于调整“豪宅税”标准，即稳定深圳的经济增长。

这意味着一直持续上涨的深圳楼市可能会继续处于“暖冬”状态。很多人爆料称，在“豪宅税”标准调整后，深圳楼市异常火爆，新盘频频出现，二手房数量一夜之间猛增30万套。更多的消息传出，深圳住宅的业主和中介共同控制了价格的上涨，单套价格上涨了300多万，其中例行公事频繁。

在房地产行业全面调控的背景下，深圳楼市逆势走出了一波上涨的浪潮，许多涨价模式被频繁翻新。这也让很多网友感叹:深圳楼市太神奇了...

商务公寓“只租不卖”取消

昨天晚上，住房和城乡建设局关于商品房政策调整的疑似内部文件流出，显示核心条款是取消2018年“深四条”中关于商品房“只租不卖”的相关规定。

12月12日上午，南方网记者向深圳市住建局证实了上述消息。据深圳市住房和建设局相关人士透露，深圳已经取消了去年出台的商品房“只租不售”的限制。这是深圳调整“豪宅税”标准后的楼市调控政策。

深圳市住房和城乡建设局表示，取消“只租不卖”商品房相关规定的原因是，这项政策抑制了一些城市更新项目的活动，从长远来看，这有利于增加商品房供应，但从短期来看，不利于商品房销售。据了解，“只租不卖”的商业公寓取消已实施自11月。

根据深圳中原地产的监测数据，2018年深圳商品房供应面积为133.51万平方米，比2017年下降0.4%。这是自2014年以来，商品房供应增速首次出现下滑。截至2019年11月，深圳商品房总供应面积达到139.18万平方米，超过了去年的供应水平。

数据显示，2018年7月31日发布的《深圳楼市调控政策》明确规定了商品房限购的调控政策，市场认为这是2016年10月4日最严格限购限价政策的“升级版”。

此时，731政策开始松动，市场也将此理解为对深圳楼市的一项新的利好政策，这对包括深圳公寓和住宅在内的商品房市场将大有裨益。

豪华线标准大调整

房地产市场政策的变化引起了人们的关注

事实上，这不是深圳第一次调整楼市政策。11月11日，许多媒体证实，深圳“豪宅税”的征收标准发生了很大变化。

深圳市税务局工作人员确认，从2019年11月11日起，普通住宅标准不再有价格管制，容积率大于1.0且单栋建筑面积小于144㎡的房屋均为普通住宅。这意味着已经使用了两年的二手房可以免征增值税。

2015年，深圳出台了普通住房标准，规定南山区490万元以上、福田区470万元以上、罗湖区390万元以上的住房属于豪华住房，必须按照豪华住房标准纳税。然而，随着深圳房价的上涨，豪华线早已与现状不符。这也是深圳推出豪华线路调整政策的原因。

分析师认为，豪华线路标准的调整将对深圳产生三大影响，主要是:

1.考虑到降低普通百姓购买住房的成本(603883)，调整豪华住房税也符合这一方面。

因为目前很多小单元的总价都超过了豪宅税的标准，所以很多几十平米的住宅都被豪宅所占据，从而承担了很大的豪宅税，这显然不利于满足购房的需求。

2.一方面，它会减轻买房的负担，并有更大的动力进入市场。另一方面，卖方会觉得这种利益应该由自己分享，这可能会对房价的上涨产生影响。

3.整个二手房交易更加优惠，税费降低，购房门槛也降低。

深圳楼市有一个暖冬市场

一线城市有“宽松”的信号吗？

一些分析人士认为，取消商品房“只租不卖”的政策，与此前调整豪宅线以刺激二手房交易的目的是一致的，这是深圳经济“稳定增长”的需要。据数据显示，2019年第三季度，深圳gdp增速创下历史新低，增幅仅为5.12%。

值得注意的是，临近年底，深圳楼市出现了一波“暖冬市场”。根据中国社会科学院发布的一线城市住房指数，广州、北京和上海的房价在过去一年相对较低。2019年第一季度，房价出现微弱反弹，然后开始一个接一个下跌。只有深圳在2019年上半年继续保持上升趋势。

根据一线城市住房指数监测，截至今年10月，广州房价下跌3.37%，北京下跌3.99%，上海下跌0.81%，深圳下跌5.58%。

然而，对于取消商品房“只租不卖”政策的影响，也有意见认为，这不能简单地视为楼市“松动”的信号。

深圳房地产研究中心主任王峰认为，这一政策对深圳楼市影响不大，实际上是政府规划建设政策的调整和房地产供给结构的供给面调整，不能被误解为深圳楼市调控的放松。“以前规定只能出租不能出售，因为商品房被大肆炒作。自去年7月31日以来，几乎没有新收购的商业公寓项目，即使它们进入市场，也需要大约3年时间。因此，这项政策对目前的房地产市场影响不大。”

「今年一月至十一月，深圳楼市一直运作畅顺。深圳一直坚决执行国家宏观调控政策，今后将严格执行住房和非投机调控要求。公众应该避免被某些媒体炒作所误导，对房地产市场抱有错误的预期。”王峰说道。

经济学家马光远表示，深圳楼市的现状与2015年开始时相当相似，有人认为牛市有望再次到来。然而，马光远表示，房价不会像2015年那样再次飙升。毕竟，价格仍处于高点。深圳在空之前的政策支持不能被解释为积极的房地产市场，但它将需要很长时间来消化和实现。

所有者的中间控制面板一夜之间跳了起来

半个月的发行价格上涨了300多万英镑

值得注意的是，由于深圳楼市政策的一些变化，房地产交易的热度从未降温。与目前其他城市的新二手房交易情况不同，深圳的房地产市场交易异常火爆。

据数据报统计，“每日光盘”最近频频出现在深圳新房市场。10月30日，申业中城开业，2794批顾客入住192套，平均申报价13.1万元/套，入住率100%；11月5日，菏泽恒隆大厦推出61套平均售价约92600/㎡的房屋，开盘当天售罄。

11月14日，宝中云溪金亭开盘，均价10.9万元/平，涨幅80%；11月24日晚，龙华金茂大厦突然开盘，平均备案价为10.2万元/套，183组到场，最终售出161套。第一批融资率为88%；11月29日，招商公章被打开，平均申报价为10.8万元/套，仅用了4.5个小时就卖光了。

11月30日，四个主要的建筑一起开放，有一种情况是第一天就下降了80%，甚至所有的建筑都用完了。

更有甚者，很多人爆料，最近在深圳二手房市场，出现了业主和中介共同控制市场，强行抬高价格的情况，一夜之间跳楼30万、50万的人不少。越来越多的业主变得贪婪，直接将价格提高到最高。

据一位在微信朋友圈中爆料的网友称，南山高端住宅区三房的成交价今年年初仍为1000万，8月份攀升至1100万，11月中旬挂牌价约为1200万，最后一套成交价为1150万，一直处于稳定的上涨通道。

然而，到11月底，该社区同一公寓的所有售价突然变成1500万英镑，最高价为1800万英镑，暴力事件在不到半个月的时间里增加了300万至500万起。许多市场参与者认为，这是一种典型的行为，即所有者和中介机构组成一个集团来控制市场，并集体、统一地拉高价格。

受这些住宅价格上涨的启发，许多热盘业主也开始携手入村。据报道，一些组织者前往该物业获取电话号码和联系方式，直接联系同一公寓类型的业主建立一个小组，甚至举行了一个少数民族聚会，讨论提高房价的策略。为了提高价格，经常会有变动。

分析人士认为，尽管存在一些价格控制行为，但房价扭曲的现象确实存在。如果房地产卖得好，学校区等资源受到限制，供应就会短缺，而且卖方很强，就会有定价信心。如果稀缺的房产被集体拉起，一个新的价格锚点将很快形成，从而买家集体达到业主提价的目的。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，在深圳市场交易反弹后，房地产企业和房东应该利用价格上涨的机会，尤其是在二手房价格投机之后，二手房价格开始上涨。对于后续市场风险，后续应引导税费政策的实施，关键是稳定房价。

深圳市住房和城乡建设局还表示，自2016年以来，深圳市仍严格执行限购、限贷、限售、限价政策，“稳定地价、稳定房价、稳定预期”工作仍在有序推进。此外，房地产开发的长效机制也在加快。今后，深圳将深化住房制度改革，大力发展住房租赁市场，综合运用土地、金融、税收、立法等手段，不断完善房地产调控措施，继续抑制投机，促进房地产市场稳定健康发展。

中国社会科学院报告:

2025年，房地产市场迎来了一个拐点

虽然深圳的房地产市场正在蓬勃发展，但从全国房地产市场的情况来看，整个房地产市场已经进入了逐渐降温的阶段。

根据国家统计局的数据，在10月份的70个大中城市中，有35个城市的二手房价格下跌，占其中的一半。这意味着10月份房价下跌的城市数量达到了55个月以来的最高水平。

中国社会科学院发布的《中国住宅发展报告》预测，未来两年将是楼市调控的关键时期，楼市调控的机会窗口将在2025年左右关闭，住宅发展的巨大潜力和预期将在2025年左右发生变化。

为什么转折点会在2025年，中国社会科学院给出了四个理由:

首先，中国目前正处于城镇化率30%-70%的快速发展区间，未来仍有一定的需求潜力。虽然中国部分地区的城市化率已超过80%，达到发达国家水平，但总体而言，2018年底中国常住人口的城市化率为59.58%，登记人口的城市化率为43.37%。空未来的增长仍然很大。对于房地产市场来说，未来几年将会有很多迫切的需求。

第二，中国经济有很强的弹性。分析人士表示，客观上，今年的市场政策、资金等大环境非常不利，但商品房销售数据仍有一些值得注意的地方。

数据显示，1-10月，商品房销售面积为13.3251亿平方米，增速今年首次由负转正，同比增长0.1%，其中住宅销售面积增长1.5%。此外，1-10月，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%。其中，住宅投资增长14.6%。因此，从主观上看，楼市已经转冷，但从数据来看，这是未来企稳甚至回升的总趋势。

第三，房地产投机的利益机制仍然存在。以北京为例，楼市的转折点已经基本确定，但仍有城市不“认输”，甚至有业主集体控制市场，肆意推高房价的情况。

第四，房地产市场监管不太可能放松。分析人士认为，尽管房地产开发投资、新开工建设等数据增速有所下降，但总量仍较高，大幅放松的可能性很小。